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VENDRE SAMAISONFrance4U
SOMMAIRE04Le prix de vente01Introduction03Notre projet,maintenant 0502Vendre seul ou avec unprofessionnel ?09Se préparer pour legrand jour 06Préparer sa maisonpour les visites08Obtenir une offre biendéfinie10Préparer le contrat devente07À propos de France4U Vendre c’est beaucoupde travail
Selon une enquête, nous déménageons enmoyenne tous les 10 ans !Toutes sortes de raisons poussent àchanger de domicile : une mutationprofessionnelle, un changement desituation matrimoniale, une famille quis'agrandit, la recherche d’unenvironnement plus tranquille, unepropriété devenue trop grande pour despersonnes prenant de l’âge, ou simplementl'envie de vivre dans un endroit différent !Quelle que soit la raison, la plupart desgens s'accordent à dire que changer demaison peut être un processus stressant,avec de nombreux détails à considérer …et beaucoup de paperasse.Ce dossier vous fournit un guide pourmettre votre maison sur le marché etréaliser une vente. Il aborde des sujets telsque la détermination du prix de vente, lerôle de la négociation, le choix ou non defaire appel à un professionnel, lapréparation de la maison pour les visites,les formalités administratives liées à l'actede vente … et bien d'autres choses encore.Il vous sera utile pour maximiser lesavantages tout en minimisant les efforts.Vous êtes intéressé ? Alors lisez la suite…INTRODUCTION301
02NOTRE PROJET, MAINTENANT4200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024020040060080010001200Nombre de biens vendus en France (x1000)Il se peut que la vente de votre maison se réalise plutôt à certainespériodes du calendrier. Les ventes de maisons sont généralement mieuxRaisons pour la vente depropriété :43 % pour un changementd'état civil40 % pour un changementprofessionnel33 % pour la naissance d'unenfantAprès la hausse de la demande postpandémie, le marché s’est refroidi.Le pic a dépassé le million de ventes par an. Nous sommes désormais àun niveau de ventes comparable à celui du début des années 2010. Nousprévoyons que la demande reprendra avec la baisse des taux d’intérêt.Cela entraînera une nouvelle augmentation des prix, car il n’y a passuffisamment de constructions neuves sur le marché. Les propriétés lelong du littoral français restent très demandé par les baby-boomers qui yprennent leur retraite. Les vendeurs dans les zones rurales du centre dela France doivent faire preuve de perspicacité et de patience pourobtenir les meilleurs prix.réalisées au printemps : la météo s'estaméliorée, et les gens ont tendance àêtre plus optimistes et enclins àentreprendre un nouveau projet. Dansles agences immobilières le nombred’appels des vendeurs et desacheteurs augmentent.
Printemps Eté Automne Hiver01020304050605En été, il y a moins deconcurrence. Un bon nombre deventes sont en phase deconclusion et, par conséquent, ily a moins de propriétés sur lemarché. Cela peut jouer envotre faveur : un acheteurpotentiel aura plus de chancede s’intéresser à votre maisonpuisqu'il a moins de choix.Il est logique, quand on y pense, de considérer les souhaits del'acheteur potentiel ! En automne, moins de personnes cherchent à acheter ; les journéessont plus courtes, plus fraîches, cela n’engage pas vraiment à partirà la recherche d'une nouvelle maison... et, comme nous le savonstous, la France est plus belle lorsque le soleil brille ! Cependant, nenégligez pas cette saison si votre situation vous oblige à vendrerapidement : il y a toujours des acheteurs.a encore des acheteurs potentiels, et ils onttendance à être des clients sérieux. Parexemple, pour des personnes qui n'ont pasd’enfants à scolariser. acheter en hiver etdéménager au début du printemps peut êtreattrayant.Ventes par saisonEn France, lesrésidents vivent enmoyenne 9,5 ansdans le mêmelogement.1007550L'hiver peut sembler ne pas être une période propice à la vente devotre propriété, car peu de gens pensent à acheter ; ils sont occupésà organiser Noël, leurs vacances de ski ou à partir au soleil … Mais il y Vous souhaiterez probablement éviter les fêtes de fin d’année ou vospériodes de vacances ? C’est normal, mais pensez aussi auxcontraintes de l’acheteur potentiel. Pour une famille, trouver unemaison au printemps présente de gros avantages : on pourradéménager pendant les vacances d'été et les enfantscommenceront l'année scolaire dans leur nouvelle école.
03VENDRE C’EST BEAUCOUPDE TRAVAIL6Nous savons tous que la bureaucratie est plutôt lourde en France ; cequi était autrefois un simple contrat de vente de maison de 15 pagespeut maintenant atteindre jusqu'à 150 pages ! Des obligations deplus en plus contraignantes sont imposées au vendeur et à l'acheteurpar l'État. Si vous faites appel à une agence immobilière unprofessionnel vous aidera à vous frayer un chemin dans ce dédaleadministratif, et ce n’est pas rien !Pour vendre un bien il faut en être lepropriétaire, cela paraît évident ... L’acte de propriété est un documentimportant et vous devrez l’avoir enmain pour la vente de votre maison.Ce document peut être long etfastidieux à lire, mais il constitue unoutil précieux pour déterminer leprix de vente de votre maison.L’agent immobilier identifiera desservitudes éventuelles, comme parexemple un droit d'accès à votreterrain à pied ou en véhicule. Cesdroits de passage sont divers etvariés et peuvent avoir un impact surle prix de vente attendu. C'est votreagent qui sera en mesure de vousconseiller à ce sujet. L‘acte depropriété atteste également de lasuperficie de votre bien.
7En tant que vendeur vous avez l’obligation de transmettre l’ensembledes informations relatives au bien. Vous aurez bien entendu évité dedissimuler sciemment des informations négatives, ce que l’on nommedes « vices cachés » : élément impactant la sécurité du logement(par exemple le caractère inondable d’une maison) ou sa qualité devie (par exemple des nuisances sonores permanentes) . Mais il y a encore bien d'autres choses ... (on vous a dit qu’en Francela bureaucratie est lourde!). Vous allez avoir à fournir toutes sortesde renseignements relatifs à l’état de votre bien, et il est importantd'effectuer tous les tests de diagnostic dès que possible afin des'assurer que les informations sont complètes pour tout acheteurpotentiel. Vous aurez à présenter : - les résultats du "Diagnostic de Performance Energétique (DPE)", quiseront affichés dans les informations relatives à la vente du bien. (LeDPE fournit des informations sur la consommation d'énergie, lesémissions de gaz à effet de serre, le niveau d'isolation et tout autrefacteur pouvant affecter vos factures de chauffage).- les différents diagnostics réalisés : absence de termites, demérules, de plomb et d’amiante.- le diagnostic électrique et gaz si les installations ont plus de 15 ansainsi que le diagnostic pour assainissement non collectif si votremaison n’est pas raccordée au tout à l’égout- le certificat d’état des risques naturels et de pollution.Tous ces contrôles doivent être effectués par des professionnelsavant de conclure une vente, et la durée de validité des diagnosticsdiffère selon l’objet du diagnostic : d’une durée de 6 mois à illimitée.Là encore l’accompagnement par un agent immobilier vous seraprécieux.
Type de testConcernantLe plomb dans la peintureMaison construite avant 1949Présence d'amianteMaison construite avant 1997Installation électrique interneInstallation électrique > 15 ansInstallation interne de gazInstallation de gaz > 15 ansConsommation d'énergie (DPE)Tous les biens qui sont chauffésPrésence de termitesCertains départements (surtout le sud)Présence de mérulesCertains départements (surtout le nord humide)Risques naturels et industrielsToutes les propriétésCertificat de conformité del'assainissementTous les systèmes individuels (septiques), et labonne connexion au réseau commun dans laplupart des départementsEntretien du système dechauffageTous les systèmes de chauffageSystème de sécurité pour lespiscinesPiscine creusée, non ferméeCheminéeToutes les cheminées en fonctionnement8Les diagnostics et leur pertinence
9EXEMPLE: VOUS POSSÉDEZ UNE PISCINE ? CELACOMPORTE DES OBLIGATIONSTout bien immobilier comportant une piscine doit disposer d'unsystème de sécurité certifié NF (Norme Française). Même si uncambrioleur se noie parce qu'il n'y a pas de système de sécurité,vous restez responsable ! En effet, le propriétaire reste responsablede la sécurité de la piscine même s’il n’est pas présent. Saresponsabilité en cas d’accident sera engagée, et si un défaut desécurité est constaté, une amende maximale et une compensationfinancière seront appliquées. Si vous vendez votre maison avec une piscine, vous devez prouver àl'acquéreur que votre piscine est équipée d'un système de sécuritérépondant aux normes en vigueur. Un certificat du vendeur dusystème, de l'installateur ou de l'entreprise chargée de l'entretien dela piscine sera exigé.Il existe plusieurs types de systèmes de sécurité :Une barrière de protection avec sécurité enfant (NF P.90-306)Un système d’alarme (NF P.90-307). C’est le moins sûr.Une couverture de piscine ou bâche de sécurité (NF P.90-308)Un abri verrouillable (NF P.90-309)
04LE PRIX DE VENTE10Commençons par une déclaration évidente : "Nous voulons tousobtenir le meilleur prix possible pour notre maison !”Cependant, il y a parfois unécart entre vos attentes etl'évaluation ... Les quelquesmilliers d’euros que vousavez dépensés pour donnerà votre maison une touchepersonnelle n’augmenterontpas nécessairement le prixde vente. L’acheteur nepartagera peut-être pasvotre ressenti et ce qui étaitun plus pour vous lui serapeut-être indifférent. Il y a, bien sûr, quelquesexceptions : l'ajout d'unesalle de bains oul'installation d'une cuisinemoderne sont susceptiblesd'ajouter de la valeur, maispeut-être pas autant quece que vous avez dépensépour leur installation.Dissipons également la rumeur selon laquelle certains acheteurs (parexemple les Britanniques) sont prêts à payer plus cher qu'un acheteurfrançais : ce n'est pas le cas, et il en va de même pour lesNéerlandais et les Belges. Tous sont aussi avisés les uns que les
11Les moins chers :sous 1 200 €/m²Creuse Indre Haute-Marne NièvreLes plus chers:5 000 à 10 000 €/m²Île-de-FranceProvence-Alpes Credit: Bien dans ma villeLes prix des biens immobiliers varient selon les régions, etils sont déterminés par la dynamique du marché : plus lazone est populaire, plus le prix est élevé.Toutefois, il existe des disparités au sein de cesdépartements.Les villes, les grandes commes les petites, ont tendance àobtenir une évaluation plus élevée que les zones rurales.Départements les moins chers et les plus chers :Le prix et la valeur des logements varient selon les endroits, certainsdépartements affichant des prix plus élevés, et c’est une situationque l'on retrouve dans toute l'Europe occidentale.autres, et avant de prendre leur décision d’achat ils ont fait leursrecherches et sont au fait des prix du marché.
Plusieurs sites Internet proposent des données statistiques surl'évaluation des biens immobiliers. Des sites tels que « meilleurs-agents », « se-loger », « particulier-a-particulier » proposent desdonnées historiques, c'est-à-dire les ventes qui ont été déclarées auxautorités fiscales il y a plus de 6 mois. Votre agent en immobilier, lui,s'occupe des prix "actuels"... Les calculateurs que voustrouvez en ligne constituent unepremière approche basée surles mètres carrés etl'emplacement. Toutefois, unagent immobilier tiendraégalement compte de laqualité de votre bien ainsi qued'autres facteurs qui auront unimpact positif sur le prix, ce quevous n'auriez peut-être pas prisen considération.Et si pour aborder la vente de votre maison vous vous posiez troisquestions ?#1 AI-JE BESOIN D'UN PROFESSIONNEL DE VENTEIMMOBILIÈRE ?En bref, la réponse est : « oui » ! Nous l’avons vu précédemment, lesdernières réglementations, la dynamique du marché, les tendancesen matière de financement et tous les aspects de l'évaluation d'unemaison peuvent être accablants pour de nombreux vendeurs … alorsque c’est le quotidien des agents immobiliers !12Pour toutes ces raisons il semble donc intéressant de passer dutemps et de l’énergie à trouver un agent qui connaît parfaitement lemarché local et avec lequel vous aimeriez travailler
13Comme nous l'avons déjà mentionné, laliste des diagnostics à effectuer estlongue, et ceux que vous avez déjà faitréaliser aideront l'agent à déterminerune évaluation réaliste.A ce stade vous n'êtes pas obligé dedonner le prix d’achat de votre maisonlors de son acquisition. Cependant, plusl'agent dispose d'informations, plusl'évaluation est précise. Si vous avezeffectué des rénovations dans lapropriété, vous devez rassembler toutesles factures et les communiquer àl'agent, qui sera en mesure dedéterminer ce qui peut contribuer à unemeilleure estimation du prix de vente.#2 COMMENT ME PRÉPARER À L'ÉVALUATION DE MONBIEN ?La réponse tient dans une phrase : « Tout est dans la présentation ! »Assurez-vous de préparer la maison pour la visite d'évaluation. De lavaisselle qui traîne dans l'évier, du linge par terre dans la salle debain et le désordre général dans la maison ne vont pas donner unebonne première impression ! Les agents immobiliers ne sont pasdifférents des acheteurs potentiels : leurs premières impressions sontdurables. L'agent voudra probablement prendre des photos del'intérieur de la maison, vous devez donc réfléchir à la façon dontvous voulez que votre maison soit vue dans les futurs documents demarketing.Au-delà de cette retouche cosmétique, l'agent voudra voir votre actede propriété, qui confirmera les limites cadastrales, les droits depassage éventuels, la propriété du terrain, etc.
14Les acheteurs potentielssont en ligne tous les jours àla recherche de la bonnepropriété, ils voient toutesles offres et ont une bonneidée de ce qui s’y passe. Ilsconnaissent donc les #3 PRIX ELEVÉ OU BAS ?Il n’y a qu’une seule bonne réponse… le bon prix dès le début !Certains vendeurs considèrent que le bien doit être surévalué pourpermettre la négociation ! C’est une erreur, car les acheteurspotentiels font leurs recherches, consultent les données decomparaison en ligne, et se font immédiatement une opinion sur lecaractère réaliste ou non d’un prix de vente affiché. De même, unepropriété qui est proposée trop longtemps suscite des doutes quantà sa valeur réelle. Cette longue exposition du bien sur de nombreuxsites Internet dégradera son prix de vente au fil du temps.Vous avez échangé beaucoup d'informationsavec l'agent, c'est pourquoi il est important des'engager mutuellement en signant un « document d'informations précontractuelles ».Ce document obligatoire depuis 2014 décrittoutes les conditions de la collaboration avecl'agence immobilière mais, à ce stadeprécoce, il ne vous engage pas à vendre ou àfaire appel à cette agence. Pour la vente de votre bien un contrat devra être signé, appelé"mandat de vente". Nous en détaillerons tous les aspects plus loin. annonces et voient ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas. Ilest donc préférable d'évaluer votre bien au prix du marché dès ledépart. L'agent immobilier basera son évaluation sur cette
1 mois 2 mois 3 mois-10-5051015Une propriété dont le prix est trop élevé finira par se dégrader, vous lavendrez plus tard et à un prix inférieur.Prix tropélevéPrix dumarchéUne propriété dont le prix correspond à celui du marché se vendra plusrapidement.Prix de l'annonceTemps surle marchéEt si un acheteur vous propose une offre basse, c’est là que vousallez constater le professionnalisme de l'agent immobilier : armé del'évaluation du prix, il aura tous les bons arguments pour défendre leprix demandé, et il ne sera donc pas nécessaire de laisser unegrande marge de négociation.L'année dernière, après la pandémie, le marché a vu de nombreuxbiens se vendre au prix demandé en quelques jours... mais le marchéchange progressivement avec la menace d'une récessionéconomique à l'échelle européenne, il est donc encore plusimportant de fixer le bon prix dès le départ !dynamique... alors suivez ses conseils ! Adaptez-vous rapidement sicela ne fonctionne pas. Pensez même à retirer votre bien du marchépendant un certain temps (si c'est possible), puis à le remettre avecde nouvelles photos et un prix révisé.VENDUEVENDUE
05VENDRE SEUL OU AVEC UNPROFESSIONNEL ?16Comme nous l'avons déjà montré, la vente d'unemaison n'est pas une tâche facile et l'aide d'unprofessionnel est de plus en plus nécessairepour s'y retrouver dans la liste complexe destâches à accomplir pour protéger à la foisl'acheteur et le vendeur. D’ailleurs Seulement22% des ventes de maisons se font sansintermédiaire, le reste en faisant appel à unprofessionnel de la vente.75% des ventesse réalisentavec un agentimmobilierCela nous amène à la question des frais d’agence, c’est à dire deshonoraires de l’agent immobilier. Le mandat de vente signé par levendeur et l'agence lors de la mise sur le marché du logementprécisera qui va les payer. Il est plus simple pour le vendeur de lespayer car c'est lui qui mandate l'agence de vente. Toutefois, si c'estl'acheteur, les documents de commercialisation doivent clairementindiquer la répartition entre le prix de vente et les frais d'agence, en
17Jusqu'à présent, dans ce livret, nous avons utilisé plusieurs termesconcernant l'engagement d'un agent immobilier et la vente de votremaison. Revenons sur le "mandat de vente". TERMINOLOGIEC’est un document juridiquement contraignant qui permet à unagent de proposer votre maison à la vente. Ce document identifie lebien à vendre, tous ses propriétaires et l'agent qui sera autorisé àcommercialiser le bien. Il est important de s'assurer que lesinformations qu'il contient sont exactes et qu'elles peuvent êtretransmises aux acheteurs potentiels.Si se débrouiller seul comporte un avantage, il réside bien sûr dansl’économie des frais d’agence qui peuvent atteindre 7 % du prix devente.C'est à vous de décider si vous vous sentez capable de gérer seul lemarketing intensif, les demandes de renseignements et les visites àdomicile … ou si vous préférez que quelqu'un le fasse pour vous ! se rappelant que seul le prix de vente est pris en compte dans l'actede vente. Dans ce cas, l'acheteur reçoit une facture distincte pourles frais d'agence qu'il devra régler le jour même de la signature dumandat.
18Il pourrait sembler sage de mettre sa maison en vente auprès deplusieurs agences dans l’espoir de multiplier les chances d'être vupar des acheteurs potentiels … Cela peut pourtant avoir un effetnégatif. Les acheteurs potentiels consultent un certain nombre desites Internet, en se renseignant auprès de différentes agences ; voirune propriété sur les sites de plusieurs agences peut laisser entendreque vous cherchez désespérément à vendre, et nous savons tous ceque cela signifie... l'attente d'un prix de vente réduit !En outre, il est plus sûr et plus facile d'avoir un seul interlocuteurprofessionnel, car il connaîtra tous ceux qui ont visité la maison et ilétablira une relation de confiance avec vous. Pour l’agent immobilierces éléments sont très motivants. MANDAT DE VENTE SIMPLE OU EXCLUSIF ?Il existe deux types de mandats légaux, le mandat de vente simple etle mandat de vente exclusif.Dans la version exclusive, le vendeur choisit de ne confier lacommercialisation de son bien qu'à une seule agence. Avec laversion simple, le vendeur peut choisir autant d'agences qu'il lesouhaite.
19Ce qu'il faut faire pour vendreFait par l'agentFait par le vendeurEstimer le prix de ventexFournir des diagnostics techniquesPeut assisterxFourniture "l'acte de propriété"xDocuments relatifs à la copropriétéAssisteraxPhotosxPréparation de l'annoncexPayer pour la publicité et le panneau "à vendre"xRépondre aux demandes et aux appelstéléphoniques pour les informations ou pourorganiser des visitesxS'assurer que le bien immobilier répond auxexigences des potentiels clientsxVérifier la capacité d'achat du potentiel clientxRangement/nettoyage de la propriété avantles visitesxOrganisation et réalisation de la visitexNégocier une offrexPréparation d'un contrat de prévente/offreécrite liant les deux partiesxEn résumé, pourquoi faire appel aux services d'un agent immobilier ?
06PRÉPARER SA MAISONPOUR LES VISITES20Nous l'avons déjà dit : "La première impression est la plus durable"La présentation est un élément essentiel de la commercialisation devotre maison, tant au moment de la visite de l'agent immobilier pourévaluer la propriété et prendre des photos, que lorsque vousaccueillerez les acheteurs potentiels.Les 30 premières secondes de la visite d'un acheteur sont cruciales.La plupart des gens savent s'ils aiment la propriété en moins d'uneminute après être sortis de leur voiture !La présentation extérieureest donc tout aussiimportante, sinon plus, quel'aspect intérieur.Rangez l'allée ou la cour,assurez-vous que lespelouses sont bien tondues,et si la peinture de la ported'entrée s'écaille,repeignez-la!Pensez aux points forts et aux caractéristiques de votre propriété etmettez-les en valeur. Une maison lumineuse est toujours une maisonaccueillante... Vous pouvez le faire avec un éclairage, mais si lesoleil entre par les fenêtres c’est encore mieux. Assurez-vous que lesstores et les rideaux sont complètement ouverts pour laisser entrer lalumière dans les pièces, et éclairez les coins sombres avec unelampe d'appoint discrète.
21Voici une liste de contrôle rapide en six points pour vous aider àséduire un acheteur :#1 L’EXTÉRIEUR EN PREMIER !Rangez, enlevez les jouets d’enfantséparpillés dans le jardin, nettoyez lesfenêtres et les portes, et enlevez les toilesd'araignées. Voilà quelques-unes deschoses sur lesquelles vous devez vousconcentrer.#2 « DÉPERSONNALISEZ »Essayez de rendre la maison aussi neutreque possible, enlevez les objets personnelscomme les photos de famille sur lesétagères et sur les meubles... les acheteurspotentiels veulent pouvoir se projeter dansla maison et visualiser à quoi elleressemblerait si elle était la leur, et vosobjets personnels vont les gêner.#3 SUPPRIMER LES ENCOMBRANTSVISIBLES AU PREMIER REGARD Il est étonnant de voir tout ce que nousaccumulons au fil des ans ….L’encombrement est un obstacle majeurlors des visites d'acheteurs car il réduitl'espace habitable et vos piècesparaîtront plus petites. Vous ne vous enrendez certainement pas compte, mais
22#4 ANIMAUX DOMESTIQUES À LAMAISONNous aimons nos animaux de compagnie,tout comme de nombreux acheteurspotentiels, mais certains en ont peut-êtrepeur ou peuvent être allergiques aux chienset aux chats. Essayez donc de faire ensorte que la visite soit exempte d'animaux :pas de bac à litière pour chat, pas de chiengentil prêt à sauter sur les visiteurs, pas deplats de nourriture pour animaux sur le sol,pas de poils sur les fauteuils du salon. Etfaites de votre mieux pour éliminer lesodeurs d'animaux de la maison, une bougieparfumée peut faire beaucoup pourmasquer la présence de nos amis à quatrepattes.vous pouvez être sûr que l'acheteurpotentiel le verra. Soyez donc un peuimpitoyable avec vous-même, jetez vosaffaires ou au moins cachez-les dans unplacard.#5 METTEZ VOTRE MAISON ENSCÈNECertains vendeurs font appel à unprofessionnel, mais vous vous pourrez lefaire vous-même. Mettez en scène vosespaces de vie de manière à mettre envaleur votre maison. Dans la cuisine
23#6 LAISSEZ VOTRE AGENTIMMOBILIER FAIRE SON TRAVAILPersonne ne connaît mieux votre maisonque vous, mais de même, personne ne saitmieux comment vendre une maison quevotre agent immobilier, alors laissez-le faireson travail ! Soyez présent pour répondre àdes questions spécifiques, mais ne le gênezpas et n'interrompez pas la visite. Souvent,il est préférable de dire que vous serezdans le jardin ou la cuisine pour répondreaux questions que les acheteurs potentielspourraient avoir une fois la visite terminée.débarrassez les plans de travail, maisgardez vos appareils en inox. Au salondisposez joliment les coussins du canapé,sur la table basse ne laissez que quelquesbeaux livres, allumez deux ou trois lampess’il ne fait pas très beau. Dans la chambreprincipale veillez à ce que votre couettesoit impeccable et rangez tous vosvêtements. Ce sont les trois pièces clés surlesquelles vous devez vous concentrer.
07OBTENIR UNE OFFRE BIENDÉFINIE24Un acheteur potentiel vous a fait une offre … Des questions crucialesentourent ce moment important, notamment : "Dois-je accepter lapremière offre ?". C'est à ce stade que votre agent immobilierpourra vous aider à conclure la vente et vous devez le laisser vousguider tout au long du processus.Il est intéressant de se rendrecompte qu’en tantqu’acheteur nous sommesenclins à faire une offre aurabais, mais qu’en tant quevendeur nous nous attendonsà recevoir une offre au prixdemandé. Il se peut que vousreceviez plusieurs offresproches du prix de Si l'agent vous a trouvé un acheteur qui offre le prix demandé, alorsson rôle dans le contrat a été rempli et une rémunération est duepour ses services. C’est exactement le contrat que vous avez passéavec l'agent immobilier.Que se passe-t-il ensuite ? Éléments à définir dansune offre : Le moments Le prix Le financementconditionnel Les travaux à terminervente, des offres qui peuvent être prises en considération. Mais siune offre au prix demandé est faite, vous avez certaines obligationspour procéder à la vente.Nous arrivons à un moment important : l’offre !
25Une fois qu'un acheteur intéressé a été trouvé et qu'une offre de prixa été faite, l'agent immobilier discute avec l'acheteur potentiel deses intentions. Il lui indique qu'il ne doit faire une offre que sur uneseule propriété à la fois, et qu'il doit cesser de visiter d'autrespropriétés dès que l'offre est faite. De la même manière, dès quevous saurez que votre propriété fait l'objet d'une offre vous devrezinterrompre toutes les autres visites, y compris celles d'agentscommerciaux concurrents.Votre agent immobilier se chargera de la négociation et vous tiendrainformé, ainsi que l’acheteur, de l'évolution du processus. A ce stade,rien n’est signé et la vente n'est donc pas encore juridiquementcontraignante pour les deux parties. Dès qu’un accord est trouvéentre vous-même et l’acheteur il est important d'arriver au documentde vente initial, connu sous le nom de Compromis de Vente, qui estla première étape vers le contrat de vente final, l'Acte de Vente.Il n'est pas rare qu'un acheteur potentiel veuille inclure certainesconditions, comme le fait d'avoir besoin d'un prêt pour financerl'achat ou de demander un permis de construire pour installer unepiscine. Il s'agit d'une partie tout à fait normale du processus d'offre,et ces conditions seront écrites dans le compromis de vente.
08PRÉPARER LE CONTRAT DEVENTE26Le compromis de vente est un accord préalable entre l'acheteur et levendeur, normalement établi par l'agent immobilier. Il s'agit d'unengagement des deux parties, défendable en droit, mais qui,contrairement à l'acte de vente, n'est pas reconnu dans le registrefoncier. L'acte de vente est le transfert effectif de la totalité du titre depropriété. Le notaire chargé de la rédaction de l’acte a l’obligationde l’enregistrer au Service de la Publicité Foncière. Le changementde propriétaire figurera alors dans la documentation cadastrale.Certains agents bilinguesfourniront une versionanglaise du compromis devente mais n'oubliez pas quec'est le document françaisqui est enregistré comme Si un notaire rédige le compromis de vente, il le fera généralementavec une Promesse de vente. Il s'agit d'une option de vente àl'acheteur pendant une période définie. Au-delà de ce délai sil’acheteur n’a pas conclu la vente le vendeur peut se retirer.étant un contrat de vente. La traduction anglaise est une versionapproximative dans une autre langue.Cette promesse doit être enregistrée auprès des services fiscaux etentraîne donc pour l’acheteur un coût supplémentaire au titre desdroits d’enregistrement. Prévoyez également des frais de traductionsi vous ne comprenez pas le français.
27Dans les deux cas (notaire ou agent immobilier rédigeant l’avant-contrat de vente), un certain nombre de conditions suspensivesseront énumérées. Ce sont des conditions obligatoires pourl’exécution du contrat. La plus importante est la nécessité d'obtenirun financement (prêt ou hypothèque), avec indication du montant etde l'institution prêteuse.Une fois le compromis (ou la promesse) signé, l'acheteur effectue undépôt de garantie comme preuve de sa bonne foi, et ce dépôt estnormalement compris entre 5% et 10% du prix d'achat convenu. Pourl’acheteur un délai de rétractation de 10 jours commence lelendemain de la signature du compromis, remis en main propre ouenvoyé par lettre recommandée.Parmi les autres conditions suspensives, citons la fourniture de lapreuve de la propriété par le vendeur, l'absence de droit depréemption de la commune sur le bien, l’absence de restrictionssérieuses à l'utilisation du bien dans le cadre de sa destinationd'habitation.
28Une chronologie du compromis au contrat de vente Jour-JSemaine 3Semaine 5Semaine 10Semaine 14Offre initialeSignature d'un "compromis de vente".Notification du délai de réflexion de 10joursRendez-vous à la banque avec un"compromis" signéFin du délai de réflexionVersement du dépôt sur le compteséquestre du notairePrésentation de l'accord de prêtSignature de l'actePOUR RÉSUMER Lorsque l’acheteur a trouvé la maison de ses rêves et qu’un prix a étéarrêté, la procédure est assez simple :Une fois l'offre acceptée, l'agent immobilier collecte lesinformations pour établir le compromis de vente. Cela peut êtreplus rapide que si la promesse est préparée par le notaire, maiscomptez en moyenne 3 semaines.
29Le compromis de vente n'est valable que lorsque toutes lesparties ont signé et que tous les rapports techniques et dediagnostics obligatoires sont disponibles.La législation française accorde aux acheteurs un délai derétractation de 10 jours à compter du lendemain de la réceptiondu compromis (en main propre ou par lettre recommandée).À la fin de cette période, l'acheteur est censé avoir payé ledépôt. Il s'agit généralement d'un virement bancaire sur lecompte séquestre du notaire désigné. Le notaire commencealors les recherches en vue de l'acte de vente.Le compromis de vente est également le point de départ de lademande officielle de prêt. L'établissement de crédit ledemandera, ainsi que de nombreux autres documents personnelsde l'acheteur. La loi française accorde un maximum de 30 jourspour obtenir une offre ferme de prêt, enregistrée comme unengagement conditionnel d'achat. Mais en général, 45 jours sontaccordés pour régler l'accord de prêt.La dernière étape est la signature de l'acte en présence dunotaire, environ 14 semaines après la présentation de l'offre.Cela peut être plus rapide s'il n'y a pas de prêt.
09SE PRÉPARER POUR LEGRAND JOUR30Si vous avez déjà déménagé vous savez qu’il y a une foule de petiteschoses à prévoir, des détails importants à régler qui évitent du stresslors de l'emménagement dans une nouvelle maison. Votre acheteuraura notamment des contrats à souscrire auprès des fournisseurs degaz, d’électricité, d’eau et du transfert de son contrat Internet àdemander à son opérateur. Il lui faudra également prévenir sonassureur pour adapter son contrat d’assurance habitation et serenseigner auprès de sa nouvelle mairie pour connaître les conditionsd'enlèvement des ordures ménagères. En tant que vendeur, vous devez résilier vos différents contrats (gaz,électricité, eau, internet) afin que le nouveau propriétaire puissesouscrire de nouveaux contrats. Assurez-vous que les compteurs seront relevés le jour de la signaturede l'acte de vente, ils seront présentés à l'acheteur et attestés par lenotaire.Votre bien doit être assuré jusqu'au jour de la signature de l'acte. Lejour de la signature, le notaire fournira un certificat qui confirme quevous n'êtes plus responsable du bien - ce document est utilisé par lacompagnie d'assurance comme confirmation de
31Si ce n’est pas le cas, le notaire pourrait retarder l'achèvement de lavente et le transfert des titres, ou évaluer le coût des travauxcorrectifs et le déduire du prix de vente convenu pour payer lestravaux à effectuer.Vous devez également vous assurer que le notaire dispose desdétails du compte bancaire sur lequel les fonds provenant de lavente doivent être versés. N'oubliez pas que la somme déposée seradiminuée du remboursement de tout prêt en cours et du paiement del'impôt sur les plus-values, si celui-ci est dû.L'acheteur a égalementdes responsabilités àassumer avant lasignature, notammentl'inspection du bien etl'acceptation de son étattel qu'il est décrit dans lecontrat de vente.Des responsabilités essentielles vous incombent en tant que vendeur:Vous aurez laissé le bien dans un état raisonnable, tous lesobjets détaillés dans le compromis de vente présents dans lebien.Vous vérifierez que ce qui a été convenu lors du compromis devente a bien été exécuté. Par exemple, que la vidange de lafosse septique, ou une réparation qui a été convenue à vos fraisont bien été réalisées.l'annulation de la couverture d'assurance. Il s'agit également d'undocument utile à fournir à d'autres organismes, tels que lacommune, en ce qui concerne les taxes communales et autrescharges.
32Le jour de la signature de l’acte de vente vous vous rendrez avecvotre acheteur à la maison et vous procéderez au relevé descompteurs.LE GRAND JOURA l’office notarial les actes sontlus et expliqués par le notaire. Lenotaire transfère l'argent ducompte séquestre vers votrecompte, et vous remettez les clésau nouveau propriétaire.Le notaire délivrera ensuitel'attestation de vente commepreuve de la vente. Pour vous,vendeur, c'est la seule preuve devente, il faut donc bien laconserver. Le nouveau propriétairerecevra les actes un peu plus tard,une fois que le registre foncieraura traité l'affaire.Conseils :Réservez lesdéménageurs longtempsà l'avance, cela vouspermet de choisir lesmeilleurs.Mettez en place unsystème de transmissiond'adresse avec la poste.Récupérez toutes les clésauprès de tous : voisin,personnel de nettoyage,famille et n'oubliez pasd'étiqueter les clés.Et c'est tout. L'affaire est conclue... la vente est terminée et les cléssont remises ! BRAVO !En outre, l'acheteur doit :S’assurer que tous les fonds sont déposés sur le compteséquestre du notaire avant la date de signature.Accepter les relevés des compteurs, après avoir visité lapropriété, de préférence dans les 24 heures précédant lasignature.Avoir une preuve d'assurance débutant le jour de la signature -ceci est particulièrement important lorsqu'un prêt est en placedans le cadre de l'achat.
VENDRE AVEC FRANCE4U10À PROPOS DE FRANCE4U33France4U est depuis longtempsau service de ses clients dans lesrégions les plus populaires deFrance.Notre service est bilingue(français et anglais) etcomprend toute ladocumentation, ce qui évite derecourir à des services detraduction coûteux.UNE AGENCE LEADER PROFESSIONNELLE ETEXPÉRIMENTÉELorsque vous utilisez France4U, vous avez la garantie d'un serviceciblé, sans perte de temps. Lorsque nous venons rendre visite à l'unde nos clients, vous savez déjà qu'il est intéressé. Notre objectif estde vendre, pas de visiter !Avant une visite, l'agent de France4U chargé de représenter votrepropriété qualifiera son client :En s'assurant que le client a les moyens financiers d'acheterEn discutant de leurs besoins et de leurs souhaits afin des'assurer que votre propriété répond à leurs attentes. En s'assurant que le client comprend l'emplacement de lapropriété. Vous aurez peut-être moins de visites que prévu, mais chacuned'elles sera un concurrent sérieux. Et si vous n'êtes pas sur place,notre agent organisera la visite sans oublier de vous en informer.
34Pendant la visite :Notre agent accompagnera leclientIl donnera à l'acheteur potentieltoutes les informations techniquesnécessaires disponiblesIl est souvent préférable que levendeur ne soit pas présent, ce quipermet à l'agent de faire sontravail sans être interrompu.Après la visite, l'agent de France4U vous fera part de l'intérêt ou nondu client.France4U fera tout pour vendre votre propriété ; nous le faisonsdepuis deux décennies et nous avons vendu des maisons de toutestailles et de tous prix, des petits chalets ruraux aux maisons de ville,et des chambres d'hôtes aux manoirs.Contactez-nous aujourd’hui au +33 3 85 98 96 20Ou consultez notre site : www.france4u.euNous avons construit notre réputation sur la base d'uneapproche authentique, honnête et professionnelle, tant pour lesvendeurs que pour les acheteurs... et c'est ce que nous vousgarantissons.