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CONOCETUS DERECHOSUna vivienda justa . . . ¡Es su derecho!Guía del Arrendador e InquilinoLHOP & Tabor son ahora Tenfold
Brunswick Farms Apts., Lancaster Cloister Heights Apts., Ephrata Country Club Apts., Lancaster Fordney House, Lancaster Golden Triangle Apts., Lancaster Lincoln House, Lancaster Marietta Senior Apts., Marietta New Holland Apts., New Holland Nissly Chocolate Factory Apts., Mount Joy Old Market Apts., Ephrata Park Avenue Apts., Lancaster Three Center Square Apts., Maytown Walnut Street Apts., Lititz Community Basics Community Basics se enorgullece de hacer realidad la vivienda asequible en toda PA Central. Trabajando en asociación con municipalidades, contratistas, financiadores y proveedores de servicios, nos hemos desarrollado y ahora manejamos más de 500 unidades en estas comunidadesCommunity Basics, Inc. 717.735.9590 www.communitybasics.comDIASPORA LAWU.S. IMM IGRATION FIRMContactenos hoy, estaremos listos para ayudarle!-Solicitud de Ciudadanía-Ajuste de Estatus para personaselegibles-Solicitud de tarjeta verde o Residenciapermanente-Defensa de deportación-Cancelación de la deportación-Asilo político-Visa de estudiante y trabajo-Acción Diferida para JovenesLa opción inteligente para proteger el futuro de su familia | www.diasporalaw.com Oscar J. Barbosa, Esq 112 Market Street | Suite 430 Harrisburg, PA 17101Licenciado en NJ #1868-2010Immigration Attorney & CounselorLos Abogados de la Comunidad-HGSK138 N. 5th St. Reading, PA 19601717-431-3771313 W. Liberty Street | Suite 250 Lancaster, PA 17603
¿Igualdad y Equidad no es lo mismo?Cuando los recursos están distribuidos de manera igualitaria – aun así, no funciona para todos. ¿Por qué? Porque la distribución igualitaria de los recursos no considera a los individuos que tienen más de una barrera para teneruna vivienda. El Instituto de Igualdad y Equidad de Vivienda en LHOP trabaja con organizaciones comunitarias locales y funcionarios del gobierno para abordar y promover la distribución de los recursos que considera las barreras individuales confrontadas por los residentes del condado de Lancaster. Es evidente que algunos individuos se enfrentan a múltiples barreras para obtener una vivienda y pueden necesitar más recursos que otros que pueden no tener ninguna barrera.La Igualdad es lo que todos deseamos, y la Equidad es con lo que llegamos a ella.El Instituto de Igualdad y Equidad de Vivienda en LHOP y el Centro para la Igualdad en la Vivienda de Pennsylvania ha preparado este manual como un servicio público para inquilinos y arrendadores.Este manual no se pretende como un sustituto de asesoramiento jurídico adecuado.La Asociación de Oportunidades de Vivienda de Lancaster (LHOP por sus siglas en inglés) quisiera agradecer a las siguientes agencias e individuos que contribuyeron a la revisión de este manual: Ray D’Agostino, CEO, LHOP; Ronald M. Friedman, autor de la Ley y Práctica de Arrendadores e Inquilinos de Pennsylvania; Memory D’Agostino; Adrian Garcia, Director del Instituto de Igualdad y Equidad en la Vivienda en LHOP; Brittany Mellinger, Gerente de Acercamiento y Educación de Vivienda Justa , LHOP; Todd Burgard, Burgard Design; Carolyn Capistrano, Coordinadora de Comunicaciones y Difusión, Centro para la Igualdad en la Vivienda de Pennsylvania; Proyecto de Salud, Educación y Asistencia Jurídica de la Escuela de Leyes de la Universidad Widener.Adrian Garcia Director, Instituto de Igualdad y Equidad en la Vivienda LANCASTER HOUSING OPPORTUNITY PARTNERSHIP Shelby Nauman Director ejecutivoFINANCIAMITENTO PROPORCIONADO PORComisionados del Condado Ray D’Agostino Vicepresidente Joshua Parsons Presidente Craig LehmanAlcaldesa de Lancaster Danene SoraceAutoridades de Vivienda y Reurbanización de Lancaster Matthew Sternberg Director ejecutivoLa Guía del Arrendador e Inquilino Conoce Tus Derechos fue producida en colaboración con:Muchas gracias al Centro para la igualdad en la Vivienda [Housing Equality Center] de PA, Citizens Bank, Patricia Kind Family Foundation, y al Proyecto de Salud, Educación y Asistencia Jurídica de la Escuela de Leyes de la Universidad de Widener por su apoyo en hacer este manual posible.Noviembre 2019 Para más información o actualizaciones de contenido, por favor vea este manual en www.lhop.org o contacte al 717.299.7840 ext 1101
Introducción 7Vivienda Justa 8 Leyes de Vivienda Justa 8 Tipos de viviendas cubiertas por la Ley de Vivienda Justa 8 Viviendas exentas de las leyes de Vivienda Justa 9 Declaraciones discriminatorias y publicidad discriminatoria 9 Familias con niños 9 Víctimas de violencia doméstica 10 Acoso sexual 10 Protecciones para individuos LGBT 11 Origen nacional, estado de inmigración y dominio limitado del inglés 11 Personas con discapacidades 11 Adaptacionesymodicacionesrazonablesparapersonas con discapacidades 12 Consejos para escribir cartas de solicitud de adaptaciónomodicaciónrazonables 14 Ejemplo de carta– Solicitud de adaptación razonable 16 Ejemplodecarta–Solicituddemodicaciónrazonable 17 Vericandodiscapacidadynecesidad 18 Animales de asistencia 18 Accesibilidad y nueva construcción 19 Qué hacer si cree que ha experimentado discriminación en la vivienda 19Responsabilidades del proveedor de vivienda 21 Errores comunes en la vivienda justa cometidos por los proveedores de vivienda y cómo prevenirlos 21 Información adicional de la Ley de Vivienda Justa 23Cosas a considerar antes de alquilar 262TABLA DE CONTENIDOS
La Solicitud Para Alquilar 28 Preguntas que el arrendador puede hacerle a un posible inquilino 28 Estándaresdecalicaciónnanciera 28 La solicitud de alquiler 28 Rechazo de un solicitante 29 Antecedentes penales 29 ¿Qué sucede si el arrendador se niega a aceptar un vale de vivienda o Seguro Social o ingreso por discapacidad? 30El contrato de alquiler 31 Entendiendo las disposiciones del contrato de arrendamiento 31 Fecha de vencimiento del alquiler 31 Cambios al contrato de alquiler 31 Disposiciones comunes del contrato de alquiler 31 Condiciones no ejecutables del contrato de alquiler 32 Evite caer en una estafa de alquiler 33Antes de mudarse 35 Registre los daños antes de mudarse 35 VeriqueconelInspectordeViviendalocal 35 Pintura a base de plomo 35 Detectores de humo/Detectores de monóxido de carbono 36 Listadevericaciónparalainspeccióndelaunidaddealquiler 37Derechos y responsabilidades de los inquilinos 41 Susresponsabilidadescomoinquilino 41 Segurodeinquilinos 42 Relacionesconelvecindario 42 Problemasconotrosinquilinos 43 Invitados 43 Permitiraotrosquesemuden 44 Elderechoalaprivacidaddelinquilino 44 Leydearrendadoreseinquilinosde1951 453
Reparaciones y Garantía Implícita de Habitabilidad 49 Elderechoaunlugardecenteparavivir 49 ¿Cuál es la calefacción adecuada? 50 ¿Qué hacer si su unidad no es habitable? 50 Recursos para inquilinos en caso de incumplimiento de la Garantía Implícita de Habitabilidad 51 ¿Quiénesresponsabledelexterminiodeplagas? 54 ReparacionesnocubiertasporlaGarantíaImplícitadeHabitabilidad 54 Ejemplo de carta – Problemas serios afectando la habitabilidad 55 Ejemplodecarta–Conrmandolasreparacionesnecesarias 56 Ejemplodecarta–Repararydescuento 57 Ejemplo de carta – Retención parcial del alquiler 58 Ejemplo de carta –- Cancelación del contrato de alquiler por razones de habitabilidad --- 1ª carta 59 Ejemplo de carta –- Cancelación del contrato de alquiler por razones de habitabilidad ---- 2ª carta 60Depósito de seguridad 61 Límites de la cantidad del depósito de seguridad 61 Intereses sobre el depósito de seguridad 62 Devolución de su depósito de seguridad 62 Impugnación de los daños cargados a su depósito de seguridad 62 ¿Qué es el desgaste normal? 63 ¿Para qué puede ser usado el depósito de seguridad? 63 Pasos para recuperar su depósito de seguridad cuando se mude 63 Quéhacersisuarrendadornohadevueltosudepósitodeseguridad 64 Ejemplo de carta – Aviso de desalojo/dirección de reenvío para la devolución del depósito de seguridad 66Incremento de alquiler 674
Desconexión De Los Sercicios Públicos 69 Pasosparaevitarladesconexióndelosserviciospúblicos 70 ¿Qué pasa si mi arrendador es responsable de pagar las facturasdelosserviciospúblicos? 71 Reactivandoelserviciopúblico 71 ¿Quiénesresponsabledepagarlasfacturasdeserviciospúblicos? 71 ¿Tienequehaberunmedidorindividualparacadaapartamento? 71 ¿Puede mi arrendador tomar represalias contra mí por hacer valermisderechosenrelaciónconlosserviciospúblicos? 72 ¿Puede mi arrendador desconectar mis servicios públicos porqueestoyatrasadoconelalquiler? 72 Problemaspagandofacturasdeserviciospúblicos 73Retraso en el pago de alquiler 75Desalojo 76 Procedimientosdeordendedesalojo 76 Avisodedesalojo76 Audienciaeneltribunal 77 Sentencia 78 Ordendeposesión 79 Proceso de apelación 80 Cronograma de aviso de desalojo 83 Preguntasyrespuestas:Desalojo 84 Preguntas y respuestas: Tribunal del Distrito Judicial 86 ¿Qué debo hacer si la casa o el apartamento que estoy alquilando entra en embargo o es vendida en un remate judicial? 89Recursos 915
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Es nuestra esperanza que este manual ayudará a guiarlo a través de una experiencia de alquiler exitosa al proveer información general y recursos de autoayuda en relación con las leyes de Vivienda Justa estatales y federales y la Ley de Pennsylvania del Arrendador e Inquilino en lo que respecta al alquiler de propiedad residencial privada. Este manual cubre dos tipos principales de regulaciones protegiendo los derechos de los inquilinos en Pennsylvania. El primero, las leyes de Vivienda Justa federales y estatales protegen a los inquilinos de ser discriminados o tratados de una manera injusta o perjudicial debido a su membresía en una categoría que esté protegida bajo estas leyes. Un arrendador rehusándose a alquilarle a alguien debido a su raza o etnia es un ejemplo de discriminación de vivienda que es ilegal bajo las leyes de Vivienda Justa. El segundo tipo de protecciones para los inquilinos son aquellas cubiertas por la Ley de Arrendador e Inquilino. La Ley de Arrendador e Inquilino de Pennsylvania protege tanto a inquilinos como a arrendadores al establecer regulaciones básicas para el alquiler de propiedad residencial.Las cuestiones relacionadas al alquiler como reparaciones y mantenimiento y procedimientos de desalojo se rigen por la Ley de Arrendador e Inquilino.Las viviendas públicas, las viviendas subvencionadas, las casas de huéspedes, las casas móviles y las propiedades comerciales pueden tener leyes y requisitos diferentes y no se examinan con el alcance del presente manual.Este manual no se pretende como un sustituto de asesoramiento jurídico adecuado.la Asociación de Oportunidades de Vivienda de Lancaster, y el Centro para la Igualdad en la Vivienda pueden ni ser responsables de errores, omisiones o cambios en la ley. INTRODUCCIÓNIntroduction7INTRODUCCIÓN
Leyes de Vivienda JustaEl título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968, en su forma enmendada, es conocida como la Ley de Vivienda Justa.La Ley de Vivienda Justa Justa ies la ley federal que hace que sea ilegal el discriminar basándose en siete clases protegidas para cualquier transacción relacionada con la vivienda.• Raza• Color• Origen Nacional• Religión• Sexo• Discapacidad• Estatus Familiar (o la presencia de niños menores de edad en un hogar, mujeres , o cualquiera en el proceso de obtener la custodia legal)La Ley de Relaciones Humanas de Pennsylvania es la ley estatal que protege a los consumidores contra la discriminación en la vivienda y añade dos clases protegidas adicionales.• Edad(másde40años)• Usuarios, manipuladores o entrenadores de animales de asistencia para personas con discapacidadesLas leyes de Vivienda Justa hacen que sea ilegal discriminar a cualquier persona basán-dose en una clase protegida en cualquiera de las siguientes maneras:• Rehusándose a alquilar o vender una vivienda• Rehusándose a negociar por la venta o alquiler de una vivienda• Haciendo que la vivienda no esté disponible o negando que la vivienda esté dis-ponible• Estableciendo términos, condiciones o privilegios diferentes para la venta o alquiler de vivienda, préstamo hipotecario, seguro de arrendador o inquilino, o cualquier otra transacción relacionada con la vivienda• Usando publicidad de manera discriminatoria• Amenazando o intimidando a cualquiera que ejerza el derecho a una vivienda justa o que esté ayudando a alguien más a ejercitar sus derechos para una vivienda justaTipos de viviendas cubiertas por la Ley de Vivienda JustaLa Ley de Vivienda Justa y la Ley de Relaciones Humanas de Pennsylvania cubren todos los tipos de vivienda, incluyendo:Fair Housing8VIVIENDA JUSTAVIVIENDA JUSTA
• Apartamentos• Parques de Casas móviles• Condominios• Viviendas Unifamiliares• Vivienda Pública• Residencias de personas mayores• Dormitorios• Hogares grupales para personas con discapacidadesViviendas exentas de las leyes de Vivienda JustaLos siguientes tipos de viviendas no tienen que cumplir con ciertas partes de las leyes de Vivienda Justa.Los edicios con dos unidades donde el dueño vive en una de las unidades están exentos de la Ley de Relaciones Humanas de Pennsylvania y los edicios con cuatro unidades donde el dueño vive en una de las unidades están exentos de la Ley de Vivienda Justa.Las viviendas administradas por organizaciones religiosas pueden limitar la ocu-pación a sus miembros siempre que no discriminen basándose en la raza.Las vivienda para personas (para personas mayores de 55 o 62 años de edad) que cumplan ciertos requisito pueden rehusarse a alquilar a familias con niños.Nunca hay una exención para declaraciones o publicidad discriminatoria.Declaraciones y publicidad discriminatoriasLa Ley de Vivienda Justa hace que sea ilegal el hacer o publicar cualquier declaración o anuncio que establezca una preferencia o limitación basada en una clase protegida. Los siguientes son ejemplos de publicidad ilegal:• “no se permiten niños”• “perfecto para soltero(a) o pareja”• “hogar cristiano”• “ apartamento no adecuado para una persona discapacitada”• “vecindario italiano”Generalmente, un anuncio debe describir la propiedad en alquiler y no al inquilino deseado.Familias con niñosEl estatus familiar es una clase protegida bajo la Ley de Vivienda Justa. Es ilegal discriminar a individuos o familias que tengan niños menores en su hogar, mujeres embarazadas, o cualquiera que esté obteniendo custodia legal de un niño. Los ejemplos de discriminación ilegal contra las familias con niños incluyen:Fair Housing9VIVIENDA JUSTA
• Políticas de "no se permiten niños• Rechazando a las familias debido a la edad de sus niños (por ejemplo, no permitir niñosmenoresde7años)• Rechazando a las familias basándose en la presencia de pintura a base de plomo• Segregando las viviendas para que los niños sólo puedan estar en ciertos pisos o en ciertosedicios• Rehusándose a alquilar a una familia con niños debido a "condiciones inseguras" o a que el apartamento "no es apto para niños"• Declarando que los padres y los niños o los niños y las niñas no pueden compartir un dormitorio; este tipo de decisiones son la elección de los padres• Desalojando a una familia o individuo debido al embarazo o a un niño que se une a la familia por nacimiento, adopción o custodia legal• Las políticas de ocupación excesivamente restrictivas y los cargos per cápita por cada ocupante adicional pueden violar la Ley de Vivienda Justa en algunas circunstanciasVíctimas de violencia doméstica• Es ilegal discriminar a alguien por su historial de experimentar violencia doméstica.• Rehusarse a alquilar a alguien porque ha sido víctima de violencia doméstica viola la Ley de Vivienda Justa.• Una política de tolerancia cero frente a los delitos que se aplique a las víctimas de la violencia doméstica viola la Ley de Vivienda Justa. (Ejemplo: Un arrendador tiene una política de tolerancia cero para los crímenes cometidos en la propiedad. Una de las inquilinas es víctima de violencia doméstica, y llama a la policía cuando su abusador se presenta en su apartamento en violación de una orden de protección contra el abuso. El abusador es arrestado. Violaría la Ley de Vivienda Justa se el arrendador desalojara a la inquilina debido a la política de tolerancia cero).Acoso sexualEl acoso sexual es ilegal bajo la Ley de Vivienda Justa. Es ilegal que un proveedor de vivienda exija favores sexuales a cambio de una vivienda o de hacer reparaciones. Declaraciones como "Sal conmigo y te reduciré el alquiler" o "Sal conmigo y te arreglaré el tejado" constituyen acoso sexual ilegal según la Ley de Vivienda Justa. También es ilegal que un proveedor de vivienda cree o permita un ambiente hostil. La conducta sexual u ofensiva no deseada, los comentarios de naturaleza sexual o el contacto no deseado por parte de un propietario o un empleado del mismo constituyen un entorno hostil y son ilegales. Fair Housing10VIVIENDA JUSTA
Protecciones para individuos LGBTNi la Ley de Vivienda Justa ni la Ley de Relaciones Humanas de Pennsylvania incluyen la orientación sexual, la expresión de género o la identidad de género como clases protegidas. Sin embargo, algunos municipios han aprobado ordenanzas que prohíben la discriminación basada en la orientación sexual, la expresión de género o la identidad de género. Consulte con su gobierno local para más información.Además, el Código de Ética de la Asociación Nacional de Realtors® (agentes inmobiliar-ios) prohíbe que los Realtors® basados en la orientación sexual. La Regla de Igualdad de Acceso del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, porsussiglaseninglés)prohíbequelosprogramasdeviviendananciadosporelHUDdiscriminen por orientación sexual, identidad de género o estado civil.Origen nacional, estado de inmigración y dominio limitado del inglésToda persona en los Estados Unidos está protegida por la Ley de Vivienda Justa. El estatus migratorio de una persona no afecta sus derechos de vivienda justa. Es ilegal discriminar a alguien por su lugar de origen propio o ancestral o por su origen cultural o étnico o por su idioma. Es ilegal discriminar a alguien que parece tener un cierto origen étnico, incluso si el individuo no lo tiene.Los arrendadores pueden solicitar documentación de inmigración y realizar investiga-ciones para determinar si un posible inquilino cumple los criterios para el alquiler, siempre que se aplique el mismo proceso a todos los inquilinos potenciales. Señalar sólo a algunas personas para que demuestren su estatus migratorio debido a su origen nacional es una violación de la Ley de Vivienda Justa (por ejemplo, pedir sólo a los inmigrantes mexicanos o latinos que demuestren su estatus migratorio y no a otros solicitantes).Asimismo, es ilegal discriminar a alguien por su limitado dominio del inglés. Declara-ciones tales como "todos los inquilinos deben hablar inglés" o tratar a los inquilinos de manera diferente porque su inglés no es competente viola la ley. Los programas que reciben fondos federales tienen la responsabilidad adicional de proporcionar intérpretes ytraductoresalaspersonasquenodominanelinglés.notprocientviolatesthelaw.Programs that receive federal funds have an additional responsibility to provide inter-pretersandtranslatorsforindividualswhoarenotprocientinEnglish.Personas con discapacidadesAUnadiscapacidadestádenidaenlaLeydeViviendaJustacomounimpedimentofísico o mental que limita sustancialmente una o más de las "principales actividades de la vida" de una persona. Las principales actividades de la vida pueden incluir el cuidado Fair Housing11VIVIENDA JUSTA
de uno mismo, caminar, ver, oír, hablar, respirar,aprenderytrabajar.Ladeniciónde discapacidad en la Ley de Vivienda Justa también incluye a las personas que tienen un historial de una discapacidad y las personas que se percibe que tienen una discapacidad (incluso si no están realmente discapacitadas).Las discapacidades pueden incluir enfermedades mentales o emocionales, dicultadesasociadasconelenvejec-imiento, el VIH/SIDA y las personas que se están recuperando del alcoholismo o de la drogadicción (las personas que actualmente consumen drogas ilegalesno están protegidas).Adaptaciones y modicaciones razonables para personas con discapacidadesUna adaptación razonable es un cambio en las reglas, políticas, prácticas o servicios que permite a una persona con discapacidad tener las mismas oportunidades de utilizar y disfrutar de una vivienda. Una persona con discapacidad debe noticar al proveedor de vivienda si se necesita una adaptación razonable y el proveedor de vivienda debe conceder la solicitud si es razonable. Debe haber una conexión entre la discapacidad y la necesidad de la adaptación. Típicamente, las adaptaciones serán cuestión de negociar lo que mejor sirva tanto al proveedor de vivienda como a la persona discapacitada.Los ejemplos de adaptaciones razonables incluyen:• Asignar a una persona con discapacidad un espacio de estacionamiento reservado cerca de su unidad, aunque el estacionamiento de los inquilinos sea generalmente por orden de llegada• Permitir que una persona discapacitada tenga un animal de asistencia a pesar de una política de "no se permiten mascotas"• Permitir que un inquilino discapacitado, quien recibe cheques por discapacidad el día 5 de cada mes, pague el alquiler después del día 1 del mes sin un cargo por pago atrasadoFair Housing12VIVIENDA JUSTA
Una modicación razonable es un cambio en la estructura física de una vivienda que permite a una persona con discapacidad tener las mismas oportunidades de usar y disfrutar de esa vivienda. En muchos casos, las modicaciones individualizadas de una vivienda permiten a las personas con discapacidad vivir en un espacio en el que, de otro modo, serían físicamente incapaces de hacerlo.Los ejemplos de modicaciones razonables incluyen:• Permitir que un inquilino que usa una silla de ruedas instale una rampa de acceso a la entrada de la vivienda• Permitir que un inquilino instale barras de agarre en el baño• Permitir que un inquilino instale dispositivos de alertas visuales o táctilesNormalmente,elgastodelasmodicacionesrazonablesesresponsabilidaddelinquili-no, a menos que la vivienda esté subsidiada por el gobierno federal (tal como una AutoridaddeViviendaPública).Alosproyectosdeviviendananciadosconfondosfede-ralesselespuederequerirquepaguenlasmodicacionesrazonablessolicitadasporuninquilino discapacitado. Los proveedores de viviendas privadas pueden exigir que el inquilinoutiliceuncontratistacerticadoparahacereltrabajoypuedenexigirqueelinquilino restaure la vivienda a su condición original al mudarse de la unidad si la modicaciónvaainterferirconelusoydisfrutedelinmuebleporpartedelsiguienteinquilino. Por ejemplo, si un inquilino tiene una rampa de acceso a la lavandería construi-da en un complejo de apartamentos de varias unidades, no es necesario quitarla porque estásituadaenunazonadeusocomúnypuedeserbeneciosaparalosfuturosinquili-nos. Sin embargo, si los estantes de la cocina de un inquilino se mueven más abajo para dar más movilidad a un usuario de silla de ruedas, es posible que los estantes tengan que volver a su altura original.Si es necesario hacer restauraciones en la vivienda cuando un inquilino se muda, el proveedor de la misma puede solicitar el pago por parte del inquilino a una cuenta de depósito en garantía que devenga intereses. Dichos pagos pueden efectuarse en un plazo razonable y la cantidad debe ser razonable y no puede exceder el costo de las restauraciones.Elinterésdelacuentaseacumulaenbeneciodelinquilino.Losinquili-nosquenecesitenhacermodicacionesextensasaunaunidaddealquilerdebenconsiderar la posibilidad de negociar un contrato de alquiler más largo con el arren-dador.Fair Housing13VIVIENDA JUSTA
¿Cuándo debe un proveedor de vivienda conceder una adaptación o modicación razonable?A Un proveedor de vivienda debe conceder una solicitud de adaptación o modi-cación razonable si:• la persona que hace la solicitud se ajusta a la denición de persona con discapaci-dad,• la persona necesita lo que está solicitando debido a su discapacidad, y• la solicitud es "razonable". Un proveedor de vivienda no puede demorar o retrasar la respuesta a una solicitud de adaptación o modicación razonable.¿Qué es razonable?Una solicitud de una adaptación o modicación se considera razonable si esa solicitud:• no causa una carga nanciera y administrativa indebida al proveedor de la vivienda,• no causa un cambio básico en la naturaleza del programa de vivienda disponible,• no causará daño o perjuicio a otros,• es tecnológicamente posible.Ejemplo 1: No sería razonable que una persona con discapacidad pidiera al propietario que le ayudara con sus comidas, a menos que el proveedor de la vivienda ya se dedicara a proporcionar apoyo para las comidas (por ejemplo, en un centro de vivienda asistida).Ejemplo 2: Si una persona queda incapacitada y ya no puede acceder a su apartamento del3erpisoenunediciosinascensor,seríairrazonable(yprobablementeimposibledesde el punto de vista arquitectónico) solicitar al propietario que permita al inquilino construir un ascensor. Una petición más razonable sería pedir un traslado a un aparta-mento del primer piso. Si eso no es posible, el inquilino podría negociar con el propi-etario para una liberación anticipada del contrato de arrendamiento.Si la adaptación o modicación propuesta por un inquilino no es razonable, el proveedor de la vivienda debe entablar un diálogo interactivo para determinar si existe otra solución que satisfaga las necesidades del inquilino.Consejos para escribir cartas de solicitud de adaptación o modicación razonablesEs responsabilidad del inquilino (o de un representante del inquilino) solicitar una adaptación omodicación.Nosepuedeesperarqueunarrendadorpredigaoanticipelasnecesi-Fair Housing14VIVIENDA JUSTA
dades de un individuo. Aunque la Ley de Vivienda Justa no lo requiere, se recomienda quelassolicitudesdeadaptacionesomodicacionesrazonablessehaganporescritopara que se documenten debidamente e incluyan pruebas de que el inquilino tiene una discapacidadcubiertaylanecesidaddeunaadaptaciónomodicación.Su carta debe:1. declarar dónde vive y quién es el responsabledeledicio;2. indicarqueustedcalicacomouna persona con una discapacidad como sedeneenlaLeydeViviendaJusta (no es necesario revelar la naturaleza o la severidad de su discapacidad);3. describir la política, regla o barrera arquitectónica que le resulta prob lemática;4. describir cómo esta política o barrera interereconsusnecesidades, derechos o disfrute de su vivienda;5. en un lenguaje claro y conciso, descri ba la adaptación que está buscando para la política, regla o barrera;6. citar la ley aplicable que protege sus derechos;7. para adaptaciones use: Enmiendas a la LeydeViviendaJustaSec.804(42 U.S.C.3604)(f)(3)(B);8. paramodicacionesuse:Enmiendasa la Ley de Vivienda Justa [Fair Housing ActAmendments]Sec.804(42U.S.C. 3604)(f)(3)(A);9. pedir una respuesta por escrito dentro de un cierto plazo;10. contenerunarmaylafechadela solicitud, recordando guardar una copia de su solicitud para susSee Sample Letters; Reasonable Accommodation and Sample Letters; Reasonable Modication RequestsFair Housing15VIVIENDA JUSTA
Su Nombre Su DirecciónFechaNombre del Arrendador Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Vivo en {escriba la dirección}. Yo (o un miembro de mi hogar) soy una persona con una discapacidad como esdenidaporlaLeydeViviendaJusta.LeescriboparasolicitarunaadaptaciónrazonablebajolaLeyFederal de Vivienda Justa.SOLICITUD POSIBLE 1:Solicito permiso para que un animal de asistencia ayude en la vida diaria. Entiendo que las reglas de nuestro edicioestablecenunapolíticadenopermitirmascotas.Sinembargo,leestoysolicitandoquesehagaunaadaptaciónrazonablealasnormasdeledicioparapermitirunanimaldeasistenciaenmiapartamento.SOLICITUD POSIBLE 2:Solicito un espacio de estacionamiento reservado lo más cercano a mi unidad. Entiendo que el estaciona-miento se hace por orden de llegada, pero debido a mi limitada movilidad, solicito un espacio de estacionamiento reservado lo más cercano a mi unidad.SOLICITUD POSIBLE 3:Solicito pagar mi alquiler el día 6 del mes sin que se me cobre un recargo por pago atrasado. Recibo mis cheques por discapacidad el día 5 del mes.DeacuerdoconlasenmiendasalaLeydeViviendaJustaSec.804(42U.S.C.3604)(f)(3)(B),(3)Paralospropósitos de esta subsección, la discriminación incluye-- (B) la negativa a hacer adaptaciones razonables en las reglas, políticas, prácticas o servicios, cuando tales adaptaciones puedan ser necesarias para que dicha persona tenga igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de una vivienda. Negar una solicitud de adaptación razonable para una persona con discapacidad es una violación de la Ley de Vivienda Justa.Puede consultar la Declaración Conjunta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos y el Departamento de Justicia, en la que se detallan las obligaciones de los proveedores de vivienda en virtud de la Ley de Vivienda Justa para hacer adaptaciones razonables para las personas con discapaci-dades. Puede acceder a esta Declaración Conjunta visitando equalhousing.org y haciendo clic en el Centro de Recursos para Arrendadores.Por favor, responda por escrito a mi solicitud dentro de los diez días siguientes a la fecha de esta carta. Espero su respuesta y agradezco su atención a este asunto crítico.Sinceramente, Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprentaEJEMPLO DE CARTA SOLICITUD DE ADAPTACIÓN RAZONABLEFair Housing16VIVIENDA JUSTA
Su Nombre Su DirecciónFechaNombre del Arrendador Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Vivo en {escriba la dirección}. Yo (o un miembro de mi hogar) soy una persona con una discapacidad como esdenidaporlaLeydeViviendaJusta.LeescriboparasolicitarhacerunamodicaciónrazonablesegúnlaLey Federal de Vivienda Justa.SOLICITUD POSIBLE 1:Estoy solicitando permiso para instalar una rampa en la entrada de mi apartamento.SOLICITUD POSIBLE 2:Estoy solicitando permiso para instalar barras de agarre en el baño.SOLICITUD POSIBLE 3:Solicito permiso para para instalar detectores visuales de humo en mi apartamento.SegúnlasEnmiendasalaLeydeViviendaJusta(42U.S.C.3604)(f)(3)(A),ylaLeydeViviendaJustadelEstadodePennsylvania,losproveedoresdeviviendadebenpermitiralosinquilinoshacerlasmodica-ciones razonables necesarias para que una persona con discapacidad pueda disfrutar plenamente de la propiedad.Negarunasolicituddemodicaciónrazonableparaunapersonacondiscapacidadesunaviolación de la Ley de Vivienda Justa.Puede consultar la Declaración Conjunta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos y el Departamento de Justicia, en la que se detallan las obligaciones de los proveedores de vivienda en virtud de la Ley de Vivienda Justa para hacer adaptaciones razonables para las personas con discapaci-dades. Puede acceder a esta Declaración Conjunta visitando equalhousing.org y haciendo clic en el Centro de Recursos para Arrendadores.Por favor, responda por escrito a mi solicitud dentro de los diez días siguientes a la fecha de esta carta. Espero su respuesta y agradezco su atención a este asunto crítico.Sinceramente, Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprentaEJEMPLO DE CARTA SOLICITUD DE MODIFICACIÓN RAZONABLEFair Housing17VIVIENDA JUSTA
Vericando discapacidad y necesidad¿Cuándo puede un proveedor de vivienda pedir la vericación de una discapaci-dad y la necesidad de una adaptación o modicación razonable?Siladiscapacidadesobviaylanecesidaddelaadaptaciónomodicaciónrazonabletambién es obvia, el proveedor de la vivienda no puede pedir documentación adicional (por ejemplo, una persona con una discapacidad visual que utiliza un perro guía).Siladiscapacidadesobvia,peronoestáclaralanecesidaddelaadaptaciónomodi-cación razonable, el proveedor de vivienda sólo puede solicitar información para evaluar la necesidad relacionada con la discapacidad (por ejemplo, una persona con una discapacidad visual que tiene un gato de apoyo emocional).Si tanto la discapacidad como la necesidad no están claras, el proveedor de vivienda puede solicitar documentación que demuestre que un inquilino tiene una discapacidad yunanecesidadrelacionadaconladiscapacidadparalaadaptaciónomodicaciónrazonable (por ejemplo, una persona con un diagnóstico de salud mental o un trastorno de estrés postraumático que tiene un animal de apoyo emocional).Un proveedor de vivienda no puede:• Preguntar sobre la naturaleza o la gravedad de una discapacidad• Hacerpreguntasquerequeriríanqueustedrenuncieasusderechosdecondenciali dad con respecto a su condición o historial médico• Ver sus registros médicosAnimales de asistenciaLos animales de asistencia para personas con discapaci-dades no son mascotas. Los animales de asistencia son animales que trabajan, proporcionan asistencia o realizan tareasenbeneciodeunapersonaconunadiscapacidad,incluyendo el apoyo a discapacidades mentales o emocio-nales.Los animales de apoyo emocional alivian uno o más síntomasoefectosidenticadosdeladiscapacidaddeuna persona. Un proveedor de vivienda no puede negar la ocupación o desalojar a una persona con una discapaci-dad porque necesite un animal de asistencia. Bajo la Ley de Vivienda Justa, no se requierequeunanimaldeasistenciatengaentrenamientoocerticaciónformal,yunproveedordeviviendanopuedeexigirpruebasdequeelanimalhasidocerticado,Fair Housing18VIVIENDA JUSTA
entrenado o recibido una licencia de animal de servicio. Las políticas que limitan el tamaño, el peso o el tipo de mascotas permitidas no se aplican a los animales de asistencia. Los animales de asistencia deben estar exentos del pago de las cuotas de mascotas y/o de los depósitos de seguridad de mascotas. Accesibilidad y nueva construcciónBajo la Ley de Vivienda Justa, las unidades de un solo piso en viviendas multifamiliares nuevas construidas para ser ocupadas por primera vez después del 13 de marzo de 1991 debenseraccesiblessilosedicioscontienencuatroomásunidadesysilasunidadesestán ubicadas en el primer piso o con acceso mediante ascensor. Para cumplir con los requisitos de accesibilidad de la Ley de Vivienda Justa, la vivienda debe incluir las siguientes características:• Unaentradaaccesiblealedicioenunarutaaccesible• Áreas públicas y de uso común accesibles• Puertas que permiten el paso de una persona en silla de ruedas• Ruta accesible hacia y a través de la vivienda• Interruptores de luz, enchufes eléctricos, termostatos y otros controles ambientales en lugares accesibles• Refuerzos en las paredes del baño para la posterior instalación de barras de agarre• Cocinas y baños que permitan a un usuario de silla de ruedas maniobrar por el espacioQué hacer si cree que ha experimentado discriminación en la viviendaSi usted cree que ha sido víctima de discriminación en la vivienda, es importante que mantenga registros y documentación con los nombres, fechas y detalles del incidente para ayudar a probar su caso. Existen varias opciones para presentar una queja por discriminación en la vivienda contra un arrendador.Las quejas sobre vivienda justa se pueden presentar ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos hasta un año después del incidente o ante la Comisión de Relaciones Humanas de Pennsylvania hasta 180 días después del incidente. Además, se puede iniciar una demanda por hasta dos años en un tribunal federal. Si se descubre que un arrendador ha discriminado, las víctimas de esa discriminación en la vivienda pueden recibir una compensación por los costos de su propio bolsillo en los que incurran al obtener una vivienda alternativa y cualquier costo adicional asociado con esa vivienda.Los daños no económicos por humillación, angustia mental u otras lesiones psicológicas también pueden recuperarse. Fair Housing19VIVIENDA JUSTA
Si usted vive en la ciudad de Philadelphia o en los condados Bucks, Chester, Delaware, Lehigh, Montgomery o Northampton en Pennsylvania, puede llamar al Centro para la Igualdad en la Vivienda. Si usted vive en la ciudad de Philadelphia o en loscondadosBucks,Chester,Delaware,Lehigh,MontgomeryoNorthamptonenPennsylvania, puede llamar al Centro para la Igualdad en la Vivienda por consejos, investigación y opciones para hacer cumplir la ley basándose en las circunstancias de su caso.Llameal267-419-8918o866-540-FAIR(3247)oenvíeuncorreoelectrónicoainfo@equalhousing.org o visite el sitio equalhousing.org. Para presentar una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, llame a la Línea DirectadeDiscriminaciónenlaViviendadelHUDal1-800-669-9777ovisitewww.hud.gov. Para presentar una queja ante la Comisión de Relaciones Humanas de Pennsylvania, cllameal215-560-2496ovisiteelsitiowww.phrc.pa.gov.Para una consulta gratuita de Vivienda Justa de Arrendador o Inquilino o por asistencia técnica para presentar una queja de Vivienda Justa en el condados de Lancaster o York,llame a la línea de Vivienda Justa LHOP al717-299-7840ovisítenosenelsitiowww.lhop.org. Fair Housing20VIVIENDA JUSTA
Errores comunes en la vivienda justa cometidos por los proveedores de vivienda y cómo prevenirlos1. Fallo en el mantenimiento de los registros Incluso los arrendadores que se comprometen a una vivienda justa pueden encontrarse ante una queja de vivienda justa - o incluso una demanda. Practicar los principios de una vivienda justa en todos los aspectos de sus interacciones con los inquilinos y posibles inquilinos es la mejor defensa en una queja por discriminación en la vivienda.2. Inconsistencia en la aplicación de los términos y condiciones Los términos y condiciones deben aplicarse de manera equitativa y coherente. Puede ser difícil defenderse contra las denuncias de discriminación si el administrador o el arrendador ha aplicado reglas más estrictas a los inquilinos actuales o futuros..3. Represalias La Ley de Vivienda Justa establece que es ilegal coaccionar, intimidar, amenazar o interferir con cualquier persona que ejerza sus derechos protegidos por la ley. Por lo tanto, si un inquilino presenta una queja ante cualquier agencia estatal, local o federal, el proveedor de la vivienda debe permitirle a ese inquilino ejercer ese derecho.4. Complejo para adultos En 1988 el Congreso enmendó la Ley Federal de Vivienda Justa para prohibir la discriminación basada en el estatus familiar (la presencia de niños menores de 18 años). Es ilegal excluir de la vivienda a las familias con niños, a menos que la unidad esté clasicada como vivienda para personas mayores. Las políticas y procedimientos deben demostrar la intención de proporcionar vivienda a las personas de 55 años o más, viviendas ocupadas por personas de 62 años o más, o que al menos el 80% de las unidades están ocupadas por una o más personas de 55 años o más.5. Violación de las leyes de estatus familiar por motivos de seguridad Las normas de seguridad deben elaborarse cuidadosamente para evitar conictos con las leyes que prohíben la discriminación contra las familias con niños. Un administrador o arrendador puede, sin saberlo, violar la ley al intentar implementar reglas de seguridad. Entre las prácticas ilegales guran el negarse a alquilar a familias con niños pequeños por motivos de seguridad en las piscinas, la prohibición de que los niños utilicen el área recreativa y el negarse a alquilar a las familias con niños las unidades del piso superior con balcón.6. La falta de adaptación razonable para las personas con discapacidad RESPONSABILIDADES DEL PROVEEDOR DE VIVIENDABefore Renting21RESPONSABILIDADES DEL PROVEEDOR DE VIVIENDA
Es una violación de las leyes locales, estatales y federales de Vivienda Justa:• rehusar el alquiler a una persona con una discapacidad;• rechazarlasmodicacionesrazonablescuandoéstasseannecesariasparaqueelinquilino pueda utilizar y disfrutar de la vivienda;• negarsearenunciaroamodicarlaspolíticas,prácticas,procedimientososervicios cuando dichas adaptaciones permitirían al inquilino utilizar y disfrutar de la vivienda. La solicitud deadaptaciones y modicaciones por parte delosinquilinos condiscapacidades debe ser razonable; sinembargo, sisupropiedad acepta nanciación federal (Sección 8, Propiedad de Crédito Fiscal, Autoridad de Vivienda, etc.), selepuede exigir quepague por la adaptación o modicación. Laadministración tiene elderecho desolicitar documentación dela discapacidad a una persona enelcampo delamedicina olasioterapia. Lasolicitud deadaptación no debe constituir unacarga administrativa o nanciera indebida; por lotanto, elpropietario puede pedir que elinquilino ponga dinero endepósito para devolver lapropiedad a su estado original si las modicaciones nopueden ser utilizadas por losfuturos inquilinos, ypuede pedir quelasmodicaciones sean realizadas por uncontratista certicado. NOTA: En el condado de Lancaster, las viviendas para personas con discapacidad física son escasas; por lo tanto, si se tiene una unidad que ha sido modicada, es una propiedad comercializable que podría alquilarse muy rápidamente. EJEMPLO: Un arrendador estaría obligado a asignar un espacio de estacionamiento a un inquilino con problemas de movilidad si el inquilino solicita una adaptación razonable, aunque los espacios de estacionamiento no se asignen normalmente a los inquilinos. El espacio debe ser el más cercano a la ruta accesible.7. Fallar con comunicar claramente su compromiso con la Vivienda Justa a los administradores y a todos los agentes de su empresa Muchas quejas de Vivienda Justa surgen de una sola decisión cuestionable de alquiler tomada por un agente de arrendamiento, gerente o empleado de mantenimiento que deja el empleo y deja al propietario como responsable. Recuerde a los inquilinos y al personal su compromiso con la vivienda justa. Coloque los carteles de Vivienda Justa en lugares prominentes. Distribuya periódicamente una declaración de su compromiso con la Vivienda Justa a los inquilinos y al personal en el periódico o boletín de la comunidad.8. Fallar con entrenar a todo el personal Las leyes cambian. El Congreso aprueba nuevas leyes y enmiendas. Las decisiones Before Renting22HOUSING PROVIDERRESPONSABILIDADES DEL PROVEEDOR DE VIVIENDA
de los tribunales añaden un nuevo signicado a las leyes existentes. Un gerente, un agente de arrendamiento o un empleado de mantenimiento puede infringir la ley inadvertidamente, sin darse cuenta de que la ley ha cambiado. Haga que todo su personal asista a un seminario de capacitación en vivienda justa al menos una vez al año. Si su negocio está en los condados de Lancaster y York, la capacitación está a cargo del Instituto de Igualdad y Equidad en la Vivienda en LHOP. Call (717) 291-9945, ext. 109.9. Normas de ocupación no razonables Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano establece que se supone que un límite de ocupación de dos personas por dormitorio es razonable cuando no hay normas de ocupación locales. Sin embargo, según las circunstancias, ese límite puede ser cuestionado, y cualquier cantidad inferior a dos personas por dormitorio puede violar las leyes de vivienda justa al tener un impacto adverso contra las familias con niños. Además, cualquier norma de ocupación que exista debe ser aplicada de manera consistente.10. Fallar con comunicarse con sus inquilinos “Habilidades de comunicación efectivas" puede ser una frase muy usada, pero es muy valiosa en las relaciones entre arrendadores e inquilinos. Transmita claramente y explique pacientemente a sus inquilinos cualquier decisión o acción que tome y que pueda tener un impacto negativo en su situación de vivienda. Por ejemplo, el lenguaje fuerte en una violación de la "Aviso de desalojo" a menudo indica a los inquilinos que están siendo desalojados. Explique al inquilino que el propósito de la advertencia es corregir la violación identicada. Esto puede evitar una llamada a la Agencia de Vivienda Justa.Información adicional de la Ley de Vivienda JustaVivienda cubierta por la Ley de Vivienda JustaSegún la Ley Federal de Vivienda Justa y la Ley de Relaciones Humanas de Pennsylvania, las siguientes viviendas están cubiertas por estas leyes:• Apartamentos alquilados o arrenda dos• Parques de casas móviles• Viviendasnanciadas,vendidasoalquiladas• Condominios• Latierrasiendonanciada,vendidao arrendadaLa discriminación en la vivienda puede ser costosa• Bajo las leyes de vivienda justa, pueden concederse a las víctimas daños y per-juicios reales y punitivos, así como la recuperación de los gastos judiciales y los honorarios de los abogados. Además, se pueden imponer sanciones civiles.• Otras medidas de reparación equitativas pueden incluir, aunque sin limitarse a Before Renting23HOUSING PROVIDERRESPONSBILIDAD DEL ARRENDADOR
ello, el acceso a la unidad de vivienda objeto de la denuncia o a una unidad comparable y la prestación de servicios o instalaciones en relación con la vivienda.• Las medidas cautelares apropiadas para la eliminación de las prácticas discrimina torias en materia de vivienda también pueden convertirse en un problema..Protéjase• Tome todas las quejas en serio.• No tema hacer preguntas o pedir una explicación a la agencia que investiga la denuncia.• Establezca políticas, procedimientos y lineamientos por escrito con anticipación, y sígalos en todos los casos.• Asegúrese de que todas las ac-ciones, políticas y procedimientos se basen en factores comerciales legítimos y no discriminatorios.• Tenga a su disposición registros precisos y completos para dem-ostrar que estas políticas.Before Renting24HOUSING PROVIDERRESPONSABILIDADES DEL PROVEEDOR DE VIVIENDA
Éste es un curso certificado de 8 horas de educación en alquiler desarrollado para incrementar su comprensión de:Colaboración del curriculum:Financiamiento hecho posible por:¡REGÍSTRESE HOY!www.lhop.org o llame al 717-291-9945 ext. 100 Costo del curso de $25.00 incluye: Desayuno ligero y almuerzo.¡Pregunte sobre nuestras oportunidades de becas!Conceptos básicos de crédito - Comunicación efectiva entre arrendador e inquilino - Adueñándose y discutiendo su historia personal - Conceptos básicos de alquiler - y más de profesionales en el campo25
Cuando está buscando un apartamento hay muchos factores a tener en cuenta. A continuación, se presentan algunas de las cosas más importantes en las que debe pensar y tener en mente al comenzar la búsqueda de vivienda y ver las unidades disponibles.Costo¿El apartamento es asequible? El alquiler y los servicios públicos sólo deben ascender a aproximadamenteel40%desusingresosmensuales.¿Hahabidoaumentosdealquileren los últimos años? ¿De cuánto? ¿Qué incluye el alquiler? Averigüe quién es responsable de pagar la calefacción, el gas, la electricidad, el agua caliente, el agua/el alcantarillado, el reciclaje y la recolección de basura. Pida un historial de los gastos mensuales de servicios públicos para saber qué esperar.Ubicación¿Es la residencia conveniente para su lugar de trabajo, la escuela, el cuidado de los niños, el transporte público, las compras y la atención médica?Seguridad¿Está la propiedad y el área circundante bien mantenida y segura? ¿Las puertas, ventanas yentradasalediciotienencerradurassegurasquefuncionenysepuedenusartodaspara salir en caso de emergencia? Salud¿Hay evidencia de roedores o insectos? De surgir tal problema, ¿pagará el arrendador por el exterminio? ¿La pintura se está descascarando? Tenga cuidado con el envenenamiento por plomo de la pintura con plomo, especialmente si usted tiene niños.Seguridad contra incendios/Detectores de humo¿Es fácil llegar a las escaleras de incendios? ¿Hay un extintor de incendios disponible? ¿Hay detectores de humo? ¿Funcionan los detectores de humo? ¿Quién es responsable de su mantenimiento? Las leyes de Pennsylvania requieren que el arrendador provea una alarma de humo que funcione en cada unidad. Vecinos¿Es el apartamento silencioso? ¿Puede oír a los vecinos de al lado, por encima o por debajo de usted? Pregunte a otros en el complejo de apartamentos sobre los aspectos positivos y negativos de vivir allí.Estructura¿Las escaleras son seguras y están bien Before RentingCOSAS PARA CONSIDERAR ANTES DE ALQUILAR26COSAS PARA CONSIDERARANTES DE ALQUILAR
iluminadas? ¿Se están erosionando las ventanas? ¿Está la madera agrietada, podrida, dañada por el agua o infestada de termitas? ¿Proporciona el arrendador ventanas de tormenta, mosquiteros y persianas? ¿Son los pisos sólidos y sin agujeros, grietas o astillas? Asegúrese de que no falten baldosas o tablas del suelo. ¿Hay grietas o agujeros en las paredes? Asegúrese de que no haya yeso suelto o cayéndose. ¿Están las paredes y los techos pintados o empapelados y sin grietas?Servicios PúblicosCalefacción:Veriquelacalderauotrafuentedecalefacción.Asegúresedequelafuentedecalorestéaccesibleyfuncionedemaneraecaz.Veriquesihaycorrientesdeaire de las ventanas y puertas.Agua:Debehaberaguacorrientecalienteyfría.Veriquesilapresióndelaguaesfuerte.Localice la válvula de cierre.Alcantarillado:¿Losinodorosdescargancorrectamente?Veriquesihayalgúnproblemade drenaje en fregaderos y bañeras. ¿El piso alrededor de las bañeras y los inodoros es sólido?Electricidad:¿Haysucientesenchufeseléctricos?¿Eselcableadoadecuadoparamanejar cualquier electrodoméstico que desee llevar con usted a la unidad? Busque cableado o artefactos de iluminación rotos o deshilachados que cuelguen de un cable sin soportes, ya que estos son riesgos para la seguridad. Localice las cajas de fusibles y los disyuntores.Recolección de basura: ¿Cuál es la política para la recolección de basura? ¿Hay receptáculos de basura o contenedores de basura? ¿Están a salvo de los roedores?Calefacción, ventilación y aire acondicionado¿Tiene acceso a los controles de temperatura del aire acondicionado y de la calefacción? ¿Usted podrá controlar la calefacción, o el arrendador la controlará? Usualmente, si la calefacción está incluida en el alquiler, el arrendador controla la calefacción.. Almacenamiento¿Hay un área de almacenamiento dentro/fuera de la unidad de alquiler?Mobiliario y electrodomésticos¿Qué se incluye en el apartamento? Pregunte si la unidad de alquiler incluye refrigerador, lavadora y secadora, cortinas, alfombra u otros muebles. ¿Quién es responsable de pagar por esos artículos si necesitan reparación?Cuarto de lavandería¿Esseguro?¿Estálimpioybieniluminado?¿Estáabiertolas24horasoestárestringidoelacceso a ciertas horas? ¿Está restringido para uso exclusivo de los residentes?Before RentingCOSAS PARA CONSIDERAR ANTES DE ALQUILAR27
Applying for RentLA SOLICITUD PARA ALQUILARPreguntas que el arrendador puede hacerle a un posible inquilinoLos arrendadores pueden preguntar sobre la capacidad de un solicitante para cumplir conlosrequisitosdeinquilinato.Estosignicaqueelarrendadorpuedepreguntarlesiustedtieneingresossucientesparapoderpagarelalquiler,siestádispuestoacumplirconlasreglasdeledicioyotraspreguntasrelacionadasdirectamenteconelinquilinato.Un proveedor de vivienda también puede adoptar y aplicar criterios uniformes, objetivos y no discriminatorios diseñados para evaluar la solvencia crediticia de un posible inquilino,talescomolaimposicióndevericacióndeantecedentescrediticiosopenales.Cualquier pregunta hecha por un proveedor de vivienda debe ser hecha a todos los solicitantes con base en la igualdad de oportunidad, sin importar la raza, el color, la religión, el origen nacional, el género, el estatus familiar o discapacidad. Consulte la sección sobre la Ley de Vivienda Justa para una explicación de la discriminación ilegal en la vivienda. Usted no puede ser rechazado de un apartamento debido a su raza, color, religión, origen nacional, sexo, discapacidad, porque tiene niños o porque tiene más de 40años..Estándares de calicación nancieraCadaarrendadorpuedetenersuspropiasnormasdecalicaciónnanciera.Unafórmulautilizadapormuchosarrendadoresparacalicarauninquilinoes:Ingresonetomensualx40%=loqueuninquilinopuedepagarporelalquilerylosservicios públicos combinadosPorejemplo:$1,500/mesx.40=$600pormesparaelalquilerylosserviciospúblicoscombinados.Otros arrendadores pueden requerir que los miembros del hogar ganen tres o cuatro veceselalquilermensualparapodercalicarparaunapartamento.Siunposibleinquilino solicita un apartamento y no cumple con los requisitos de ingresos, es más probablequeestapersonatengadicultadesparapagarelalquilerdebidoaquedebe cubrir otros gastos como pagos de vehículos, cuidado de niños, gastos médicos, comida, ropa, etc.La solicitud de alquilerEl administrador de la propiedad o el arrendador puede pedirle a un posible inquilino que llene una solicitud de alquiler. Esta solicitud puede requerir:• Referencias de crédito y otra información de historial crediticio• Una lista de arrendadores anteriores incluyendo números de teléfono y direcciones• Un historial de empleo, incluyendo información de salario28LA SOLICITUD PARA ALQUILAR
Applying for RentLA SOLICITUD PARA ALQUILAR• Una cuota de solicitud que puede ser no reembolsable• El primer mes de alquiler, más un depósito de seguridadLos posibles inquilinos siempre deben leer atentamente la solicitud para conocer las posibles consecuencias en caso de que decidan no tomar la unidad de alquiler. Si el propietario requiere un depósito de seguridad en el momento de la solicitud, pregunte si el depósito es no reembolsable. Asegúrese de obtener un recibo por todo el dinero pagado.Pida leer el contrato propuesto antes de rmar la solicitud de alquiler, ya que puede estar obligándose al contrato tal como está sin negociar sus términos.Rechazo del solicitanteThereisavarietyoflawfulreasonsthatalandlordmaydenyaprospectiverentalapplicant. In addition to not meeting the inancial quali ication standards, poor credit scores, bad landlord references, and/or prior judgments entered against the rental applicant by a court could all lead to rejection of your application. If a tenant or prospectiveapplicantrefusestoorisunabletocomplywiththerulesthatapplytoalltenants,oriftheindividualwouldposeadirectphysicalthreattothehealthorsafetyofothers, then the housing provider can reject that applicant.Antecedentes penales¿Puede un arrendador negarse a alquilarle a alguien con antecedentes penales? Sí, pero depende de las circunstancias. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD por sus siglas en inglés) ha publicado una guía enlaquesearmaque,debidoalasdisparidadesracialesenelsistemadejusticiapenal, las prohibiciones generales (o la denegación de alquiler a cualquier persona con cualquier tipo de historial delictivo, independientemente de las circunstancias) tendrían muy probablemente un mayor impacto en los solicitantes negros o latinos y, como tal, podrían violar la Ley de Vivienda Justa.La guía del HUD establece que los proveedores de vivienda deben tener en cuenta la naturaleza y la severidad de un delito y la cantidad de tiempo que ha transcurrido para determinar si la persona representaría una amenaza directa para la salud y la seguridad de otros residentes. La guía del HUD establece que un mero arresto no indica culpabilidad y que no se debe negar la vivienda a una persona con base en un arresto sin una condena. Además, los proveedores de vivienda deben aplicar los criterios por 29
Applying for RentLA SOLICITUD PARA ALQUILARigual a todos los solicitantes e inquilinos, independientemente de la clase protegida. Utilizar los antecedentes penales como pretexto para la discriminación basada en una clase protegida es ilegal.Hay una excepción a la guía del HUD sobre antecedentes penales. Si una persona posee una condena por la fabricación y/o distribución de sustancias ilegales controladas, se le puede negar legalmente la vivienda y el arrendador no está violando la Ley de Vivienda Justa. Nota: esta excepción no incluye arrestos por cargos de drogas que no conducen a una condena o a condenas por posesión solamente.¿Qué sucede si el arrendador se niega a aceptar un vale de vivienda o Seguro Social o ingreso por discapacidad?EnPennsylvania,lafuentedeingresosnoesunaclaseprotegida,loquesignicaqueel arrendador puede negarse a alquilar a personas que tengan un Vale de Elección de Vivienda de la Autoridad de Vivienda. Varias localidades dentro de Pennsylvania han añadido una fuente de ingresos como clase protegida. Contacte a su gobierno local o la municipalidad para averiguar si la fuente de ingresos es una clase protegida en su área y de qué recurso dispone su comunidad si se le ha negado una vivienda con base en su fuente de ingresos.El ingreso del Seguro Social o del Seguro Social por Discapacidad es un ingreso vericablequeestádirectamenterelacionadoconsermiembrodeunaclaseprotegida(sermayorde40añosy/otenerunadiscapacidad).Negarseaaprobarunasolicitudporque un posible inquilino no está empleado podría ser discriminación ilegal si el posibleinquilinotieneotrosingresosvericables,talescomosegurosocialopordiscapacidad,quelocalicaríannancieramenteparaalquilar.30
Entendiendo las disposiciones del contrato de arrendamientoUncontratodealquileryaseaescritouoral,esuncontratoquetranserelaposesiónyelusodeunapropiedadenalquilerauninquilinoporunperíododetiempoespecíco.Elcontratodealquilerdebedenirlosrespectivosderechosyobligacionesdelarrendador y del inquilino. La Ley de Contrato del Consumidor con Lenguaje Claro requiere que todos los contratos de alquiler residenciales sean escritos, organizados ydiseñadosparaqueseanfácilesdeleeryentender.Siuninquilinotienedicultadespara entender un contrato de alquiler, debe pedir ayuda o ponerse en contacto con una agencia local que pueda ayudar al inquilino.• Recuerde, un contrato de alquiler es un contrato jurídicamente vinculante. Usted es legalmente responsable de todas las disposiciones del contrato de alquiler que haya rmado.• Asegúrese de comprender los términos del contrato de alquiler antesdermarlo.Alrmarlo,ustedaceptasustérminosycondicionesduranteladuracióndelcontratodealquiler.• Asegúrese de que todos los espacios en blanco estén tachados o rellenados antes de rmaralgo.• Asegúrese de obtener una copia del contrato completo. No acepte que el arrendador le diga que le dará una copia más adelante.Usted querrá asegurarse de que lo siguiente está incluido en su contrato de alquiler y que entiende los términos:• La dirección y el número de teléfono del arrendador en caso de emergencia;• Su nombre y el nombre de otras personas a las que se les permite ocupar la unidad;• Dirección de la propiedad en alquiler.• El valor mensual del alquiler: asegúrese de averiguar cómo, dónde, cuándo y a quién se debe pagar el alquiler• Fecha de vencimiento del alquiler• Recargos por pago atrasado: ¿son razonables?• Lafechadeinicioynalizacióndelcontratodealquiler,¿esuncontratodeunañooun contrato de mes a mes? Asegúrese de que puede comprometerse a pagar el alquiler durante todo el período del contrato.• Requisitosparalasnoticacionespararenovar/cancelarloscontratosdealquiler: The LeaseEL CONTRATO DE ALQUILER31EL CONTRATO DE ALQUILER
¿cuánto tiempo de aviso tiene que darle el arrendador para mudarse y cuánto tiempo de aviso tiene que darle al arrendador cuando usted quiere mudarse? (Tenga en cuenta que, en Pennsylvania, se puede renunciar al alquiler o acortar el período de noticaciónlegalrequeridoantesdepresentarundesalojo).• ¿Se renueva el contrato anualmente o se revierte a un contrato de mes a mes después del primer año?• Depósito de seguridad: Asegúrese de entender lo que se le requerirá cuando se vaya de la unidad de alquiler para que le devuelvan su depósito de seguridad• Servicios públicos: ¿quién es responsable de pagar por cada servicio público?• Mantenimiento:¿cuálessonlasresponsabilidadesdelinquilinoencuantoalmanten imiento y a quién contacta cuando se necesitan reparaciones?• ¿Qué electrodomésticos están incluidos en el contrato?• El acuerdo por la tenencia de mascotas y cualquier depósito de seguridad para mascotas (recuerde, los depósitos de seguridad y los cargos por mascotas no pueden cobrarse por los animales de asistencia)Fecha de vencimiento del alquilerLa mayoría de los contratos establecen que el alquiler vence el primer día del mes. Tiene la obligación de asegurarse de que su alquiler se pague en la fecha de vencimiento especicadaenelcontratodealquiler.Inclusosielarrendadorledicequeestábiensiseretrasa unos días, usted todavía está obligado por los términos del contrato al recargo por pagos atrasados y otras penalidades.Cambios al contrato de alquilerCualquier cambio al contrato no debe hacerse sino hasta el comienzo de un nuevo período de alquiler, que es cuando usted y el arrendador renuevan el contrato, a menos queambaspartesacuerdenuncambiopropuestoantesdelnaldelperíododelcontrato.Amenosqueelcontratoespeciquecómosedebenhacerloscambios,elarrendador tendrá que pasar un período completo de alquiler antes de que el cambio tenga lugar.Disposiciones comunes del contrato de alquiler• Los inquilinos deben mantener la vivienda limpia• Se les puede prohibir a los inquilinos subarrendar la vivienda sin el consentimiento del arrendador• Se les puede prohibir a los inquilinos que se muden o rompan el contrato de alquiler sin dar el aviso apropiadoThe LeaseEL CONTRATO DE ALQUILER32
• A los arrendadores se les permite entrar a la propiedad en momentos razonables para inspección, reparación o para mostrarla a posibles inquilinos, siempre y cuando se les dé aviso previo a los inquilinos actuales• También debe incluirse el nombre de la persona de contacto y la forma de comuni carse con ella para el mantenimiento y las reparaciones• Se puede incluir una lista de las reglas que se espera que el inquilino siga en el contrato de alquilerCondiciones de alquiler no ejecutablesLos inquilinos usualmente están obligados por los términos y condiciones del contrato dealquilerquerman;sinembargo,algunostérminosycondicionessonlegalmentenoejecutables en los tribunales.Los ejemplos de términos y condiciones de alquiler no ejecutables incluyen:• Mientrasquelosinquilinospuedenserconsideradosresponsablespordañosaunapartamento, no se los puede hacer responsables por todo el mantenimiento y reparaciones normales, o todas las reparaciones por debajo de una cierta cantidad de dólares.• No se puede obligar al inquilino a aceptar la casa o apartamento “tal como está”. Bajo la Garantía Implícita de Habitabilidad, las instalaciones y servicios proporcionados en la propiedad alquilada deben permitir que la unidad sea ocupada para su propósito como unidad de vivienda. (Consulte la sección sobre epairs and the Reparaciones y Garantía Implícita de Habitabilidad)• El inquilino no puede renunciar al derecho de representarse a sí mismo en un tribunal de justicia.• No se puede hacer que el inquilino acepte que, si rompe algún punto del contrato, el arrendador tiene el derecho de irrumpir en el apartamento, cambiar las cerraduras, y conscarlasposesionesdelinquilino.• El arrendador no puede hacer que el inquilino acepte renunciar a sus derechos a una audiencia o admisión de sentenciaRECUERDE:¡Leaelcontratocuidadosamenteantesdermarlo!¡Obtenga todo por escrito!The LeaseEL CONTRATO DE ALQUILER33
Evite caer en una estafa de alquilerAlgunos anuncios de alquiler pueden no ser legítimos. Los estafadores anuncian periódicamente alquileres que no existen, que no son de su propiedad o que no están disponibles. También copian listados de alquileres reales, cambian el contacto y la información del correo electrónico, y colocan los anuncios alterados en periódicos y sitioswebparadefraudareconómicamentealamayorcantidaddegenteposible.Usted puede evitar caer en las estafas de los listados de alquileres recordando estos consejos:• Nuncatranseradinerooenvíeunchequeaalguienaquiennuncahaconocidoporunapartamento que nunca ha visto. Si no puede reunirse con el arrendador en persona porque está viviendo o viajando fuera del país, o si no puede ver el apartamento real antesdepagarlacuotadesolicitud,undepósitodeseguridadormaruncontratodealquiler, siga buscando. Transferir dinero es lo mismo que enviar dinero en efectivo: una vez que lo envía, no puede recuperarlo.• No se deje apresurar para tomar una decisión. Si usted recibe un correo electrónico que lo presiona para tomar una decisión en el momento sobre la renta, podría ser una señal de alerta. Ignórelo y siga adelante.• Cuanto más bajo sea el precio de un listado de primera calidad, más probable es que se trate de una estafa. ¿Un alquiler por debajo del precio de mercado para un espec tacular apartamento en una gran ubicación con una vista de un millón de dólares? A los estafadores les encanta atraer el interés de la gente haciendo promesas demasiado buenas para ser ciertas.The LeaseEL CONTRATO DE ALQUILER34
Before You MoveANTES DE MUDARSE35Registre los daños antes de mudarseIEs prudente tomar nota (con el arrendador o el administrador de la propiedad presente) de cualquier defecto antes de mudarse. Cuando sea el momento de mudarse, esos daños originalmente anotados no deben cargarse a su depósito de seguridad ya que ocurrieron antes de que usted se mudara. Las notas escritas y las fotografías son muy útiles para que no haya confusiones más adelante. Tome fotos para documentar la condición del apartamento y cualquier daño existente. Es el derecho del inquilino tener la condición de la vivienda por escrito.Puede usar la Lista de vericación para la inspección de la unidad de alquiler para registrar los posibles daños del apartamento si decide mudarse. Esta lista lo ayudará en caso de que sí surjan problemas con reparaciones futuras. El arrendador no está obligadoarmarsulista,peroustedpuedesolicitarsurmayproporcionarlealarrendador una copia de su lista. Asegúrese de ponerle fecha a sus notas. Si la unidad de alquiler necesita reparaciones, lo mejor para usted esestablecer por escrito la fecha y la hora de las reparaciones que deben realizarse. Si las reparaciones son numerosas y sustanciales, no acepte el apartamento.Verique con el Inspector de Vivienda localEsto es muy importante. Usted puede estar en el proceso de alquilar una casa que no es apta para su uso o que tiene un historial de problemas estructurales, eléctricos o de plomería.Veriqueconelinspectorlocaldeviviendaantesdemudarseparaversiexistealguna violación en la unidad de alquiler. Pregunte al inspector de vivienda si ha habido alguna queja de antiguos inquilinos contra su futuro arrendador por haber fallado en hacer las reparaciones necesarias. Algunas municipalidades requieren que las unidades de alquiler tengan licencia. Averigüe si la unidad de alquiler tiene licencia.Pintura a base de plomoLascasasconstruidasantesde1978puedentenerpinturaabasedeplomo,ylascasasconstruidas antes de 1950 son más propensas a tenerla. La única manera de saber con seguridadsihaypinturaabasedeplomoespermitirauninspectorcerticadohaceruna prueba para detectar la presencia de plomo. Cuando la pintura vieja se agrieta y se descascara, hace polvo de plomo. Los niños pueden envenenarse con plomo por tragar escamas de pintura o por tener polvo de pintura en sus manos y juguetes. Los niños también pueden respirar el polvo de plomo. Incluso pequeñas cantidades de plomo pueden causar daños muy serios al cerebro y a otras partes del sistema nervioso.El plomo en el cuerpo de un niño puede causar retraso en el crecimiento y desarrollo, dañar la audición y el habla, causar problemas de comportamiento y de aprendizaje. Puede haber otras fuentes de plomo en las casas antiguas, como en las tuberías o en el suelo que rodea la casa. El arrendador está obligado a proporcionar a los inquilinos ANTES DE MUDARSE
información sobre la pintura a base de plomo en cualquier propiedad que estén alquilando. Un propietario o arrendador que no da la información apropiada puede ser demandado por el triple del monto de los daños. El propietario también puede estar sujeto a sanciones civiles y penales. Póngase en contacto con su municipalidad o ciudad paraversisuáreatienerequisitosespecícosconrespectoaladivulgaciónysoluciónpara la pintura a base de plomo. Detector de humo/Detectores de Monóxido de CarbonoLas leyes de Pennsylvania requieren que el arrendador provea detectores de humo que funcionen en cada unidad. El inquilino no puede renunciar a este requisito ni desconectar los detectores de humo.El contrato de alquiler debe indicar quién debe revisar los detectores de humo y cambiar las baterías.LaLeydeEstándaresparaDetectoresdeMonóxidodeCarbonorequierequelospropietarios instalen detectores de monóxido de carbono en todas las unidades de alquiler que tengan estufas que funcionan con combustibles fósiles, electrodomésticos, chimeneas y/o garajes conectados. Se requiere que los inquilinos/ocupantes reemplacen las baterías según sea necesario y que reemplacen cualquier dispositivo que sea robado, retirado,perdidooinutilizadodurantelaocupaciónyquetambiénnotiquenporescritoalpropietariooalagentedelapropiedadenalquilerdecualquierdecienciarelacionada con los detectores de monóxido de carbono.. Administración de propiedad717-291-1911info@hdcweb.comwww.hdcweb.comConstruyendo Esperanza y oportunidad Desarrollo de Bienes RaícesServicios de residentesBefore You MoveANTES DE MUDARSE36
Lista de vericación para la inspección de la unidad de alquilerFecha de inspección: �����������������������������������������������������������Dirección de apartamento: ������������������������������������������������������Nombre del arrendado: ���������������������������������������������������������Dirección del arrendado: ��������������������������������������������������������Número de teléfono: �����������������������������������������������������������Asegúrese de que todos los electrodomésticos y accesorios estén en buen estado. También tome notas sobre la presencia de muebles, alfombras y accesorios y la condición de todo en la propiedad en alquiler. Anote la ubicación y el número de marcas, marcas de quemaduras u otros daños. Tome fotos para documentar la condición de la propiedad antes de mudarse. Sólo marque 'Sí' si está seguro de que un artículo está en buenas condiciones de funcionamiento o libre de defectos. Si no está seguro, marque 'No estoy seguro(a)'.Exterior del edicio:Elemento de lista de vericación Sí No No estoyseguro (a) Comentarios¿Son los cimientos y las paredesexteriores en buen estado y libres de peligros?¿Están todas las escaleras, barandillas y porches exteriores en buen estado y libres de peligros?¿El techo, las canaletas y los desagües pluviales están en buen estado y libres de peligros?¿La chimenea está en buen estado y libre de peligros?¿Todaslassuperciesexterioresestán libres de pintura descascarada o astillada?Si la unidad es una casa móvil, ¿está correctamente ubicada y atada?Before You MoveANTES DE MUDARSE37
Todas las habitaciones:Elemento de lista de vericación Sí No No estoyseguro (a)Comentarios¿Hay al menos dos tomas de corriente o una toma de corriente y una instalación de iluminación?¿Está la habitación libre de peligros eléctricos?¿Pueden cerrarse todas las ventanas y puertas accesibles desde el exterior?¿Hay por lo menos una ventana que se abre, y todas las ventanas están en buenas condiciones sin que falten vidrios o que estén rotos?¿Están el techo, las paredes y los pisos en buen estado y libres de grietas, agujeros o defectos peligrosos?¿Estántodaslassuperciesinteriores libres de pintura descascarada o astillada?¿Hay alarmas o detectores de humo en funcionamiento?Baño:Elemento de lista de vericación Sí No No estoyseguro (a)Comentarios¿Hay un inodoro que funcione en la unidad para uso privado exclusivo del inquilino?¿Hay una bañera o ducha que funcione con agua corriente caliente y fría?¿Hay ventanas que se abren o un sistema de ventilación que funciona?Before You MoveANTES DE MUDARSE38
Cocina:Elemento de lista de vericación Sí No No estoyseguro (a)Comentarios¿Hay un horno que funcione, y hay una estufa (o fogón) con quemadores superiores que esté en condiciones de funcionar?¿Hay un refrigerador que funcione y mantenga una temperatura lo sucientementefríacomoparaevitarque los alimentos se echen a perder?¿Hay una fregadero que funcione con agua corriente caliente y fría?Calefacción, plomería y electricidad:Elemento de lista de vericación Sí No No estoyseguro (a)Comentarios¿Es el equipo de calefacción capaz de proporcionar el calor adecuado a todas las habitaciones utilizadas para vivir?¿Está la unidad libre de calentadores de combustible u otros tipos de calefacción inseguras?¿Tiene la unidad una ventilación adecuada?¿El calentador de agua está ubicado, equipado e instalado de manera segura?¿Existe un suministro de agua seguro, sanitario, público o privado?¿Están las tuberías libres de fugas?¿Está la fontanería conectada a un sistema de desecho público o privado aprobado, y está libre de obstrucciones en el alcantarillado?¿Está el sistema eléctrico libre de peligros (por ejemplo, cableado inapropiado, servicio seriamente inadecuado, etc.)?Before You MoveANTES DE MUDARSE39
Salud y seguridad general:Elemento de lista de vericación Sí No No estoyseguro (a)Comentarios¿Tiene la unidad por lo menos un detector de humo en funcionamiento en cada nivel de la vivienda?¿Se puede entrar a la unidad sin tener que atravesar otra unidad?¿Hay una salida de emergencia aceptable? ¿Es fácil de acceder?¿Está la unidad libre de ratas, ratones, cucarachas, etc.?¿Está la unidad libre de basura o escombros?¿Están las escaleras y los pasillos comunes libres de peligros causados por escalones sueltos, falta de pasamanos, mala iluminación u otros peligros?¿Está el sitio y el vecindario inmediato libre de peligros?Firma del inquilino: ������������������������ Fecha: ��������������������������������Firma del arrendador: ��������������������� Fecha: ��������������������������������NOTA: El arrendador no está obligado a rmar esta lista de vericación.Before You MoveANTES DE MUDARSE40
Tenant RightsDERECHOS DEL INQUILINOSus responsabilidades como inquilinoComo inquilino, está alquilando la propiedad de alguien más. Para crear un inquilinato responsable, usted debe cumplir con su contrato de alquiler junto con la siguiente lista de obligaciones:1. Pague el alquiler el día de vencimiento, no, no el día después o 5 días después. Si el alquiler se vence el primer día del mes, páguelo el primer día del mes. Como inquilino, usted es legalmente responsable de pagar el total del alquiler a tiempo de acuerdo con su contrato de alquiler. Si usted no paga el alquiler a tiempo, el arrendador puede presentar una acción de desalojo en su contra. No importa si usted es discapacitado o si perdió su trabajo, si tiene un familiar enfermo, si tiene hijos, o si es durante los meses de invierno; aun así, puede ser desalojado. Si cree que no podrá pagar el alquiler en su totalidad y a tiempo, debe decírselo al arrendador lo antes posible. No espere hasta que se venza el alquiler o después de la fecha de vencimiento. El arrendador asumirá lo peor si no recibe un cheque de alquiler de usted. Explique por qué no puede pagar y solicite un arreglo de pago. Si su arrendador accede a un acuerdo de pago, obténgalo por escrito y guarde una copia. Si usted no cumple con el acuerdo, el arrendador podrá desalojarlo.2. Obtenga un recibo. Guarde los recibos de todos los pagos a su arrendador. Pay Pague su alquiler con un cheque, de ser posible, porque su cheque cancelado le da un registro de que usted ha pagado el alquiler. Si el arrendador no acepta cheques personales y usted paga el alquiler en efectivo o mediante un giro postal, obtenga un registro de su pago. Insista en que el arrendador le dé un recibo por cada pago de alquiler que usted haga y guarde todos los recibos. 3. Si usted es responsable de los servicios públicos, estos deben ser pagados a tiempo. Si no, esto podría resultar en un desalojo.4. Cumpla con todos los términos y condiciones del contrato de alquiler.5. Cumpla con las reglas y regulaciones incluidas en el contrato de alquiler o en el/los anexo(s)rmado(s)porseparado.6. Cumpla con los requisitos de la ley de Pennsylvania, las ordenanzas locales y los códigos de vivienda.7. Absténgase de perturbar la paz de otros inquilinos y vecinos.8. Absténgase de dañar la propiedad. Asegúrese de que nadie que viva con usted o lo visitedañelapropiedad,yaqueustedpuedesernancieramenteresponsableporesos daños.9. Notiquealarrendadordecualquierdefectograve(oreparaciónnecesaria)enlaviviendaquepuedacausarqueelediciosedeteriore.Asegúresedeseguirlasdisposicionesdenoticacióndescritasensucontratodealquiler.Sisucontratode41DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DEL INQUINLINO
alquilernoproporcionainstruccionesespecícasparalanoticación,escribasusolicituddereparacionesy¡asegúresedeguardarunacopiaparasusarchivos!10. Seanancieramenteresponsableporcualquierdañoqueresultedeaccionesonegligencia (aparte del uso y desgaste normal) que usted o su familia hayan causado.11. Mantengalimpialapropiedad.12. Permítale al arrendador, a los representantes del arrendador o al inspector del gobierno local un acceso razonable para la inspección y las reparaciones.13. No permita que las personas que no están en el contrato de alquiler vivan en la unidad.14. No se involucre ni permita que nadie se involucre en actividades criminales, incluyendo drogas ilegales o permitir que menores de edad beban en la propiedad. Cualquiera de estos asuntos podría resultar en desalojo.15. Si cambia las cerraduras, asegúrese primero de obtener el permiso del arrendador y luego entréguele copias de las llaves. El arrendador está legalmente autorizado a tener un juego completo de llaves para cualquier cerradura que usted instale. Seguro de inquilinosLa mayoría de los arrendadores tienen un seguro de propiedad que cubre los daños a la propiedad, pero no a sus posesiones. El seguro de inquilinos (que es opcional, pero que algunos arrendadores pueden exigir) puede comprarse para cubrir sus muebles y otras posesiones personales. El costo del seguro de inquilinos es aproximadamente de $175a$200poraño,unpromediodealrededordecincuentacentavospordía.Elsegurode inquilinos generalmente se puede obtener con cualquier compañía de seguros que venda seguros para propietarios de viviendas.Relaciones con el vecindarioInPresénteseasusvecinosyformepartedelvecindario.Mantengaunarelaciónamistosacon ellos. Los vecinos pueden ayudarse unos a otros de muchas maneras, tales como estar atentos a actividades ilegales.Una de las maneras de tener malas relaciones con el vecindario es molestar a sus vecinos conruidosfuertes.Siplaneatenerunaesta,manténgalabajocontrolyterminelaestaaunahoradecente.Tambiénesunabuenaideaavisarasusvecinoscuandoustedplanee tal reunión y tratar de cooperar con ellos durante circunstancias especiales, como cuandosuvecinotieneunaenfermedad.Podríaquerermodicarocambiarsusplanespara que se puedan cumplir los pedidos especiales de ellos. Son más propensos a cooperar con usted si usted coopera con ellos.DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DEL INQUINLINOTenant Rights42DERECHOS DEL INQUILINO
Tenant RightsDERECHOS DEL INQUILINOSerunbuenvecinotambiénsignicaelbuenmantenimientoyconservacióndelexteriordeledicio.Estosignicaqueelcéspedylosarbustosdebenestarbienmantenidosyquelabasuranodebedejarseafuera.Enlosediciosdeapartamentosesimportanterespetar todas las áreas comunes: pasillos, escaleras o terrenos. No dejen basura en estasáreasniobstruyanlaentradaaledicio.Tambiénesbuenaideanojugarnihacerruidos excesivos en los pasillos públicos y escaleras por razones de seguridad, así como en consideración a sus vecinos.Para ser un buen vecino, debe tratar de que sus invitados no molesten a sus vecinos. No siempre es posible controlar todo lo que hacen sus invitados, pero usted tiene el derecho de esperar que se comporten de una manera que no antagonice a los demás.Si un inquilino o los invitados de un inquilino acosan o amenazan con dañar a otros en elediciooelvecindario,elarrendadorpuedetenerlaresponsabilidadbajolasleyesde Vivienda Justa u ordenanzas municipales de desalojar al inquilino para proteger la seguridad de los vecinos y/ o de otros inquilinos.Problemas con otros inquilinosSi tiene problemas con otros inquilinos, informe el problema al arrendador. Bajo la Ley de Vivienda Justa, si un inquilino acosa a otro inquilino por motivos de raza, origen nacional, discapacidad u otra clase protegida, la ley requiere que el arrendador aborde el asunto y evite que el acoso continúe. Si se siente amenazado por otra persona, llame a la policía. A continuación, entregue un reporte escrito a su arrendador. Guarde una copia para usted. Explique el problema y pida al arrendador que enfrente el problema. Por lo general, es mejor mantener la carta clara y concisa y atenerse a los hechos. Haga un seguimiento si el problema persiste. Guarde copias de toda la correspondencia.Usted está obligado a cumplir con los términos del contrato de alquiler, por lo que, si incumple el contrato y se muda, todavía puede ser responsable del pago del alquiler por el resto del término del contrato. Si el propietario toma medidas contra usted en el tribunal, usted tendrá que demostrar que el propietario estaba violando los términos del contrato de arrendamiento al no hacer valer su derecho a disfrutar tranquilamente de la propiedad o al descuidar la prevención del acoso discriminatorio. Usted querrá presentarevidenciadequehizotodoloposibleparanoticaralarrendadordelproblema y le pidió que resolviera el problema antes de mudarse.InvitadosUsted tiene derecho a tener invitados por períodos de tiempo razonables y a tener visitas de negocios en su unidad de alquiler sin la interferencia del arrendador. Los huéspedes deben cumplir con todas las reglas relativas a las áreas comunes que se aplican a los inquilinos.43
Permitir a otros que se mudenSucontratodealquilerespecicaráquiénestáautorizadoaocuparlapropiedadcon usted. Si desea que alguien se mude con usted o que se quede por un período prolongado de tiempo, tendrá que pedirle permiso al arrendador. Es posible que el arrendadorquieravericarlosantecedentesdelnuevoinquilino,aumentarelcostodealquiler o exigir que sea incluido en el contrato de alquiler. Asegúrese de que cualquier acuerdo que permita a otros mudarse con usted esté por escrito.El derecho a la privacidad del inquilinoLa Ley de Pennsylvania establece que en cada contrato (ya sea escrito o verbal), existe la promesa de que el arrendador no interferirá irrazonablemente con el derecho del inquilinoaposeerlaviviendaalquilada.EsteConveniodegocepacíco,tambiénincluyeel derecho a la privacidad. El alquiler pagado no sólo le da al inquilino un techo sobre su cabeza, sino que también asegura el derecho a disfrutar de la propiedad sin intrusiones razonables y excesivas por parte del arrendador.Los arrendadores solo tienen derecho a un acceso razonable a la vivienda alquilada. Si el arrendador entra a la unidad de alquiler sin ninguna razón o molesta al inquilino por la noche, es posible que esté violando el contrato. El arrendador tiene el derecho de entrar a la unidad de alquiler ocasionalmente para propósitos razonables incluyendo inspección y mantenimiento, reparaciones, o para mostrar la propiedad a potenciales compradoresoinquilinos.Razonabletambiénsignicaqueelarrendadordebellegara una hora razonable, avisarle primero al inquilino con anticipación y debe tocar la puerta antes de entrar, a menos que haya una emergencia. Si hay una emergencia como tuberías de agua rotas o detectores de humo activados, entonces el arrendador tiene el derecho de entrar inmediatamente sin previo aviso.Si el contrato establece que el arrendador puede entrar sin previo aviso durante horas razonables, es posible que el inquilino no tenga derecho a exigir un aviso por adelantado. Sin embargo, si el arrendador o sus empleados entran repetidamente sin previoaviso,elinquilinodebeenviaralarrendadorunacartasolicitandounanoticaciónconunmínimode24horasdeanticipaciónantesdeentrarenunasituaciónquenoseade emergencia, conservando una copia de la carta y enviando el original por correo certicado,“conacusederecibosolicitado”.Aunqueelarrendadornoestáobligadoacumplir con la solicitud del aviso previo, la cortesía debería alentar a que el arrendador dé aviso al inquilino antes de entrar a la unidad de alquiler. Si el arrendador no se adhiere a las normas generales descritas anteriormente y entra repetidamente a la unidad de alquiler sin previo aviso, el arrendador puede ser citado por allanamiento. Llame al departamento de policía local para más información.Tenant Rights44DERECHOS DEL INQUILINO
Tenant RightsDERECHOS DEL INQUILINOLey de arrendadores e inquilinos de 1951 Disposición de pertenencias abandonadasLey del 22 de octubre de 2014, P.L. 2620, Nro. 167 Cl. 68 Sesión del 2014 Nro. 2014-167 HB 1714UNA LEYEnmendando a la ley de 6 de abril de 1951 (P.L.69, Nro.20), titulada "Ley relativa a los derechos, obligaciones y responsabilidades del arrendador y del inquilino y de las partes que se ocupan de ellos y enmendando, revisando, cambiando y consolidando la ley relativa a los mismo", disponiendo además la disposición de las pertenencias abandonadas.La Asamblea General del Estado de Pennsylvania por la presente promulga lo siguiente:Sección 1. Se enmienda el artículo 505.1 de la ley de 6 de abril de 1951 (P.L.69, Nro. 20), conocida como Ley de Arrendador e Inquilino de 1951, añadida el 5 de julio de 2012 (P.L.1091, Nro. 129), para que diga lo siguiente:Sección 505.1. Disposición de pertenencias abandonadas.-- (a) [En el momento en que un inquilino ha renunciado a la posesión de los bienes inmuebles, el inquilino deberá retirar de la propiedad todas sus pertenencias. Para los propósitos de esta sección, se considerará que un inquilino ha renunciado a la posesión de la propiedad en cualquiera de los siguientes casos:1. Ejecución de una orden de posesión a favor del arrendador.2. Si el inquilino ha dejado físicamente la vivienda, retiró prácticamente todas sus pertenenciasyelsuministrodeunadireccióndereenvíoounanoticaciónporescrito que indique que el inquilino se ha retirado. (b) Después de dejar la propiedad bajo la subsección (a) y que el arrendador acepte la posesión de la propiedad inmobiliaria, el inquilino tendrá diez días para contactar al arrendador con respecto a la intención del inquilino de quitar cualquier bien personal que permanezca en la propiedad. Si la intención es transmitida al arrendador, las pertenencias deberán ser retenidos por el arrendador en un lugar de su elección durante treinta días. Si no se hace ninguna comunicación al arrendador dentro de diez días,sepodrándesecharlosbienesalnaldelosdiezdíasadiscrecióndelarrendador. (c) Si las pertenencias permanecen en la propiedad después de la cesión de la misma por parte del inquilino, se aplicará lo siguiente:1. Si el arrendador acepta la propiedad inmobiliaria bajo la subsección (a)(1) y la orden judicial de posesión contenía un aviso de las disposiciones bajo la subsección (b), el arrendador no estará obligado a proporcionar más aviso al inquilino.2. Si el arrendador acepta la propiedad inmobiliaria bajo la subsección (a)(2) y el 45
contratodealquileroelanexodelcontratodealquilercontieneunanoticaciónde las disposiciones bajo la subsección (b), el arrendador deberá proporcionar unanoticaciónporescritoalinquilinodequelaspertenenciaspermanecenenlaviviendayelinquilinodeberáretirarlas.Lanoticaciónenestepárrafoledaráalinquilinodiezdíasapartirdelafechadelmatasellosdelanoticaciónparaavisaralarrendador que el inquilino retirará sus pertenencias. Si la intención es transmitida al arrendador, las pertenencias serán retenidas por el arrendador en un lugar de su eleccióndurantetreintadíasdesdelafechadelmatasellosdelanoticación.Sinosehace ninguna comunicación al arrendador dentro de diez días, se podrán desechar losbienesalnaldelosdiezdíasadiscrecióndelarrendador.Lanoticacióndeberáincluir también un número de teléfono y una dirección donde se pueda contactar alarrendadoreidenticaráellugardondesepuederecuperardichosbienes.Lanoticación: (i) deberá enviarse por correo postal a la dirección de reenvío del inquilino, si se ha facilitado, o, si no se ha facilitado ninguna dirección de reenvío, a la vivienda anteriormente alquilada; o(ii) mediante entrega personal al inquilino.3. Sielcontratodealquileroelanexodelcontratonocontieneunanoticacióndelas disposiciones de la subsección (b), el arrendador, además de cumplir con los requisitosdelpárrafo(2),deberáenviarunanoticaciónacualquiercontactodeemergencia que pueda haber sido proporcionado por el inquilino en un contrato de alquiler.4. Cualquiernoticaciónrequeridabajoestasubseccióntambiéncontendrálainformación de que el inquilino deberá pagar los costos relacionados con el retiro o almacenamiento de los bienes recuperados por el inquilino después de diez días bajo la subsección (f). (d) En todo momento entre la aceptación de la vivienda por el arrendador y la expiración de los períodos de diez o treinta días, el arrendador ejercerá el cuidado ordinario de todos bienes personales que el anterior inquilino haya dejado en la propiedad. (e) Después de que el período de tiempo apropiado bajo la subsección (d) haya expirado, el arrendador no tendrá ninguna responsabilidad adicional al anterior inquilino con respecto a las pertenencias y puede, a discreción del arrendador, desecharlas. Si las pertenencias son vendidos y las ganancias exceden cualquier obligación pendiente conelarrendador,lasgananciasseránenviadasalinquilinoporcorreocerticado.Sielantiguo inquilino no ha facilitado una dirección de reenvío al propietario, éste retendrá las ganancias durante treinta días y, si no las reclaman, podrá retenerlas. (f) Si el arrendador ha emitido el aviso al inquilino bajo la subsección (c), el arrendador puede optar por almacenar las pertenencias del inquilino en otro lugar dentro de una proximidad razonable a la vivienda alquilada. Si el arrendador elige que la propiedad sea almacenada en otro lugar, el arrendador puede retirar la propiedad de la vivienda Tenant Rights46DERECHOS DEL INQUILINO
Tenant RightsDERECHOS DEL INQUILINOpor cualquier medio razonablemente calculado para salvaguardar la propiedad por el período de tiempo requerido bajo esta sección. No se le exigirá al inquilino que pague ningún costo relacionado con la acción del arrendador de remover o almacenar los bienes si el antiguo inquilino recupera las pertenencias dentro de los diez días siguientesalafechadelmatasellosdelanoticación.Sielanteriorinquilinorecuperalaspertenenciasdespuésdediezdíasapartirdelafechadelmatasellosdelanoticación,pero antes de treinta días, el inquilino estará obligado a pagar cualquier costo razonable y real relacionado con la acción del arrendador de remover o almacenar las pertenencias durante ese período de tiempo.] Al terminar un contrato de alquiler o al renunciar a la posesión de la vivienda, el inquilino deberá retirar todas sus pertenencias de la vivienda alquilada o anteriormente alquilada. Las pertenencias abandonadas que permanezcan en la vivienda pueden ser desechadas a discreción del arrendador, sujeto a las disposiciones de esta sección.(b) Las pertenencias que permanezcan en la vivienda se considerarán abandonadas si se da alguna de las siguientes circunstancia:1. El inquilino ha desocupado la unidad después de la terminación de un contrato de alquiler por escrito.2. Se ha dictado una orden de desalojo u orden de posesión a favor del arrendador y el inquilino ha desalojado la unidad y se ha llevado sustancialmente todas sus pertenencias.3. Se ha ejecutado una orden de desalojo o una orden de posesión a favor del arrendador.4. El inquilino ha proporcionado al arrendador un aviso por escrito con la dirección de reenvío y ha desalojado la unidad y se ha llevado sustancialmente todas sus pertenencias.5. El inquilino ha desocupado la unidad sin comunicar su intención de regresar, el pago de alquiler está atrasado más de quince días y, después de esos eventos, el arrendador ha publicado un aviso de los derechos del inquilino con respecto a los bienes.(c) En caso de fallecimiento del inquilino y de que las pertenencias permanezcan en el inmueble, no se aplicarán las disposiciones de la presente ley. La disposición de las pertenencias en el caso de fallecimiento se regirá por las disposiciones de 20 Pa.C.S. §§711(1)(enrelaciónconelejercicioobligatoriodelajurisdicciónatravésdeltribunaldehuérfanosengeneral)y3392(relativaalaclasicaciónyordendepago)yotrasprovisionesrelevantesde20Pa.C.S.(relativosadifuntos,herenciasyduciarios).(d) Antes de remover o disponer de los bienes abandonados, el arrendador debe proporcionar un aviso por escrito de los derechos del inquilino con respecto a los bienes. El inquilino tendrá diez días a partir de la fecha del matasellos para recuperar sus bienes o para solicitar que los bienes sean almacenados por un período adicional que no exceda los treinta días a partir de la fecha del aviso. Si el inquilino así lo solicita, el arrendador debe retener o almacenar los bienes hasta por treinta días a partir de 47
lafechadelanoticación.Elalmacenamientoseráproporcionadoenellugarqueelarrendador elija y el inquilino será responsable de los costos. En todo momento, el arrendador debe ejercer cuidado ordinario al manejar y asegurar los bienes del inquilino y debe hacer que los bienes estén razonablemente disponibles para el propósito de recuperarlos.(e)Lanoticaciónseráenviadaporcorreodeprimeraclasealinquilinoaladireccióndela vivienda alquilada y a cualquier dirección de reenvío proporcionada por el inquilino, incluyendotodadirecciónproporcionadaconnesdeemergencia.Lanoticaciónsehará sustancialmente de la siguiente manera:Personalpropertyremainingat(address)isnowconsideredtohavebeenabandoned.Withintendaysofthepostmarkdateofthisnotice,youmustretrieveanyitemsyouwishto keep or contact your landlord at (telephone number and address) to request that the propertyberetainedorstored.Ifrequested,storagewillbeprovidedforuptothirtydays from the postmark date of this notice at a place of your landlord’s choosing, and youwillberesponsibleforcostsofstorage.(f) En ninguna circunstancia puede un arrendador desechar o de otra manera ejercer control sobre las pertenencias que permanecen en la vivienda deshabitada sin el permiso expreso del inquilino. Si las condiciones bajo las cuales las pertenencias pueden ser consideradas abandonadas ya no existen, el arrendador no tendrá derecho a desechar o de otra manera ejercer control sobre ellas.(g)Exceptoconrespectoalasdisposicionesdelasubsección(h),encasodeunconictoentre las disposiciones de esta sección y los términos de un contrato de alquiler por escrito, se regirán por los términos del contrato de alquiler.(h) A pesar de cualquier disposición en contrario de esta sección, si un procedimiento del arrendador bajo las disposiciones de la subsección (b)(3) tiene conocimiento real o se lenoticadeunaordendeproteccióndeabusoemitidaparalaproteccióndelinquilinoo de un miembro de la familia inmediata del inquilino, el arrendador se abstendrá de desechar o de ejercer control sobre las pertenencias del inquilino durante treinta días apartirdelafechadelanoticación.Sisesolicita,elalmacenamientoseproporcionaráhasta treinta días a partir de la fecha de la solicitud.(i) (i) Un arrendador que viole las disposiciones de esta sección estará sujeto a una triple indemnización por daños y perjuicios, a honorarios razonables de abogados y a gastos judiciales.Sección 2. La presente ley surtirá efecto en un plazo de 60 días.APROBADA--El22deoctubrede2014.TOMCORBETTTenant Rights48DERECHOS DEL INQUILINO
El derecho a un lugar decente donde vivirLa Corte Suprema de Pennsylvania ha asegurado que los inquilinos tienen derecho a un lugar decente para vivir. Esta garantía de una vivienda de alquiler decente se denomina Garantía Implícita de Habitabilidad.LaGarantíasignicaqueencadacontratodealquilerresidencialenPennsylvania(yaseaoral o escrito) haya una promesa (la Garantía) de que el propietario proporcionará una vivienda segura, sanitaria y saludable. Una casa de alquiler debe ser apta para vivir en ella, y el arrendador debe mantenerla así durante todo el período de alquiler haciendo lasreparacionesnecesarias.Inclusosielinquilinormauncontratodearrendamientopara tomar la vivienda "tal como está", la Garantía protege al individuo. El derecho a una casa habitable no puede ser renunciado en el contrato de alquiler. Recuerde, la Garantía está en el contrato de alquiler, lo diga o no el contrato. Cualquier cláusula del contrato de alquiler que intente anular esta Garantía no se podrá ejecutar.La Garantía no requiere que el arrendador haga reparaciones cosméticas. Por ejemplo, el arrendador no está obligado a reparar la pintura descolorida, instalar alfombras nuevas o hacer otras mejoras cosméticas. Sin embargo, el arrendador debe remediar defectos graves que afecten la seguridad o la capacidad de vivir en la unidad de alquiler.Los siguientes son ejemplos de defectos cubiertos por la Garantía Implícita de Habitabilidad:• La falta de agua corriente caliente y/o fría• Sistema de alcantarillado defectuoso• No hay capacidad para asegurar la vivienda alquilada con cerraduras (puertas, venta nas)• Falta de calefacción adecuada en invierno• Infestación por insectos o roedores• Techo con goteras• Suelos, escaleras, pórticos y pasamanos inseguros• Cableado eléctrico inadecuado (peligro de incendio) o falta de electricidad• Incapacidad para almacenar alimentos en forma segura debido a un refrigerador roto (cuando el arrendador es responsable del mantenimiento y reparación del refrigerador)• Componente estructural inseguro que hace peligroso ocupar la viviendaRepairs & HabitabilityREPARACIONES Y HABITABILIDAD49REPARACIONES Y GARANTÍA IMPLÍCITA DE HABITABILIDAD
¿Cuál es la calefacción adecuada?“ALa "calefacción adecuada" depende de sus códigos locales de mantenimiento depropiedad.Necesitarávericarconsumunicipalidadlocalparavercuálessonlosrequisitos para calefacción adecuada en una unidad de alquiler en su comunidad. MuchasmunicipalidadeshanadoptadoelCódigoInternacionaldeMantenimientodela Propiedad como un estándar para el mantenimiento de la propiedad. Este código generalmente requiere que los arrendadores provean un sistema de calefacción que sea capaz de mantener una temperatura mínima de 68°F (20°C) durante los meses de invierno. En Philadelphia, los arrendadores están obligados a mantener un sistema que proporcione calor a 68 grados como mínimo de octubre a abril. Si el inquilino tiene el control de su propia calefacción a través de un termostato, elarrendador no está obligado a mantener la calefacción a un mínimo de 68 grados; se deja a la discreción del inquilino. Consulte con el departamento local de cumplimiento de códigos para conocer los requisitos mínimos de calefacción en su área. ¿Qué hacer si su unidad no es habitable?SielproblemaeslosucientementegravecomoparaconstituirunainfraccióndelaGarantía Implícita de Habitabilidad , usted puede tener derecho a buscar uno o más recursos legales. Tome las siguientes medidas para establecer y proteger sus derechos:• Debedeterminarqueeldefectointerereconlahabitabilidaddesuunidaddealquiler(su capacidad de vivir en la vivienda está seriamente afectada).• Unavezquedeterminequeeldefectointerereconsuhabitabilidad,tomefotografías del problema. Si se le requiere que se presente en el tribunal, será ventajoso tener fotos.• Debe noticar al propietario del problema. Si hay disposiciones en su contrato que describen cómo noticar al arrendador sobre defectos, asegúrese de seguir estricta mente esos procedimientos de noticación. Si habla con él o ella, asegúrese de hacer el seguimiento por escrito y guarde una copia de la carta para usted. Para los inquilinos,siempreesunabuenaprácticanoticaralarrendadordecualquierdefecto por escrito. Esto proporciona la evidencia que usted necesita para demostrar que el arrendadorfuenoticadodelascondicionesdefectuosas.(Vea“Ejemplos de cartas para el arrendador”)• Debe darle al arrendador un tiempo razonable para reparar la condición defectuosa. ¿Cuánto tiempo es un tiempo razonable? No hay una respuesta universal. El carácter de razonable será determinado por la naturaleza del defecto y si la capacidad de corregir el defecto está o no dentro del control inmediato del arrendador. Un tiempo razonable para reparar un techo dañado se puede medir en semanas; pero la falta de calefacción en los meses de invierno debe ser remediada en un día o dos como máximo.Repairs & Habitability50REPARACIONES Y HABITABILIDAD
• Usted debe poder demostrar que el arrendador no estaba dispuesto o no podía reparar la propiedad dentro de un tiempo razonable después de haber recibido la noticación del defecto antes de usar un recurso para resolver el problema.• Si decide buscar un recurso legal o una combinación de recursos, tendrá que proceder con cautela y estar bien preparado porque el arrendador puede tomar medidas para cobrar el alquiler o incluso tratar de desalojarlo. La asesoría jurídica apropiada es invaluable. La ley de Pennsylvania impide que el arrendador lo desaloje en represalia porque usted ejerció sus derechos adecuadamente bajo la garantía de habitabilidad. Puede ser desalojado si un tribunal determina que usted ejerció un recurso de forma indebida e incumplió su contrato de arrendamiento como consecuencia de ello.Recursos para inquilinos en caso de incumplimiento de la Garantía Implícita de HabitabilidadExisten algunos recursos legales para el incumplimiento de la Garantía implícita de habitabilidad que pueden utilizarse solos o en combinación con otros:1. Termine su contrato de alquiler y múdes2. Retenga todo o parte del dinero del alquiler3. Repare y descuente el dinero4. Presente una acción legal para buscar compensación ANTES DE PROCEDER CON CUALQUIER RECURSO, TENGA EN CUENTA LO SIGUIENTE: • Cada uno de estos recursos tiene un riesgo asociado. Cualquiera de ellos puede hacer que el arrendador intente desalojarlo. Si el arrendador no le proporciona una unidad de alquiler habitable, no puede desalojarlo en represalia por usar correctamente uno de estos recursos. Pero todavía puede desalojarlo por falta de pago del alquiler si retuvo el alquiler indebidamente o si ha violado el contrato de alquiler de alguna otra manera. • Antes de usar cualquiera de estos recursos, podría querer ponerse en contacto con un abogado o una organización de derechos del inquilino para obtener asesoramiento jurídico pertinente a su situación. Asegúrese de haber tomado las medidas correctas para establecer y proteger sus derechos. Existen limitaciones que se aplican a estos recursos y procedimientos. Cualquiera de estos recursos puede ser complicado, y cada circunstancia individual es diferente. La asesoría jurídica apropiada es invaluable.• Asegúrese de que puede probar que el problema existe. El testimonio ante el tribunal Repairs & HabitabilityREPARACIONES Y HABITABILIDAD51
de amigos y familiares es aceptable, pero las fotografías que muestran claramente el defecto que usted quiere señalar son mejores y una carta o aviso del cumplimiento del código es ideal. • Siempre piense con anticipación y esté preparado en caso de que el arrendador lo lleve a juicio. Necesitará tener documentación de los defectos que hicieron inhabitable su apartamento: fotos, informes de inspección de códigos, prueba de que le dio al arrendadornoticacióndelosdefectosporescrito,ypruebadequeledioalarren-dador un tiempo razonable para hacer las reparaciones, prueba de que las repara-ciones no se hicieron y, por lo tanto, que tenía derecho legal a utilizar uno de estos recursos. Recurso #1: Termine su contrato y evite cualquier otra obligación de pagar el alquiler.El inquilino tiene el derecho de terminar el contrato y mudarse de la propiedad si el inquilino ha dado aviso de los defectos de la propiedad al arrendador y después de un tiempo razonable, el arrendador no estaba dispuesto o no podía hacer las reparaciones. Si decide usar este recurso, usted debe dejar la vivienda alquilada. No puede terminar el contrato y permanecer en la propiedad. Podría perder el depósito de seguridad o ser demandado por no pagar el alquiler si no desocupa la propiedad. Se deben seguir todos los procedimientos de mudanza, incluyendo la entrega de todas las llaves al arrendador. Recurso #2: Retenga la totalidad o parte del alquiler hasta que se solucione el defecto. Bajo la Ley de Pennsylvania, usted puede retener el alquiler si puede probar que la unidad no es habitable y ha tomado las medidas apropiadas para informarle al arrendador del problema y darle al arrendador una cantidad razonable de tiempo para arreglareldefectoquecausóquelaunidaddealquilerfuerainhabitable.Mientrashaya evidencia de que la vivienda no es habitable, usted debe tener una defensa si el arrendador presenta algún procedimiento legal por falta de pago del alquiler. • Asegúrese de haberle dado a su arrendador un aviso por escrito de que el problema existe.• Asegúrese de haberle dado un tiempo razonable para las reparaciones y de poder probar que el arrendador no ha hecho las reparaciones que usted solicitó.• Consulte a un abogado si no está seguro de cómo proceder, si tiene dudas sobre cómo probar una violación de la garantía implícita o si necesita información adicional.¿Cuánto alquiler puede retener? No existe una fórmula exacta para determinar cuánto de su alquiler puede retener Repairs & Habitability52REPARACIONES Y HABITABILIDAD
legalmente. Una manera de calcular esta cantidad es calcular qué cantidad de su hogar no podría usar y por cuánto tiempo.Ejemplo 1: Si tiene un apartamento de cinco habitaciones y no pudo usar una de ellas durante un mes entero debido a una gotera en el techo, puede deducir 1/5 (una quinta parte)oel20%desualquilerporlapérdidade1/5(unaquintaparte)delapartamento.Ejemplo 2: Si no tenía calefacción y se vio obligado a quedarse con un amigo o en un hotelduranteunasemana,podríadeducir1/4(uncuarto)o25%desualquilerporlapérdida del uso de toda su casa durante una semana de cada cuatro.Colocando el alquiler retenido en una cuenta de depósito en garantía Si bien la ley no exige que usted ponga el alquiler retenido en una cuenta bancaria o en una cuenta de depósito en garantía, es una muy buena idea hacerlo. Si no puede abrir una cuenta bancaria separada, asegúrese de que puede documentar que tiene el dinero del alquiler reservado. Esto podría darle alguna protección si el arrendador lo lleva a juicio por falta de pago del alquiler. Los jueces a menudo preguntan a los inquilinos si han depositado el dinero del alquiler retenido. Guardando el dinero en una cuenta bancaria, usted le mostrará al juez que no estaba tratando de vivir sin pagar alquiler. Recurso #3: Repare los defectos y reste el costo de las reparaciones de su alquiler mensual.Este recurso permite al inquilino reparar el defecto o corregir las condiciones que causan la inhabitabilidad de la propiedad en alquiler. El inquilino puede entonces deducir el costo de las reparaciones del alquiler. El importe del costo de las reparaciones que pueden deducirse del alquiler es limitado. • El importe debe ser razonable y necesa-rio para hacer que la vivienda sea habitable.• No se le permite deducir los gastos que hacen que la vivienda sea más agrad-able. Sólo son deducibles los gastos incurridos para que el local sea seguro y cumpla con la garantía de habitabilidad. • Antesdeproceder,notiquealarren-dador por escrito que tiene la intención de ejercer este recurso y presente una estimación de costos. • Usted debe esperar una cantidad razonable de tiempo antes de proceder • Necesitaránoticaralarrendadornuevamente cuando el trabajo esté terminado.• Esta opción puede ser buena para usted sisuproblemaesalgoespecícoqueun profesional puede arreglar y el costo de las reparaciones será menor que lo que usted paga por un mes de alquiler. • Asegúrese de guardar todos los recibos de los gastos incurridos y de dárselos al arrendador.Repairs & HabitabilityREPARACIONES Y HABITABILIDAD53
Recurso #4: Emprenda una acción legal para recuperar el costo de las reparaciones, una rebaja retroactiva del alquiler y/o una compensación por cualquier otro daño sufrido mientras la vivienda no era habitable. Esta puede ser una buena opción para usted si ya ha gastado parte de su propio dinero en reparaciones o si se va a mudar y piensa que merece una reducción retroactiva del alquiler porque la casa tenía serios problemas de habitabilidad. • Usted puede tomar esta acción legal si todavía vive en la casa o si se está mudando. • Recae sobre el inquilino la carga de probar que se cumplieron los requisitos previos de la Garantía Implícita de Habitabilidad y que se han incurrido en gastos u otras pérdidas debido al incumplimiento de la Garantía Implícita de Habitabilidad por parte del arrendador. ¿Quién es responsable del exterminio de plagas?La Garantía Implícita de Habitabilidad requiere que el arrendador proporcione condiciones seguras e higiénicas para los inquilinos. Un apartamento o casa infectada con chinches, cucarachas, pulgas, ratones u otras alimañas no está en condiciones seguras e higiénicas. Si el arrendador se niega a contratar a un exterminador, puede ponerse en contacto con el Departamento local de Cumplimiento de Códigos.Unocialdebeveniralapropiedadparainspeccionaryemitirunacitaciónalarrendadorsi existe una infestación. Si el arrendador se niega a exterminar, puedeejercer los recursos legales para lidiar con la infestación usted mismo. Vea Recursos del inquilino en caso de incumplimiento de la Garantía Implícita de Habitabilidad.Reparaciones no cubiertas por la Garantía Implícita de Habitabilidad Reparaciones cosméticas tales como repintar, reemplazar alfombras, mejorar azulejos e instalar gabinetes nuevos no están incluidas en la Garantía Implícita de Habitabilidad. Siempreveriquesucontrato.Sielcontratodealquilernohabladerepintarelapartamento y si usted altera la condición de la propiedad al repintar, por lo general, el arrendador no es responsable de reembolsarle los costos, pero puede pedirle que devuelva la propiedad a su condición original cuando usted se mude. Obtenga el permiso del arrendador (preferiblemente por escrito) antes de repintar o de hacer cualquier cambio a la propiedad para evitar problemas.Repairs & Habitability54REPARACIONES Y HABITABILIDAD
Su nombre Su dirección FechaNombre del Arrendador y Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Le escribo en relación con las reparaciones que se necesitan en el apartamento/casa (elija uno) ubicado(a) en {escriba la dirección} que le estoy alquilando. Los problemas especícosquedebenrepararseson:Haga una lista: (A continuación, se enumeran algunos ejemplos) No hay agua calienteProblema de plomería {sea especíco(a)} No hay calefacciónGrietas en el techo, etc.Creo que estos defectos son un incumplimiento de nuestro contrato de alquiler y una violación de la Garantía implícita de Habitabilidad.Le agradecería que hiciera estas reparaciones lo antes posible. Si estas condiciones no se corrigen dentro de un período de tiempo razonable, tengo la intención de ejercer mi derecho legal de reducir el alquiler, hacer las reparaciones yo mismo y deducir el gasto del alquiler, o retener el pago del alquiler, etc. (elija una opción)Agradecería su pronta atención a este asunto.Sinceramente, Su Firma Escriba su nombre en letra de imprenta Su información de contactoEJEMPLO DE CARTA PROBLEMAS SERIOS QUE AFECTAN LA HABITABILIDADRepairs & HabitabilityREPARACIONES Y HABITABILIDAD55
Su Nombre Su Dirección Fecha Nombre del Arrendador y Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Estacartaesparaconrmarnuestraconversación{telefónica} el {fecha} en la cual le informé que las siguientes reparaciones son necesarias en mi apartamento/casa (elija uno) ubicado(a) en {dirección}.Losproblemasespecícosquedebenrepararseson:Haga una lista: (A continuación se enumeran algunos ejemplos) No hay agua calienteProblema de plomería {sea especíco(a)} No hay calefacciónTecho agrietado, etc.Usted prometió que las reparaciones estarían listas el {escriba la fecha acordada}. Gracias por su cooperación en este tema.Sinceramente, Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprenta Su información de contactoEJEMPLO DE CARTA CONFIRMACIÓN DE REPARACIONES NECESARIASRepairs & Habitability56REPARACIONES Y HABITABILIDAD
Su Nombre Su Dirección FechaNombre del Arrendador Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Le escribo en relación con las reparaciones que se necesitan en el apartamento/casa (elija uno) ubicado(a) en {escriba la dirección} que le estoy alquilando. Los problemas especícosquedebenrepararseson:Haga una lista: (A continuación se enumeran algunos ejemplos) No hay agua calienteProblema de plomería {sea especíco(a)} No hay calefacciónTecho agrietado, etc.Como recordará, hablamos sobre estos problemas el {escriba fecha de la charla}. (Utilice esta línea sólo si corresponde).Creo que estos defectos son un incumplimiento de nuestro contrato de alquiler y una violación de la Garantía implícita de Habitabilidad.Si estas condiciones no se corrigen en {escriba un número de días}, tengo la intención de ejercer mi derecho legal de hacer las reparaciones necesarias y descontar el costo del pago del alquiler. (Incluya cualquier presupuesto que pueda tener que muestre el costo anticipado de las reparaciones).Agradecería su pronta atención a este asunto.Sinceramente,Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprenta Su información de contactoEJEMPLO DE CARTA REPARE Y DESCUENTE EL DINERORepairs & HabitabilityREPARACIONES Y HABITABILIDAD57
Su Nombre Su Dirección FechaNombre del Arrendador y Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Le escribo en relación con las reparaciones que se necesitan en el apartamento/casa (elija uno) ubicado(a) en {escriba la dirección} que le estoy alquilando. Los problemas especícosquedebenrepararseson:Haga una lista: (A continuación se enumeran algunos ejemplos) No hay agua calienteProblema de plomería {sea especíco(a)} No hay calefacciónTecho agrietado, etc.Como recordará, hablamos sobre estos problemas el {escriba fecha de la charla}. (Utilice esta línea sólo si corresponde).Creo que estos defectos son un incumplimiento de nuestro contrato de alquiler y una violación de la Garantía implícita de Habitabilidad.Si estas condiciones no se corrigen en {escriba un número de días}, tengo la intención de ejercer mi derecho legal de retener parte o la totalidad del pago del alquiler mensual hasta que se corrijan estos asuntos.Agradecería su pronta atención a este asunto.Sinceramente, Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprenta Su información de contactoEJEMPLO DE CARTA RETENCIÓN TOTAL/PARCIAL DEL ALQUILERRepairs & Habitability58REPARACIONES Y HABITABILIDAD
Su Nombre Su Dirección FechaNombre del Arrendador y Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Le escribo en relación con las reparaciones que se necesitan en el apartamento/casa (elija uno) ubicado(a) en {escriba la dirección} que le estoy alquilando. Los problemas especícosquedebenrepararseson:Haga una lista: (A continuación, se enumeran algunos ejemplos)No hay agua calienteProblema de plomería {sea especíco(a)} No hay calefacciónTecho agrietado, etc.Creo que estos defectos son un incumplimiento de nuestro contrato de alquiler y una violación de la Garantía implícita de Habitabilidad.Si estas condiciones no se corrigen en {escriba un número de días}, tengo la intención de ejercer mis derechos legales para desocupar el local.Sinceramente, Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprenta Su información de contactoEJEMPLO DE CARTA CANCELACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER POR RAZONES DE HABITABILIDAD; 1RA CARTA Repairs & HabitabilityREPARACIONES Y HABITABILIDAD59
Su Nombre Su Dirección FechaNombre del Arrendador y Dirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:Por medio de la presente le aviso que voy a desalojar mi apartamento/casa (elija uno) ubicado(a) en {escriba la dirección} el {fecha}. He seguido todos los procedimientos establecidos para mudarme.Midireccióndereenvíoes{escriba nueva dirección}. Por favor, devuelva mi depósito de seguridad a la dirección antes mencionada dentro de los 30 días después de dejar la vivienda.Sinceramente, Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprenta Su información de contactoEJEMPLO DE CARTA CANCELACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER POR RAZONES DE HABITABILIDAD; 2DA CARTARepairs & Habitability60REPARACIONES Y HABITABILIDAD
Un depósito de seguridad es el dinero que pertenece al inquilino pero que está en poder del arrendador para protección contra daños. El inquilino es responsable de los pagos del alquiler durante toda la duración del contrato. Cuando el contrato de alquiler ha expirado, se le debe devolver al inquilino el depósito de seguridad menos cualquier daño a la propiedad.Sepuederetenertodoopartedeldepósitodegarantíaalnaldelcontratodealquilersi usted: • daña la propiedad;• no limpia adecuadamente;• no paga el último o cualquier otro pago de alquiler;• no avisa adecuadamente al arrendador que se va a mudar.• Sin el acuerdo del arrendador, el depósito de seguridad no puede usarse como el pago del alquiler del último mes. El depósito de seguridad no debe usarse para pagar los daños de otros inquilinos antes de que usted se mudara o para pagar el desgaste normal de la propiedad. Vea Devolución de su depósito de seguridad.Límites de la cantidad del depósito de seguridadLa ley de Pennsylvania limita la cantidad de depósito de seguridad que puede exigir unarrendador. Durante el primer año del contrato de alquiler, el depósito de garantía no podrá ser superior a dos meses de alquiler. Un arrendador puede pedirle al inquilino que pague un depósito de seguridad más “el último mes”. Independientemente de cómo lo llame el arrendador, este pago del “alquiler del último mes” sigue siendo parte del depósito de seguridad máximo de dos meses durante el primer año.Durante el segundo año o durante cualquier renovación del contrato de alquiler original, el depósito de garantía no puede exceder el alquiler de un mes. Si el alquiler de un inquilino aumenta, el arrendador también puede aumentar el depósito de seguridad para que sea igual a un mes de alquiler a la nueva tasa durante los primeros cinco años del contrato.Después de cinco años, el arrendador no puede aumentar el depósito de seguridad, aunque se aumente el alquiler.Si un inquilino ha pagado dos meses de depósito de seguridad (o un mes de depósito de seguridad y “el último mes de alquiler”), entonces después del primer año, el inquilino puede pedir al arrendador que le devuelva la cantidad de dinero que tiene que es superior a un mes de alquiler. Esto se hace escribiendo una carta solicitando este dinero y guardando una copia de la carta. La carta debe ser enviada por correocerticado,“conacusederecibosolicitado”,paraquehayapruebadequeelarrendadorlarecibió.Uninquilinodebehacerunseguimientodelcorreocerticadoporcorreoregularsielinquilinonorecibeunrecibormadoydevueltoporlaocinadecorreos.Security DepositDEPÓSITO DE SEGURIDAD61DEPÓSITO DE SEGURIDAD
Intereses sobre el depósito de seguridadSi se cobra un depósito de seguridad de más de $100:1. Los fondos deben depositarse en una cuenta separada2. La cuenta debe estar en una institución regulada por las autoridades bancarias federales o de Pennsylvania3. Elarrendadordebenoticaralinquilinoporescritoconelnombreyladireccióndel depositario (banco) y el monto del depósito4.Después del segundo año, el interés ganado por el dinero del inquilino (menos un1%degastosadministrativosparaelpropietario)debeserpagadoalinquilino anualmente en la fecha de aniversario del contrato de arrendamiento5. LaleynoespecicacuántointerésdeberecibiruninquilinoRecuerde, las tasas de interés actuales son muy bajas. Por lo tanto, después de que unpropietariodeduzcalacuotadel1%,puedequenohayaningúninterésdebidoalinquilino. Sin embargo, como cuestión de buenas prácticas de negocio, el arrendador deberíanoticarlealinquilinoporescritoquenohayinteresesproducidos.Devolución de su depósito de seguridadDentro de los treinta (30) días después de la terminación del contrato, el arrendador debe darle al inquilino:1. Una lista escrita de cualquier daño que el arrendador reclama al inquilino como responsable, con el pago de la diferencia entre el dinero del depósito de seguridad más el interés (si lo hay) y el dinero utilizado para pagar los daños o,2. Un cheque por el monto total del depósito de seguridad.Si el arrendador no hace una de las dos acciones dentro de los 30 días, habrá renunciado al derecho de retener cualquier depósito de seguridad o interés y habrá renunciado al derecho de demandar al inquilino por daños y perjuicios. El día 31, el inquilino podrá demandar al arrendador por el doble del depósito de seguridad en garantía más los intereses (si los hubiere). Tenga en cuenta que si el inquilino no proporcionó una dirección de reenvío o devolvió las llaves, el arrendador no puede cumplir con el plazo de 30 días.Impugnación de los daños cargados a su depósito de seguridadElarrendador nodebecobrarle alinquilinopor eldesgastenormal. Por ejemplo, sielarrendadordecidequeelapartamentonecesitaserrepintadoalnaldelcontratodealquiler, noseledebecobrar alinquilinopor el repintadoa menosqueel inquilinohaya causadoun desgastemayor alnormal.Security DepositDEPÓSITO DE SEGURIDAD62
¿Qué es el desgaste normal?El desgaste normal es el deterioro ordinario de una propiedad debido al uso diario normal. No es daño causado por abuso o negligencia. Hay una diferencia entre el desgaste normal y el daño hecho a una propiedad. Una alfombra aplastada es un desgaste normal. Las quemaduras o manchas en una alfombra son daños causados por negligencia. La pintura que se decolora o se torna amarillenta se considera desgaste normal. Las manchas grandes en la alfombra o los agujeros en la pared son daños compensables para el arrendador.¿Para qué puede ser usado el depósito de seguridad?El arrendador puede retener una parte o la totalidad del depósito de seguridad para hacer reparaciones por daños que no sean por el desgaste normal. El arrendador puede quedarse con su depósito de seguridad para cubrir cualquier alquiler no pagado al naldeltérminodelcontrato.Undepósitodeseguridadtambiénpuedeserconscadosi usted rompe el contrato de alquiler. El arrendador puede cobrarle por limpiar una unidad de alquiler después de mudarse si usted no lo hizo, pero los cargos deben ser razonables y solo dejar la propiedad en la condición en la que estaba antes de que usted se mudara.Usted no debe ser considerado responsable por los daños causados por inquilinos anteriores. Al usar la Lista de vericación para la inspección de la unidad de alquiler, un inquilino puede anotar cualquier daño dentro de la vivienda alquilada que existía antes de mudarse a la unidad. Las pruebas documentales, los testigos oculares y las fotografías son particularmente útiles para establecer el hecho de que los daños existían antes del inquilinato. Este tipo de evidencia es extremadamente valiosa en caso de que el inquilino desee demandar al arrendador por la recuperación de un depósito de seguridad injustamente retenido.Pasos para recuperar su depósito de seguridad cuando se mude• Avise adecuadamente al arrendador que se va a mudar.• Este aviso debe estar de acuerdo con las disposiciones de su contrato de alquil-er. Necesitará leer su contrato para ver dónde se debe entregar el Aviso de Desalojo y cuánta anticipación se debe dar para terminar el contrato.• Asegúrese de darle al arrendador su nueva dirección por escrito antes de mudarse. Usted debe hacer esto incluso si no lo dice en su contrato de alquiler. Vea Ejemplo de carta – Aviso de desalojo/dirección de reenvío para la devolución del depósito de seguridad.Security DepositDEPÓSITO DE SEGURIDAD63
• Esmejorenviarestanoticaciónporcorreocerticado,con“acusederecibosolicita-do”. Si no está seguro de cuál será su nueva dirección, dele al arrendador la dirección de un familiar. Guarde copias de todas las cartas que envíe, los recibos del envío de las cartasporcorreocerticadoylosacusesderecibo.• Limpie la vivienda tan a fondo como sea posible antes de mudarse. Guarde los recibos por el alquiler o la compra de cualquier equipo de limpieza, por ejemplo, el alquiler de una limpiadora a vapor para limpiar la alfombra. Recuerde limpiar el interior de la estufa y el refrigerador, y deshacerse de cualquier basura. No deje nada atrás• Asegúrese de que no debe ningún pago de alquiler.• Trate de hacer que el arrendador inspeccione la vivienda con usted.• Tome fotografías de la propiedad vacía. Este es el momento de revisar sus fotos, listadevericaciónocualquierotradocumentacióndelosdañosqueustedpreparócuando se mudó al apartamentos o casa.• Devuélvale las llaves al arrendador. De ser posible, obtenga un recibo por cualquier dinero adeudado que se le pague al arrendador en este momento.Recuerde, si no se da el aviso adecuado, usted está potencialmente violando su contrato de alquiler y puede perder su depósito de seguridad. Si usted no termina formalmente el contrato, debe el alquiler o no ha devuelto las llaves, el arrendador puede negarse a devolverle el depósito de seguridad.Qué hacer si su arrendador no ha devuelto su depósito de seguridad Si el arrendador no ha devuelto el depósito de seguridad y no le ha proporcionado una lista escrita de los daños dentro de los treinta (30) días, o si el arrendador no le ha pagado la diferencia entre la cantidad del depósito de seguridad y los daños reales a la unidad de alquiler dentro de los treinta (30) días, el arrendador ha perdido::• Todos los derechos de quedarse con una porción del depósito de seguridad (incluyen do intereses) y• Todos los derechos de demandar al inquilino por daños a la unidad de alquiler (sin embargo, el arrendador todavía puede demandar al inquilino por el cobro del alquiler no pagado o por incumplimiento del contrato de alquiler).Puede presentar una demanda civil ante el Tribunal del Distrito Judicial y demandar al propietario por el doble del importe del depósito de garantía (incluidos los intereses, si procede). El arrendador no podrá presentar una contrademanda por daños y perjuicios.Si el arrendador le ha proporcionado una lista de daños y perjuicios y un reembolso en Security DepositDEPÓSITO DE SEGURIDAD64
un plazo de treinta (30) días y usted no está de acuerdo con el importe de los daños, puede presentar una demanda civil ante el Tribunal del Distrito Judicial. Tendrá que demostrar que el propietario le ha cobrado indebidamente por los daños. Una vez más, lasfotos,lalistadevericaciónyotradocumentaciónseránútilesparaesteproceso.Elarrendador tiene derecho a presentar una contrademanda contra usted.Tendrá que pagar las cuotas de presentación al Tribunal del Distrito Judicial para poder presentar una demanda civil; sin embargo, puede pedir que el propietario le reembolse estos cargos. Si la decisión del juez es a su favor, el arrendador deberá pagar los honorarios y gastos de presentación. Si usted va a juicio, debe traer los siguientes documentos (si existen):• El contrato de alquiler por escrito• Documentación o prueba de que devolvió las llaves• Documentación o prueba de que usted le proporcionó al arrendador una dirección de reenvío• Una copia de toda la correspondencia que usted envió solicitando la devolu ción del depósito de seguridad• Una copia de toda la correspondencia del arrendador explicando por qué no se devolvió el monto total del depósito de seguridad.• Todos los recibos de alquiler (o cheques cancelados)• El recibo de depósito de seguridad (o cheque cancelado)• La lista de daños cuando se mudó• Fotos o videos (esté preparado para decir quién los tomó y cuándo)• Testigos que lo vieron pagar el depósi to, y/ o que conocen la condición del apartamento cuando usted se mudó y cuando lo dejó Si no ha dado una dirección de reenvío, igualmente tiene derecho al depósito de seguridad.Sinembargo,debidoalasdicultadesqueelarrendadorpuedetenerparalocalizarlo, no tiene obligación de devolverlo dentro de 30 días.Toda cláusula de del contrato de alquiler que diga que usted ha renunciado a estos derechos no es ejecutable y por lo tanto es nula.Security DepositDEPÓSITO DE SEGURIDAD65
Su Nombre Su Dirección FechaNombre del ArrendadorDirección del ArrendadorEstimado(a) {escriba el nombre del arrendador}:De conformidad con la subsección 68 P.S.§250-512(e), le proporciono la siguiente dirección de reenvío por escrito:{Escriba Nombre Dirección Ciudad/Estado/Código Postal}Micontratoterminael{escriba la fecha}.Estarédisponibleparaunainspecciónnaldela unidad a su conveniencia durante la última semana de {escriba la fecha}. Por favor contácteme para concertar una hora para la inspección.Por favor, envíe mi depósito completo o una lista de daños reclamados con el reembolso del saldo de mi depósito de seguridad junto con los intereses acumulados a la dirección indicada previamente dentro del plazo legal de 30 días.Sinceramente,Su FirmaEscriba su nombre en letra de imprenta Su información de contactoEJEMPLO DE CARTA AVISO DE DESALOJO/DIRECCIÓN DE REENVÍO PARA LA DEVOLUCIÓN DEL DEPÓSITO DE SEGURIDADSecurity DepositDEPÓSITO DE SEGURIDAD66
Rent IncreasesINCREMENTO DE ALQUILERPennsylvania no tiene una ley de control de alquileres. Los arrendadores pueden aumentar el alquiler todo lo que quieran. Sin embargo, los cambios deben hacerse de acuerdo con su contrato de alquiler).1. Elaumentodelalquilerdebeseguirlosprocedimientosdenoticaciónadecuadosdescritos en el contrato de alquiler escrito o verbal.2. El arrendador no puede aumentar el alquiler en la mitad del período del contrato de alquiler a menos que usted esté de acuerdo con el aumento.3. El arrendador no puede aumentar el alquiler en represalia porque el inquilino ejerció un derecho legal. El arrendador no está autorizado a aumentar el alquiler porque un inquilino presentó una queja de discriminación o se puso en contacto con el departamento de cumplimiento de códigos. Si aumenta el alquiler porque usted presentó una queja por discriminación en la vivienda, debe informar a la agencia donde presentó la queja.67INCREMENTO DE ALQUILER
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Si usted recibe aviso de que le desconectarán los servicios públicos, necesita actuar rápidamente para proteger sus derechos. Es más difícil volver a activar el servicio después de la desconexión. No importa quién sea responsable de pagar los servicios públicos, una compañía de servicios públicos no puede cortar el servicio sin lo siguiente:• Un aviso escrito con 10 días de anticipación antes de la desconexión• Un intento de contactarlo a usted o un adulto de su hogar personalmente al menos 3 días antes de la desconexión.• Un intento de contactarlo a usted o a un adulto de su hogar en el momento de la desconexión• Durante los meses de diciembre a marzo, si la compañía no ha hecho contacto personal antes de la desconexión, debe colocar un aviso en un lugar obvio de su casa diciendoquesedesconectaránlosserviciospúblicosydebedarleporlomenos48 horas de avisoDespués de que una compañía de servicios públicos le haya dado un aviso de 10 días a un inquilino, la compañía tiene 60 días para desconectar el servicio sin otro aviso de 10 días. Si la compañía de servicios públicos interrumpió el servicio sin previo aviso, ha infringido la ley. Contacte a la compañía del servicio público y exija que se le restaure el servicioinmediatamente. Pida hablar con el supervisor y escriba el nombre de la persona con la quehabla.Siesnecesario,llamealaComisióndeServiciosPúblicosal1-800-692-7380.Sinecesitaasistenciajurídicagratuita,consulteaunabogadoollamealaocinalocaldeasistencia jurídica gratuita.Utility Shut-OffsDESCONEXIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS69DESCONEXIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS
Utility Shut-OffsDESCONEXIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOSPasos para evitar la desconexión de los servicios públicosEs su responsabilidad contactar a la compañía de servicios públicos inmediatamente por cualquier disputa de facturación o problema de pago para evitar la desconexión de los servicios públicos.1. Comuníquese con la compañía de servicios públicos al número de teléfono que aparece en el aviso. Solicite un acuerdo de pago. La duración de los acuerdos de pago está determinada por ley. Si su hogar es de bajos ingresos, asegúrese de informar a la compañía de servicios públicos, ya que hay acuerdos de pago más largos disponibles para los hogares de bajos ingresos. La compañía de servicios públicos sólo está requerida a proporcionarle un arreglo de pago por la misma deuda. Si usted cree que una compañía de servicios públicos no proporciona un plazo de pago, puede reportarlo a la Comisión de Servicios Públicos (PUC, por sus siglas en inglés) al 1-800-692-7380.LaPUCpuedeemitirunacuerdodepago.2. Demuestre que usted pagó su factura o que hay un desacuerdo (disputa) sobre la factura Siusteddisputasufacturaonoestádeacuerdoconlaslecturasdelmedidor,debenoticar a la compañía de servicios públicos y decirles que usted disputa la factura. Su servicio no podrá ser desconectado durante el período que usted está esperando una respuesta a su pregunta o disputa. Aún así, usted estará obligado a pagar todas las facturas de servicios públicos que no cuestione, incluyendo cualquier factura que esté recibiendo mientras la queja esté en curso. Si usted y su compañía de servicios públicos no pueden llegar a un acuerdo, llame a la Comisión deServiciosPúblicos(PUC)al1-800-692-7380.3. La compañía de servicios públicos no puede desconectar el servicio si usted obtiene un certicadomédicoquecertiquequealguienensucasaestágravementeenfermooque alguien tiene una condición médica que empeorará por una interrupción del servicio. Después de informarle a la compañía de servicios públicos acerca de esta afección médica, deberá hacer que un médico o enfermera especializada llame o envíe una declaración a la compañía de serviciospúblicosconrmandolacondiciónmédica.Ladesconexiónpuededetenersepor unmáximode30díasalavez.Elcerticadomédicopuederenovarsedosvecesmás.Siyale desconectaron el servicio, la compañía de servicios públicos tendrá que restaurar el servicio. Usted todavía tiene que pagar toda factura de servicios públicos que no esté en disputa.4. Si usted es víctima de violencia doméstica y tiene una orden de protección contra el abuso (PFA, por sus siglas en inglés), existen procedimientos y protecciones especiales para manejar el servicio público. Llame a la compañía de servicios públicos para informarles de su PFA para que estos procedimientos y protecciones especiales puedan ser implementados. para usted. Es posible que se le pida que presente una copia de la PFA a la compañía de servicios públicos.5. Si usted vive en un hogar de bajos ingresos, puede haber arreglos especiales para ayudarle. Vea Problemas para pagar las facturas de servicios públicos para información sobre programas que ayudan a clientes de bajos ingresos. 70
¿Qué pasa si mi arrendador es responsable de pagar las facturas de los servicios públicos?Si el arrendador es responsable de pagar los servicios públicos y no los paga o si el arrendador le ordena a la compañía de servicios públicos que desconecte su servicio, la Ley de Derechos de los Inquilinos a tener Servicios Públicos requiere que usted seanoticadoporlacompañíadeserviciospúblicosporlomenoscon30díasdeanticipación.Una vez que se han cortado los servicios públicos, la situación puede volverse más complicada. Primero, intente que el arrendador haga los pagos necesarios inmediatamente para restaurar el servicio. Si el arrendador no hace los pagos necesarios para restaurar el servicio, es posible que usted y otros inquilinos tengan que hacer los pagos para que se restaure el servicio.Cualquier factura que pague para restaurar el servicio se puede deducir de los pagos dealquiler.Tambiénpuedehacerqueelserviciopúblicosetranseraasunombre.Sinembargo, tenga cuidado: es posible que tenga que hacer un depósito considerable y también puede afectar su contrato de alquiler. Busque asesoría jurídica tan pronto como sea posible si hace esto.Reactivando el servicio públicoEntre el 1 de abril y el 30 de noviembre, si usted paga la cantidad total adeudada o hace un acuerdo de pago (si es aplicable) y cumple con cualquier otra condición requerida por la compañía de servicios públicos, el servicio debe ser restablecido dentro de 3 días.Entre el 1 de diciembre y el 31 de marzo, su servicio debe ser restablecido dentro de 24horassipagalacantidadadeudadaensutotalidadohaceunacuerdodepago(sies elegible) y cumple con toda otra condición requerida por la compañía de servicios públicos.¿Quién es responsable de pagar la factura de servicios públicos?Ya sea que el contrato de alquiler sea por escrito o verbal, ambas partes deben acordar qué parte es responsable de pagar las facturas de servicios públicos. El inquilino puede ser responsable de la electricidad y el gas, mientras que el arrendador es responsable del agua y el alcantarillado. Si su contrato de alquiler está por escrito, asegúrese de que se indique quién es responsable de pagar los servicios públicos.¿Tiene que haber un medidor individual para cada apartamento?Utility Shut-OffsDESCONEXIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS71
Utility Shut-OffsDESCONEXIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOSSi el inquilino es responsable de pagar la factura de servicios públicos, el Código de Servicios Públicos de Pennsylvania requiere que el arrendador se asegure de que cada unidadresidencialtengaunmedidorindividual.Estosignicaquenopuedehaberuna “carga externa” en la factura de servicios públicos del inquilino: el cableado del inquilino no puede incluir las áreas comunes u otro apartamento. Si hay tres unidades enunedicio,entoncesdebehabertresmedidoresseparadosparacadaunodelosapartamentos y otro medidor para las áreas comunes.Si una unidad de alquiler no se mide individualmente, entonces el arrendador es responsable de la factura de servicios públicos, incluyendo cualquier saldo vencido. La compañía de servicios públicos no debe permitir que se le facture al inquilino por el serviciohastaqueseconrmequeelcableadohasidocorregido.¿Puede mi arrendador tomar represalias contra mí por hacer valer mis derechos en relación con los servicios públicos?Hay una disposición dentro del Código de Servicios Públicos de Pennsylvania que haceilegal que un arrendador tome represalias contra un inquilino por ejercer sus derechos bajo el Código de Servicios Públicos de Pennsylvania. Cualquier arrendador, agente o empleado del arrendador que amenace o tome represalias en contra de un inquilino puede ser responsable por daños equivalentes a dos meses de alquiler o los daños reales sufridos por el inquilino, lo que sea mayor, y los costos de la demanda y los honorarios razonables de los abogados.La ley contiene una disposición contra las represalias que presupone la existencia de represalias ilegales si un propietario trata de aumentar el alquiler o desalojar a un inquilino en un plazo de 6 meses a partir del momento en que el inquilino ejerce sus derechos en virtud del Código de Servicios Públicos de Pennsylvania, excepto en los casos de impago del alquiler. Tenga en cuenta que estos derechos no pueden retirarse incluso si el contrato de alquiler dice que usted ha cedido estos derechos.¿Puede mi arrendador desconectar mis servicios públicos porque estoy atrasado con el alquiler?Su arrendador no está autorizado legalmente a interferir con el servicio público, incluso si usted está atrasado en el pago de alquiler. Incluso cuando el agua, alcantarillado, gas o electricidad están incluidos en sus pagos mensuales de alquiler, un arrendado no puede legalmente desconectarlo de sus servicios públicos. Esto puede considerarse un intento ilegal de desalojarlo sin pasar por los procedimientos legales apropiados y si esto sucede o si el arrendador amenaza con hacerlo, usted debe consultar a un abogado o llamar a la asistencia jurídica gratuita. Vea Preguntas y respuestas sobre desalojo: Mi casero ha amenazado con dejarme fuera de la propiedad.72
Problemas pagando facturas de servicios públicosSi usted no ha pagado, o si está atrasado en el pago de los servicios públicos, la compañía de servicios públicos puede cortar el servicio a su propiedad de alquiler después de dar el aviso apropiado. Vea Desconexión de los servicios públicos. Sin embargo, incluso si no puede pagar la cantidad total adeudada, puede tomar medidas para mantener los servicios públicos en funcionamiento.• Las compañías de electricidad, gas y algunas de agua tienen Programas de asistencia al cliente (CAP, por sus siglas en inglés). Los CAP están disponibles para clientes de bajosingresosquetienendicultadesparapagarsufacturamensualcompleta.Estosprogramas ofrecen descuentos en la factura mensual, así como la condonación de deudas anteriores a cambio de que el cliente realice pagos mensuales regulares. Pregunte a su compañía si usted es elegible.• Las compañías de servicios públicos deben permitirle pagar sus cuentas con un plan presupuestario para que sus pagos de invierno no sean extremadamente altos mientras que sus pagos de verano son bajos. En un plan presupuestario, sus pagos se promedian para que cada pago mensual sea el mismo. • (LIHEAP, por sus siglas en inglés). Este programa puede ayudarlo a pagar las cuentas de servicios públicos u otros costos de calefacción (calentadores y reparaciones en el hogar). El Departamento de Bienestar Público opera tres programas de energía: el Subsidio en Efectivo de Asistencia Energética, el Subsidio de Crisis y el Subsidio de Crisis de Asistencia para la Reparación de la Climatización. Si está experimentando una crisisdecalefacción,puedeserelegiblepararecibirbeneciosatravésdelprograma de crisis LIHEAP. Las situaciones de emergencia incluyen equipos de calefacción rotos o tuberías con fugas que deben ser reparadas o reemplazadas, falta de combustible, una fuente de calefacción principal o una segunda fuente de calefacción (una fuente que se utiliza para hacer funcionar la fuente de calefacción principal o que se utiliza si la fuente de calefacción principal no funciona) que se ha apagado completamente, y el peligro de quedarse sin combustible (suministro de menos de 15 días) o de que se termine el servicio público (se recibe un aviso de que el servicio se apagará en los próximos 60 días)• Cada compañía de electricidad y gas tiene un Fondo de Dicultades al que pueden recurrir los clientes de bajos ingresos para evitar la desconexión o para que se les vuelva a conectar el servicio. Llame a su compañía para ver si usted es eligible.• El Programa de Asistencia de Climatización y el Programa de Reducción de Uso para Residencias de Personas de Bajos Ingresos son servicios gratuitos que se ofrecen a los clientes de servicios públicos de bajos ingresos elegibles. Los servicios proporcionados pueden incluir una encuesta de energía en el hogar, educación sobre reducción de uso y servicios de climatización. Comuníquese con su compañía de servicios públicos o con el Programa de Acción Comunitaria de su área para solicitar u obtener más información.Utility Shut-OffsDESCONEXIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS73
Utility Shut-OffsDESCONEXIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS• La Comisión de Servicios Públicos de Pennsylvania tiene muchos recursos para ayudar a mantener a los individuos y familias cálidas durante los inviernos de Pennsylvania. Paramásinformaciónvisitesusitioenlíneawww.puc.state.pa.us.• Si vive fuera de Philadelphia, visite el Fondo de Energía de $1 en www.dollarenergy.orgopóngaseencontactoconsucompañíadeserviciospúblicos para obtener información sobre los programas que pueden ayudarle a pagar su factura de servicios públicos.• Si vive en Philadelphia, visite el Fondo de Servicios de Emergencia de Servicios Públicos(UESF,porsussiglaseninglés)enwww.uesfacts.orgollameal(215)972-5170 para obtener información sobre un programa que puede ayudarlo a pagar su factura de servicios públicos. Para aplicar o para más información sobre LIHEAP, lllame al Departamento de Servicios HumanosdePAal1-800-692-7462delunesaviernes(laspersonasconproblemasdeaudiciónpuedenllamaral711).TambiénpuedeaplicarparaLIHEAPen www.compass.state.pa.us.SinecesitaayudaparacompletarlasolicitudCOMPASS,llamealalíneadeayudaal1-800-692-7462entre8:30a.m.y4:45p.m.,delunesaviernes.Sitiene problemas de audición, llame al número de la terminal de teletipo (TTY por sus siglas en inglés)/al dispositivo de telecomunicaciones para sordos (TDD por sus siglas en inglés)al1-800-451-5886.También puede llamar a la Junta de Asistencia de su condado local o al Programa de Acción Comunitaria de su área.74
Behind on RentRETRASO EN EL PAGO DE ALQUILERComo inquilino, usted es legalmente responsable de pagar el total del alquiler a tiempo de acuerdo con su contrato de alquiler. Si usted no paga el alquiler a tiempo, el arrendador puede presentar una acción de desalojo en su contra. No importa si usted es discapacitado o si perdió su trabajo, si tiene un familiar enfermo, si tiene hijos, o si es durante los meses de invierno; aun así, puede ser desalojado. Si cree que no podrá pagar el alquiler en su totalidad y a tiempo, debe decírselo su arrendador lo antes posible. No espere hasta que se venza el alquiler o después de la fecha de vencimiento. Su arrendador asumirá lo peor si no recibe un cheque de alquiler de usted. Explique por qué no puede pagar y solicite un arreglo de pago. Si su arrendador accede a un acuerdo de pago, obténgalo por escrito y guarde una copia. Si usted no cumple con el acuerdo, el arrendador podrá desalojarlo.Si tiene problemas para pagar sus cuentas, su prioridad principal debería ser mantener un techo sobre tu cabeza. Su alquiler debe ser una de sus principales prioridades. Es posible que pueda obtener ayuda de una agencia local para pagos de alquiler de emergencia. La asistencia puede estar disponible sólo durante ciertos meses del año y, por lo general, sólo una vez al año. Las organizaciones religiosas y comunitarias localestambiénpuedenofrecerayudanancieradeemergencia.Laocinalocaldeasistenciadesucondado puede tener asistencia de refugio de emergencia para personas que necesitan ayuda para pagar el alquiler o pagar un depósito de seguridad para un nuevo lugar para vivir. También puede considerar solicitar una vivienda subsidiada a través de la Autoridad de Vivienda local.Mantenga sus servicios públicos conectados. Si se ha atrasado en los pagos de los servicios públicos, es posible que pueda acordar un plan de pago con la compañía de servicios públicos. Esto le permitirá mantenerlaslucesylacalefacciónencendidasmientrasbuscaresolversusproblemasnancieros.Muchoscontratos de alquiler requieren que el inquilino mantenga los servicios públicos de la unidad durante la duración del contrato. Si usted permite que se cancelen los servicios públicos, puede enfrentar una acción de desalojo por incumplimiento de los términos del contrato de alquiler. Hay muchos programas para ayudar a las personas con pocos o ningún ingreso con sus facturas de calefacción y otros servicios públicos. Vea Problemas para pagar las facturas de servicios públicos.Su arrendador no está autorizado legalmente a interferir con el servicio público, incluso si usted está atrasado en el pago del alquiler. Incluso cuando el agua, alcantarillado, gas o electricidad están incluidos en su pago mensual del alquiler, el arrendador no puede desconectar legalmente el servicio de servicios públicos. Esto puede considerarse un intento ilegal de desalojarlo sin pasar por los procedimientos legales apropiados y si esto sucede o si el arrendador amenaza con hacerlo, usted debe consultar a un abogado o llamar a la asistencia jurídica gratuita. Vea Preguntas y respuestas sobre desalojo: Mi casero ha amenazado con dejarme fuera de la propiedad.PARA VER SI USTED ES ELEGIBLE PARA RECIBIR BENEFICIOS PÚBLICOS como LIHEAP (Asistencia para Energía), Cupones de alimentos, asistencia médica, CHIP, asistencia con efectivo, programa Child Care Works, comidas escolares, servicios de vida a largo plazo, e intervención temprana, discapacidad intelectual o servicios para el autismovisitewww.compass.state.pa.usSi necesita ayuda para completar la solicitud COMPASS,llamealalíneadeayudaal1-800-692-7462entre8:30a.m.y4:45p.m.,delunesaviernes.Sitieneproblemasdeaudición,llamealnúmerodelaterminal de teletipo (TTY por sus siglas en inglés) / al dispositivo de telecomunicaciones para sordos (TDD porsussiglaseninglés)al1-800-451-5886.Sitienealgunapreguntafueradelashorasdeocinaopreereutilizar el correo electrónico, puede ponerse en contacto con ellos por correo electrónico a través de su sitioweb.RETRASO EN EL PAGO DE ALQUILER75
EvictionDESALOJODESALOJOEl desalojo es una acción legal iniciada por el dueño de una propiedad para forzar al inquilino a dejar la propiedad. Un desalojo ordenado por un juez es la única manera legal en que un arrendador puede obligar a un inquilino a abandonar una propiedad de alquiler. Un desalojo legal requiere un procedimiento judicial. La duración del proceso variará dependiendo de las circunstancias del desalojo. Un arrendador puede iniciar una acción para desalojar a un inquilino si:• El inquilino no paga el alquiler,• Elinquilinonosemudaalnaldeltérminodelcontratodealquiler,o• El inquilino viola los términos del contrato de alquiler.Ejemplos de violaciones del contrato de alquiler incluyen:• Retraso continuo en el pago del alquiler• Daños en la unidad de alquiler más allá del desgaste normal• Usodelaunidaddealquilerparanesnopermitidosenelcontratodealquiler(por ejemplo, operar un negocio, permitir que personas no autorizadas vivan con usted, etc.)• Tener un perro, gato u otro animal que no sea un animal de servicio cuando no se permiten mascotas en el contrato de alquiler• Violaciones repetidas de los niveles de ruido que molestan a otros inquilinos• Participar en actividades delictivas• No mantener el césped cortado y los terrenos bien mantenidos si accedió a ello en el contrato de alquiler• Almacenamiento o eliminación inadecuados de basura que atrae insectos, roedores, etc.• Incumplimiento de las reglas y regulaciones que se encuentran ya sea en el contrato dealquiler,adjuntasalcontratodealquiler,odadasalmomentodelarmadel contratoOrden de procedimientos de desalojo Aviso de desalojoAviso de desalojoUn arrendador probablemente comenzará por darle al inquilino un "Aviso de desalojo". Este aviso se puede colocar en la puerta del inquilino o el arrendador puede entregárselo a un adulto en la vivienda. No se puede enviar por correo regular o certicado.Cualquiernoticaciónquesóloseenvíeporcorreodebeconsiderarsenulayargumentarse como tal en un juicio.Verique los términos del contrato de alquiler. La cantidad de tiempo que el 76
arrendador debe darle al inquilino para que desocupe la vivienda debe estar escrita en el contrato. Si el contrato dice cinco días, se le debe dar al inquilino cinco días. Elcontratodealquilerpuedeteneruna“renunciaalanoticación”quedicequeelarrendador no tiene que dar al inquilino ningún aviso previo.Revise el Cronograma de aviso de desalojo para ver cuánta anticipación se requiere si no estáespecicadoenelcontratodealquiler.Amenosqueseespeciqueenelcontratode alquiler, el tiempo del aviso depende de la razón del desalojo.El Aviso de desalojo debe incluir el nombre del arrendador, el nombre del inquilino, la direccióndelapropiedaddealquiler,elmotivodelanoticación(comolafaltadepagodelalquilerporunperíododetiempoespecícooporalgunaotraviolacióndelcontratode alquiler) y una fecha para la cual el arrendador quiere que el inquilino se mude de la propiedaddealquiler.Lanoticacióndebeserclara,decisivaylibredeambigüedades¿Qué pasa si el arrendador no ha dado el aviso apropiado? Si el arrendador no ha dado el aviso apropiado de acuerdo con el contrato, el inquilino puede presentarlo en un juzgado. Si el inquilino puede demostrar que no se le dio el aviso apropiado (por ejemplo, el arrendador sólo dio un aviso de 10 días cuando el contrato requiere un aviso de 30 días), entonces el juez debe desestimar el caso y requerir que el arrendador reinicie el proceso dándole al inquilino el aviso apropiado antes de volver a presentar la demanda. Esto solo le dará al inquilino más tiempo en la propiedad,noevitaráqueelinquilinonalmenteseadesalojado.Audiencia en el tribunalIfthetenanthasnotmovedwithinthetimestatedintheevictionnotice,thelandlordmSielinquilinonosehamudadoenelplazoindicadoenlanoticacióndedesalojo,el propietario debe acudir al Tribunal del Distrito Judicial para presentar una queja de arrendador/inquilino. Sejaráunaaudienciaanteeltribunaldesiete(7)aquince(15)días después de que el arrendador presente la demanda.Recibirá una copia de la queja de arrendador/inquilino del Tribunal del Distrito Judicial por correo de primera clase y también tendrá una copia entregada por el alguacil o un agente de policía. Si recibe un aviso para una audiencia ante el tribunal, comuníquese con una organización de derechos del inquilino o con un abogado para discutir las circunstanciasespecícasparaconocersusderechosyestarpreparado.¿Debería asistir a la audiencia?¡Sí! Si llega tarde o no comparece a la audiencia, se puede dictar una sentencia en su contra por falta de comparecencia. Planee llegar temprano porque, aunque llegue unos minutos tarde, se podría dictar una sentencia en su contra por falta de EvictionDESALOJO77
EvictionDESALOJOcomparecencia. Su presencia es vital en la audiencia. Si alguien que no sea el Tribunal ledicequelaaudienciafuecanceladaopospuesta,veriqueconelTribunalparadeterminar si esto es cierto. La audiencia le da la oportunidad de presentar su defensa o contrademanda contra la otra parte. Si no puede acudir a la fecha prevista para la audienciaosisurgeunaemergencia,llamealaocinadelTribunaldelDistritoJudicialloantes posible antes de la fecha del juicio y pregunte si la audiencia puede continuar para permitirle asistir.Si usted y su arrendador llegan a un acuerdo antes de la fecha de comparecencia ante el tribunal o si alguien que no sea el tribunal le dice que “todo ya se arregló”, planeeasistiralaaudienciadetodosmodosoveriqueconeltribunalsilaaudienciasigue programada. Vea Preguntas y respuestas: Tribunal del Distrito Judicial for more informationaboutthehearingandwhattoexpect.paramásinformaciónsobrelaaudiencia y qué esperar.En cualquier momento antes de la audiencia, usted puede presentar una contrademanda o hacer valer cualquier otro reclamo contra el arrendador. Si presenta una contrademanda, la audiencia de ambas demandas debe llevarse a cabo después desiete(7)días,peronomásdequince(15)díasapartirdelapresentacióndesucontrademanda.Sipresentaunacontrademanda,laotrapartedeberásernoticadaalmenos cinco (5) días antes de la audiencia.SentenciaDespués de la audiencia, el Juez del Distrito tomará una decisión ese día o dentro de tres(3)días.Eljuezemitiráunanoticaciónescritadelasentencia.Silasentenciaesa su favor, el arrendador deberá hacer lo que el Juez ordenó, tal como no desalojarlo austeddesuunidaddealquiler.SielJuezdelDistritoMagistralfallaafavordelarrendador,lasentenciaserádictadaencontradeusted.LaNoticaciónlediráquétipo de fallo se ha dictado.• Posesión concedida si la sentencia monetaria no se satisface• Posesión concedida• Posesión no concedidaSi la sentencia es por posesión concedida por incumplimiento de la sentencia monetaria (conocida comúnmente como “pagar para quedarse”), usted tiene la oportunidad de pagar el dinero adeudado en su totalidad en cualquier momento antes de la fecha del desalojo para evitar en desalojo y permanecer en la vivienda. • Si el arrendador recibe el pago en su totalidad, incluyendo los costos del fallo, dentro de los 10 días del fallo, no se puede solicitar una orden de posesión.78
• Siustednopagadentrodelos10díasopresentaunaapelaciónypagaunaanzasiesnecesario, el arrendador puede solicitar una orden de posesión. Los costos legales aumentarán si el arrendador solicita una orden de posesión, por eso es mejor pagar lo antes posible.• Una fecha de desalojo forzado se programará 10 días después de que un alguacil coloque la orden de posesión en su puerta. Hasta esa fecha, incluyendo ese día, todavía puede pagar la sentencia en su totalidad para evitar el desalojo.• Si paga antes de la fecha del desalojo, debe hacer arreglos con el arrendador y el alguacil y guardar un recibo como prueba de pago. • Si usted paga en la fecha del desalojo, tendrá que pagarle directamente al alguacil y tendrá que pagar en efectivo. El alguacil no aceptará un cheque y el desalojo se realizará según lo programado. Tenga en cuenta: La sentencia permanecerá en sus antecedentes hasta que lo pague ensutotalidad.Puedeafectarsucalicacióncrediticiaypuedeafectarnegativamentesucapacidad para obtener una vivienda en el futuro.Orden de posesiónSi el fallo es por posesión concedida, tendrá que dejar la vivienda antes de la fecha programada para el desalojo, incluso si paga todo el dinero adeudado en su totalidad. Si no está de acuerdo con la decisión y desea permanecer en la vivienda, deberá presentar una apelación ante el Tribunal de Causas Comunes dentro de los 10 días de la fecha de lasentenciaypagarunaanza.VeaProcesodeapelación.Después de que haya pasado el período de apelación de 10 días, el arrendador puede solicitar una orden de posesión. Cuando el arrendador ha obtenido una orden de posesión, el inquilino recibirá un aviso de parte de un alguacil, ya sea en persona o colocando el aviso en su puerta.• Lanoticacióndelalguacildiráqueelinquilinotienediez(10)díasadicionalesparadesalojar la vivienda a partir de la fecha del aviso.• Esteavisoeselplazonalparadesalojar.• Sielinquilinonosemudaalnaldelperíododediez(10)díasenlahorayfechadel aviso, el alguacil puede expulsar por la fuerza al inquilino y cerrar con candado la puerta de la unidad de alquiler.Si no piensa apelar, deberá hacer planes para mudarse lo antes posible antes de la fecha programada para el desalojo. Por lo menos saque todas sus pertenencias fuera de la unidad de alquiler antes del desalojo programado porque solo tendrá minutos para desocupar cuando llegue el alguacil.Se requiere que los inquilinos retiren sus pertenencias al renunciar a la posesión de un EvictionDESALOJO79
EvictionDESALOJOalquiler (incluso en el momento del desalojo). Si usted no ha retirado sus pertenencias cuando el alguacil lo desaloje, tendrá que moverse rápidamente para recuperar sus pertenencias. Vea Cómo recuperar sus pertenencias después de ser desalojado o de mudarse.Tenga en cuenta: Se necesitan por lo menos veinte (20) días después de la audiencia para que el cierre legal pueda ocurrir.¿Qué pasa si el alguacil nunca viene a desalojarme? Es posible que el arrendador nunca ejecute la orden de posesión y que nunca se le notiquealalguacilquelodesaloje.Generalmente,estosucedecuandoelarrendadory el inquilino llegan a un acuerdo de pago y el arrendador está de acuerdo en que el inquilino pueda quedarse. Si usted puede llegar a un acuerdo, asegúrese de obtener un recibo por el dinero que le paga al arrendador y obtener el acuerdo por escrito.Un arrendador puede solicitar la reemisión de una orden de posesión generalmente dentro de los 120 días de la fecha de la sentencia.Proceso de apelaciónA menudo hay dos partes en la decisión de un juez: Posesión (desalojo) y Sentencia monetaria. Usted tiene derecho a apelar una sentencia dictada en su contra. Las apelaciones se presentan ante el Protonotario en el Tribunal de Causas Comunes. Para apelar una decisión de un Tribunal de Distrito Judicial, deberá llevar una copia delasentenciaalaocinadelprotonotario.Seaconsejaquebusqueelconsejodeunabogado si decidiópresentar una apelación, ya que el proceso en este nivel es más complicado. Lo más probable es que su arrendador tenga un abogado.Si usted está apelando una sentencia por posesión y desea permanecer en su casa, tiene diez (10) días a partir de la fecha de la sentencia para apelar la decisión.También debe presentar una Supersedeas para evitar que el alguacil lo saque de la propiedad.Sinoledicealaocinadelprotonotarioquedeseadetenereldesalojoyno presenta una Supersedeas, sólo apelará la sentencia monetaria y el desalojo seguirá ocurriendo según lo programado.Usted tendrá que pagar los honorarios de presentación y la Supersedeas requiere que el inquilinopagueunaanzaporelmontodelfallomonetarioo3mesesdealquiler,loquesea menor. (Si tiene un ingreso muy bajo, es posible que sólo tenga que pagar un tercio delalquilercomoanzacuandopresentesuapelación).Estedineroserádepositadoen una cuenta de depósito en garantía. También deberá pagar el alquiler mensual al Tribunal cada 30 días a partir de la fecha de la apelación. Si no lo hace, la Supersedeas puede terminarse y se puede proceder al desalojo. Asegúrese de llevar un registro de este plazo, ya que algunos meses tienen más de 30 días.80
Si usted no quiere apelar una sentencia por posesión, pero sólo quiere apelar la sentencia monetaria, tiene treinta (30) días a partir de la fecha de la sentencia para apelar. Las apelaciones se presentan ante el Protonotario en el Tribunal de Causas Comunes. Necesitarátraerunacopiadelasentenciaconustedalaocinadelprotonotario.Nosenecesitaanzaparaapelarunasentenciamonetaria.¿Qué sucede si no hay apelación? IfSielTribunalMagistraldelDistritoconcedeunasentenciadeposesión,elarrendadordebe esperar 10 días para solicitar un documento llamado orden de posesión del TribunalMagistraldelDistrito.Unagenteounayudantedelsheriffleentregarálaordende posesión que le da 10 días adicionales para abandonar el local. Si usted no se muda dentro de los 10 días después de recibir la orden de posesión, el alguacil o el asistente lo sacará físicamente de la propiedad.Si el Tribunal del Distrito Judicial otorga una sentencia monetaria, usted tiene 30 días parapagar el fallo. Si no lo paga, la parte que lo demandó puede entonces ir al Tribunal del Distrito Judicial y solicitar la emisión de un documento llamado orden de ejecución. Un alguacil o un asistente le entregará la orden de ejecución dándole el aviso en persona o colocándolo en la puerta. En el momento en que se le entregue la orden de ejecución, el alguacil o el asistente hará una lista de los bienes que él o ella venderá para pagar la sentencia en contra de usted. Esta lista se llama embargo.Llame a un abogado o a la asistencia jurídica gratuita de inmediato para obtener más ayuda si se pone un embargo sobre sus pertenencias. Si usted no hace nada, sus pertenencias pueden ser vendidas varias semanas después de que se haga el embargo, a no ser que valgan menos de $300 ($600 si usted esté casado y tanto usted como su cónyuge fueron demandados). Usted puede presentar una apelación u objeción al embargo (venta de pertenencias).Embargo de salariosLa ley de Pennsylvania permite que el arrendador cobre por una sentencia por daños queexcedanelmontodeldepósitodeseguridadembargandohastael10%delsalarioneto del inquilino, siempre y cuando esta cantidad no coloque el ingreso del deudor por debajo de la línea de pobreza. EvictionDESALOJO81
EvictionDESALOJOCHS trabaja con individuos y familias para asegurar una vivienda permanente y se asocia con los programas Rapid Re- Housing (realojamiento rápido) para apoyarlos en su tenenciaDisminuir el tiempo de rotación de su unidad y los costos de publicidadApoyarlo en el servicio a clientesProporcionarle una forma de retribuir a su comunidad y mantener su negocioCHS puede:chs@tabornet.org717-358-9381www.chslancaster.orgPARA MÁS INFORMACIÓNUn servicio de¿ES USTED UN ARRENDADOR?Proporcionado porAyudando a los individuos a alcanzar estabilidad nanciera y de vivienda por 50 años82
Cronograma de aviso de desalojoCronograma del proceso de desalojo/no renovación de un apartamento o casa por parte del arrendador o del inquilino:Si la razón del desalojo es: El arrendador debe darle al inquilino:Incumplimiento del pago de la renta aviso de 10 díasActos relacionados con drogas ilegales aviso de 10 díasVencimiento/incumplimiento general de un contrato de alquiler de mes a mes o de plazo indenidoaviso de 15 díasVencimiento/incumplimiento general de un alquiler de un año o menosaviso de 15 díasVencimiento/incumplimiento general de un contrato de alquiler de más de un añoaviso de 30 días Cronograma del proceso de desalojo de inquilinos y arrendadores para parques de casas móviles:Si la razón del desalojo es: El arrendador debe darle al inquilino:Incumplimiento general del contrato de alquiler por menos de un año o por un plazo indenido30 díasIncumplimiento general del contrato de arrendamiento por más de un año3 meses de la fecha del servicioNo pagar el alquiler entre: abril - agosto 15 díasNo pagar el alquiler entre: septiembre - marzo 30 díasCronograma del proceso de desalojo de inquilinos y arrendadores para procedimientos legales y la apelación al Tribunal de Causas Comunes:El Juez del Distrito agenda una audiencia 1-15 días después de que el arrendador presenta la quejaEl Juez del Distrito dictará sentencia al nalizar la audiencia o dentro de la misma3 díasOrden de posesión del arrendador Después de los 10 días siguientes al día de la disposiciónEl alguacil que ejecuta la orden de posesión puede desalojar a los ocupantes si permanecen en el lugar más de:10 días después de entregar la orden de posesiónLa sentencia afecta la entrega de la posesión de la propiedad residencial, apelar dentro de:10 días después de la disposiciónLa sentencia es monetaria, posesión de la propiedad no residencial, apelar dentro de:30 días después de la disposiciónEvictionDESALOJO83
EvictionDESALOJO PREGUNTAS Y RESPUESTAS:DESALOJO Necesito más tiempo para mudarme. Mi situación es especial. ¿Eso importa? Usted no tiene derecho a exigir más tiempo para encontrar un nuevo lugar para vivir o para retirar sus pertenencias. Las responsabilidades son las mismas para todos los inquilinos. No importa si usted es un ciudadano de la tercera edad o si tiene hijos, aun así, tiene la obligación legal de cumplir con el contrato de alquiler que acordó y el arrendador tiene el derecho legal de desalojarlo si usted no ha cumplido con el contrato. Si usted no ha pagado el alquiler, el arrendador tiene todo el derecho de desalojarlo. No importa si usted se atrasa en el pago del alquiler porque se enferma o pierde su trabajo o porque tiene otras cuentas que pagar. Puede tratar de negociar con el arrendador por mástiempo.Sielarrendadoraceptadarlemástiempo,pídalequermeunacuerdoqueestablezca que usted puede quedarse más tiempo.No tengo a dónde ir. ¿Qué debo hacer? Necesitará encontrar un lugar para usted y sus pertenencias. No deje atrás sus pertenencias. Su arrendador no está obligado a guardarlas por usted y, de hecho, puede cobrarle por el almacenamiento si deja sus pertenencias. Si no puede encontrar un lugar para vivir contacte a familia o amigos. Es posible que desee almacenar sus pertenencias temporalmente hasta que encuentre un nuevo lugar para vivir. Puede ponerse en contacto con los refugios locales o con viviendas de transición. ¿Podré detener un desalojo? Si el caso de desalojo fue sólo por falta de pago del alquiler, puede detener el desalojo en cualquier momento antes de ser desalojado pagando la cantidad que ordenó el Tribunal del Distrito Judicial, incluyendo los costos del tribunal. Esto se llama el derecho de pagar para quedarse. Los costos legales aumentarán si el arrendador solicita una orden de posesión, por eso es mejor pagar lo antes posible. También puede tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador para hacer los pagos de la cantidad que debe. Si puede llegar a un acuerdo, asegúrese de obtenerlo por escrito para tener pruebas si el arrendador trata de desalojarlo.Mi casero ha amenazado con dejarme fuera de la propiedad. ¿Puede hacer eso? El arrendador no puede dejarlo afuera de su casa o apartamento sin una orden judicial. Esto se conoce como desalojo ilegal.Inclusosielarrendadorestájusticadoparadesalojar a un inquilino, este tipo de desalojo es ilegal. El arrendador debe dar al inquilino un Aviso de desalojo como se requiere en el contrato de arrendamiento y 84
seguir el procedimiento adecuado para el desalojo con el Tribunal del Distrito Judicial. Sólo un agente o un sheriff puede legalmente quitarle pertenencias a un inquilino y dejarlo fuera con una orden de la CorteLos ejemplos de desalojos ilegales incluyen:• Colocar candados o cambiar las cerraduras• Retirar los bienes personales de la propiedad• Desconectaralgunosotodoslosserviciospúblicos• Retirarpuertasoventanas Nota: Las reglas para las casas de huéspedes son diferentes. Las casas de huéspedes son tratadas como hoteles. Si un inquilino alquila una habitación y no paga el alquiler, el arrendador puede cerrar la puerta con un candado. Llame a una organización de derechos del inquilino o la asistencia jurídica gratuita para ver si en su situación de viviendacumpleconladenicióndeunacasadehuéspedes.Elhechodequeelarrendadorllamealapropiedad“casadehuéspedes”nosignicanecesariamenteque usted no tenga alguna protección bajo la Ley de Arrendadores e Inquilinos de Pennsylvania.Hay algunas opciones que un inquilino puede seguir si el arrendador ha hecho en un desalojo ilegal. Consulte a un abogado con respecto a sus opciones. 1. Llame a la policía. Necesitará demostrar que tiene derecho a ocupar las instalaciones. Por lo tanto, si usted anticipa que esto podría suceder, guarde una copia de su contrato de alquiler y las facturas actuales de los servicios públicos en algún lugar fuera de la vivienda, como en su automóvil o en un bolso. Algunos departamentos de policía intervendrán con el arrendador para que usted regrese al apartamento y algunos departamentos de policía se negarán a involucrarse. Sea amable y permanezca calmado.2. Llame a la asistencia jurídica gratuita o a un abogado privado para pedir asistencia.3. Solicite que un juez del Tribunal de Causas Comunes emita una orden judicial contra el arrendador. En este caso, una orden judicial le ordena al arrendador que le permita regresar a su residencia, activar los servicios públicos y/o dejar de interferir con el uso legal de su residencia.4. Trate de cobrarle al arrendador los daños reales. Los daños reales serían todas las pérdidas que puede probar que ha sufrido. Un ejemplo puede ser el costo razonable de una habitación de hotel si usted se ve obligado a mudarse debido a que el arrendador lo sacó de su residencia.5. Busque daños punitivos si la conducta del arrendador fue escandalosa y resultó en angustia emocional severa y daño corporal. EvictionDESALOJO85
EvictionDESALOJO¿Cómo puedo recuperar mis pertenencias después de haber sido desalojado o de mudarme de una propiedad? Si usted se ha mudado recientemente o ha sido desalojado de una propiedad de alquiler, puede recuperar los artículos personales que dejó atrás por un tiempo limitado.Si usted es desalojado o se muda de una propiedad de alquiler, tiene diez días para comunicarse con el arrendador y hacerle saber que tiene la intención de recuperar los bienespersonalesquedejóatrás.Usteddebenoticarlealarrendadordesuintenciónde recuperar todos los bienes personales que haya dejado atrás llamando al arrendador y enviándole una carta. Guarde una copia de la carta que le envíe al arrendador. Si no contacta al arrendador dentro de los primeros 10 días después de haber sido desalojado odehaberrecibidounanoticacióndelarrendadordequehadejadopertenencias,elarrendador puede desechar todas esas pertenencias.Después de que usted se comunique con el arrendador y le diga que quiere recoger sus pertenencias, tiene 30 días a partir del día en que fue desalojado o a partir de la fecha del matasellos del aviso del arrendador para recuperar sus bienes personales.Si usted se ha mudado y ha dejado bienes personales el arrendador debe enviarle un aviso informándole que usted dejó bienes. Si no le ha dado al arrendador una dirección de reenvío, el aviso se enviará a su dirección anterior. Si lo desalojan, el arrendador no tiene que enviarle un aviso de que dejó sus pertenencias. Tendrá que ponerse en contacto con el arrendador por su cuenta.Después de 10 días a partir del día en que fue desalojado o a partir de la fecha del matasellosdelanoticacióndelarrendadorparaquerecuperesuspertenencias,elarrendador puede comenzar a cobrarle un cargo por almacenar sus pertenencias. PREGUNTAS Y RESPUESTAS:TRIBUNAL DEL DISTRITO JUDICIAL¿Qué es un Juez de Distrito Judicial? Un Juez de Distrito Judicial es un funcionario local electo que puede decidir pequeñas demandas civiles tales como asuntos entre arrendador e inquilino. El Juez del Distrito suelellamarseMagistradooJuezdePaz.¿Necesito un abogado? No.Noserequierenabogadosdurantelaaudiencia.Sinembargo,siustedpreeretenerun abogado presente, puede contratar uno y traerlo a la audiencia.¿Debería ir a la audiencia del Tribunal del Distrito Judicial? 86
¡Sí! Si llega tarde o no comparece a la audiencia, se puede dictar una sentencia en su contra por falta de comparecencia.Loquesignicaque,sinosepresenta,podríaperder la audiencia y tener que pagar la sentencia dictada en su contra. Su presencia es vital en la audiencia, incluso si alguien que no sea el tribunal le dice que la audiencia fue cancelada. Además, la audiencia le da la oportunidad de presentar su defensa o contrademanda contra la otra parte. Si no puede asistir a la fecha programada de la audienciaosisurgeunaemergencia,llamealaocinadelTribunaldelDistritoJudicialypregunte si se puede reprogramar la audiencia.Si usted tiene una buena razón para llegar tarde o faltar a la audiencia, debe presentar una petición inmediatamente después de enterarse de la sentencia en rebeldía, y debe tener una defensa válida y meritoria.¿Qué es una “Defensa”? Una defensa es la razón (o razones) por la cual las alegaciones presentadas en su contra no son ciertas. No necesitará presentar ningún documento para poder tener su defensa. Una defensa común es que el arrendador no le dio al inquilino el aviso apropiado para desalojar la unidad de alquiler de acuerdo con el contrato. Si usted tiene un contrato por escrito, el arrendador está obligado por ley a darle aviso de acuerdo con el contrato de alquiler. La ley establece la cantidad de tiempo que el arrendador debe darle si usted no tiene un contrato por escrito. Vea Cronograma de aviso de desalojo. Otra defensa común es que el apartamento tenía defectos graves. Cualquiera que sea su defensa, necesitará documentación y/o testigos para probarla.¿Qué es un demandante? Un demandante es la persona que presenta la demanda; la persona que demanda al acusado. El acusado es la persona demandada.¿Qué es una “contrademanda”? Una contrademanda es un reclamo de que la otra parte le debe dinero. Por ejemplo, siuninquilinopagólasreparaciones(despuésdenoticaralarrendador)parahacerla vivienda habitable y el arrendador no reembolsa al inquilino por los costos, el inquilino puede presentar una contrademanda. Se debe presentar con un formulario de demandacivilenlaocinadelTribunaldelDistritoJudicial.Lapresentacióndelacontrademanda no tiene costo alguno, pero la persona que la presente deberá pagar elcostodelanoticacióndelacontrademandaalaotraparte.Siplaneapresentarunacontrademanda,debehacerlotanprontocomorecibalanoticacióndelaaudiencia.Tanto la demanda del arrendador como su contrademanda sedecidirán en la audiencia.EvictionDESALOJO87
EvictionDESALOJO¿Cómo debo prepararme para la audiencia? Si tiene un abogado, debe repasar la información que se presentará en la audiencia con suabogado.Sinotieneabogado,debehacerunalistadevericacióndelospuntosimportantes y un esquema secuencial de las cosas que sucedieron. Sea breve y directo. Prepárese para explicar cada elemento de evidencia. Practique contar su lado del caso. Si ha tomado fotos, tendrá que traerlas a la audiencia. Tendrá que ser capaz de decir quién tomó las fotos y cuándo fueron tomadas. Vístase lo mejor que pueda y llegue a tiempo a la audiencia.¿Qué sucederá en la audiencia?At En la audiencia, todo el testimonio está bajo juramento. El demandante (la persona quelodemandó)puedetesticarprimero.Lostestigostambiénpuedentesticarafavordeldemandante.Despuésdequeeldemandantehayaterminadodetesticar,ustedtendrálaoportunidaddehacerpreguntasalaspersonasquetesticaron.Ustedno está obligado a hacerles ninguna pregunta. También se le dará la oportunidad de presentar su caso y sus testigos. Diga “Su Señoría, me gustaría presentar una defensa” o “Su Señoría, me gustaría hacerle una pregunta al Sr. o a la Sra. X”. Usted y sus testigos pueden ser interrogados por el Juez del Distrito o por el Demandante.Recuerde mantener la compostura y ser educado. Sea breve y directo. Trate de no divagar o el juez lo interrumpirá. Dirija todas sus preguntas y comentarios al juez usando "Su señoría" como una manera formal de dirigirse a él o ella. Si desea hacer una pregunta a la otra parte, primero pida permiso al juez para hacer la pregunta. No interrumpa al juez o a la otra parte. Tendrá la oportunidad de hablar y explicar su caso.¿Puedo objetar algo que un testigo está diciendo? Sí. Las dos objeciones más comunes son la relevancia y los testimonios de oídas. Objeción de relevancia: El inquilino o el arrendador puede objetar si la información presentada no es relevante para la situación que se pretende resolver con la audiencia. Ejemplo:Elarrendadortesticaquesuhermanofuearrestadohace10añosporasalto.Digaeducadamente,peroconrmeza.“Objeción,SuSeñoría.Esonoesrelevante”.Objeción por testimonio de oídas: También puede objetar el testimonio sobre declaraciones que fueron hechas por personas que no están en la audiencia. Esto se llama “testimonio de oídas” y no debería permitirse. Ejemplo: Un testigo declara que una vecina le dijo que lo vio rompiendo una ventana. Diga, “Objeción, Su Señoría. Ese es un testimonio de oídas”.Asegúrese de no interrumpir al Juez de Distrito Judicial a menos que esté haciendo una objeción legal a un testimonio. 88
¿Puedo llevar documentos? Sí, usted puede traer cualquier documento que ayude a probar su caso. Todo documento importante para el caso debe presentarse en la audiencia. El Juez de Distrito Judicial no le dará la oportunidad de ir a su casa y obtener cualquier documento que usted se olvide de traer a la audiencia. El Juez del Distrito no puede considerar declaracionesescritasdepersonasquenoasistenalaaudienciaparatesticarsilaotraparte se opone a las declaraciones escritas. Si alguien tiene algo importante que decir sobre su caso, tendrá que asistir a la audiencia.Sin embargo, el Juez del Distrito puede considerar una factura, un presupuesto, un recibo, un cheque cancelado o un estado de cuenta bancario si ayuda a probar su defensa o contrademanda. Asegúrese de traer su contrato de alquiler y cualquier correspondencia relevante entre usted y el arrendador. Traiga fotos y testigos.¿Puedo citar a alguien para que comparezca en la audiencia? Sí.Ustedtieneelderechodecitartestigos.Esposiblequedeseecitaraunocialdecumplimientodecódigosoauninspectordeviviendaoauntécnicoparaquetestiquesobre la condición de su apartamento. Una citación es un documento que requiere que unindividuovengaaltribunalytestique,aunquenoquieravenir.Eltestigotambiénpuede ser citado a presentar ciertos documentos necesarios para probar su defensa o su contrademanda. Usted debe obtener y entregar las citaciones tan pronto como sea posible para asegurarse de que los testigos las reciban a tiempo para la audiencia.¿Qué sucede después de la audiencia? El Juez de del Distrito tomará una decisión ya sea en la audiencia o por correo dentro de tres (3) días. Si la sentencia es a favor del inquilino, el arrendador está obligado a hacer lo que el Juez del Distrito ordene. Si la sentencia es a favor del arrendador, el inquilino está obligado a hacer lo que el Juez del Distrito ordene. Vea Desalojo: Sentencia¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con la decisión del Tribunal de Distrito Judicial? Usted tiene derecho a apelar una sentencia dictada en su contra. Las apelaciones se presentan ante el Protonotario en el Tribunal del Condado. Vea Desalojo: Proceso de apelación¿Qué debo hacer si la casa o apartamento que estoy alquilando entra en ejecución hipotecaria o se vende en remate judicial?Si el arrendador deja de pagar la hipoteca, pueden comenzar los procedimientos de ejecución hipotecaria. Si el dueño de una propiedad no hace un arreglo de pago sobre la deuda municipal gravada sobre la propiedad, esa propiedad puede venderse en remate judicial para permitir que la municipalidad cobre esa deuda no pagada. Estas deudas pueden incluir facturas pendientes de agua y alcantarillado, impuestos escolares y de propiedad.EvictionDESALOJO89
EvictionDESALOJOCuando un inquilino vive en una propiedad que ha sido ejecutada o vendida en remate judicial, el nuevo propietario (incluyendo un banco) debe cumplir con ciertas reglas. El nuevo propietario no puede cambiar las cerraduras ni tomar medidas para obligar a los ocupantes a dejar la vivienda. Un inquilino sólo puede ser desalojado por una orden judicial. El arrendador debe ir al Tribunal y presentar una acción de expulsión. Esto está completamente separado de los procedimientos de ejecución hipotecaria y tiene similitudes, pero es diferente de un procedimiento de desalojo entrearrendador e inquilino.• Llame a la asistencia legal gratuita o consulte con un abogado para averiguar cuáles son sus opciones, cuánto tiempo puede tomar la ejecución hipotecaria y cuánto tiempo tiene para mudarse después de una ejecución hipotecaria o de un remate judicial.• Si el arrendador no puede pagar la hipoteca, es posible que tampoco esté pagando los servicios públicos y que le pueden desconectar los servicios públicos. Debe comuni-carse inmediatamente con la compañía de servicios públicos y con el arrendador si le envían un aviso de desconexión o si le desconectan los servicios públicos. Usted puede evitar la desconexión contactando a la compañía de servicios públicos y pagando los servicios públicos directamente, incluso si están a nombre del arrendador. Desconexión de servicios públicos• Que no lo estafen. Si alguien se pone en contacto con usted alegando ser el nuevo dueño de la propiedad, pida ver los documentos que muestran la propiedad. Haga esto antesdepagarelalquiler,dermarunnuevocontratodealquiler,odepermitirqueentren en la propiedad. Los estafadores revisan los registros públicos de ejecuciones hipotecarias y pueden ponerse en contacto con los inquilinos que viven en propiedades embargadas para exigir falsamente el alquiler.• Negocie un pago para mudarse. Si el nuevo propietario quiere que usted deje la propiedad, pregunte si le dará algo de dinero para ayudarlo a pagar los gastos de la mudanza. Esto a veces se conoce como un acuerdo de “efectivo por llaves”. A veces el banco o el nuevo propietario después de una ejecución hipotecaria está dispuesto a hacer esto si usted está de acuerdo en mudarse dentro de un cierto período de tiempo.• Usted debe retirar todas sus pertenencias cuando se mude para que el nuevo dueño de la propiedad no las tome o las destruya.• Sielarrendadornolereembolsósudepósitodegarantíaniselotransrióalnuevopropietario después de la ejecución hipotecaria, es posible que tenga que tomar medidas legales para recuperar su depósito. Vea Qué hacer si el arrendador no ha devuelto el depósito de garantíaLlame a la asistencia legal gratuita o consulte con un abogado sobre sus derechos.90
ResourcesRECURSOSRECURSOSPara información sobre asuntos legales incluyendo arrendador/inquilino, consumidor, niñosyfamilias,empleo,leydesalud,viviendasyrefugios,beneciospúblicos,discapacidad, ley de adultos mayores, asuntos migratorios y veteranos y militares visite el sitioPALawHELP.orgSi usted cree que ha experimentado discriminación en la vivienda o quiere reportar discriminación en la viviendaDepartamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos Para presentar una queja por discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, religión, nacionalidad, sexo, discapacidad o situación familiar: • LlamealDepartamentodeViviendayDesarrolloUrbano[HUD]al1-888-799-2085.• Parapresentarunaquejaenlínea:visitewww.hud.govyhagaclicen"Presentaruna queja por discriminación".• Tambiénpuedeenviarunaquejaporcorreoelectrónicoacomplaintsofce03@hud.gov o por correo postal a HUD FHEO, Attn: Intake Branch, 100 Penn Square East, Philadelphia,PA19107.• El número del dispositivo de telecomunicaciones para sordos (TDD por sus siglas en inglés)delHUDes1-800-877-8339.Las quejas por discriminación en la vivienda deben presentarse ante el HUD en el plazo de 1 año a partir de la fecha del incidente.Comisión de Relaciones Humanas de Pennsylvania Presentar una queja por discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, religión,nacionalidad,sexo,discapacidad,situaciónfamiliar,edad(másde40años)opor ser usuario, manipulador o entrenador de animales de asistencia para personas con discapacidades:• Llameal215-560-2496ovisitewww.phrc.pa.govparadescargarlosformulariosde quejas. Las quejas deben presentarse ante la Comisión de Relaciones Humanas de PA dentro de los 180 días del incidente.Centro para la Igualdad en la ViviendaSiviveenlaciudaddePhiladelphiaoenloscondadosdeBucks,Chester,Delaware,Lehigh,NorthamptonoMontgomery,puedecontactaralCentroparalaIgualdadenlaVivienda para recibir ayuda para presentar una queja por discriminación en la vivienda: 91
• Llameal267-419-8918o866-540-FAIR(3247)oenvíeuncorreoelectrónicoainfo@equalhousing.orgovisitewww.equalhousing.orgInstituto de Igualdad y Equidad en la Vivienda en LHOPPara una consulta gratuita sobre vivienda justa para propietarios o inquilinos o asistencia técnica para presentar una queja por discriminación en los condados de Lancaster y York,póngaseencontactoconlalíneadeviviendajustadeLHOPenel717-299-7840,ovisítenosenlíneaenwww.lhop.org.Tribunal del Distrito JudicialParaencontrarelTribunaldelDistritoJudicialensuárea,visitewww.pacourt.us.Hagaclicen‘MinorCourts’(tribunalesdefaltas)yluegohagaclicen‘MagisterialDistrictJudge’ (Juez del Distrito). Puede buscar por condado o código postal para obtener la información de contacto del Juez del Distrito de su área. Para comunicarse con el ocial local de cumplimiento de códigos Cada municipalidad tiene su propio departamento de cumplimiento de códigos. Llame a la municipalidad (pueblo, burgo o ciudad) en la que vive. Ocina del Procurador General de Pennsylvania, Ocina de Protección al ConsumidorLaOcinadelProcuradorGeneraldePennsylvania,OcinadeProtecciónalConsumidor,investiga las quejas del consumidor, intenta mediar y corregir los problemas para usted. • LalíneatelefónicaparalaOcinadeProtecciónalConsumidores1-800-441-2555.Resources92RECURSOS
ResourcesRECURSOSSenior LAW Center (Centro de Derecho para la Tercera Edad)El Centro de Derecho para la Tercera Edad sirve a los residentes de Pennsylvania de 60 años y más. Los servicios de asesoría judicial, consejería, información y referencia están disponiblesenel1-877-PASRLAW(727-7529)owww.seniorlawcenter.org.Disability Rights PA (Derechos para discapacitados en PA)Disability Rights PA protege y aboga por los derechos de las personas con discapacidades para que puedan vivir las vidas que elijan, libres de abuso, negligencia, discriminaciónysegregación.Visiteelsitiowebwww.disabilityrightspa.org,envíeuncorreoelectrónicoaintake@disabilityrightspa.orgocontactealaocinamáscercanaasu domicilio: Ocina de Harrisburg 301 Chestnut Street Suite 300 Harrisburg,PA17101 1-800-692-7443(voz) 1-877-375-7139(dispositivode telecomunicaciones para sordos [TDD por sus siglas en inglés]) (717)236-8110(voz) (717)236-0192(fax) drnpa-hbg@drnpa.orgOcina de Philadelphia The Philadelphia Building 1315 Walnut Street Suite 500 Philadelphia,PA19107-4798 (215)238-8070(voz) (215)772-3126(fax) drnpa-phila@drnpa.orgOcina de Pittsburgh 429FourthAvenue Suite701 Pittsburgh, PA 15219-1505 (412)391-5225(voz) (412)467-8940(fax) drnpa-pgh@drnpa.orgPennsylvania Bar Association (Asociación de Abogados de Pennsylvania) ElServiciodeReferenciadeAbogados(LRS,porsussiglaseninglés)delaPBAreerea las personas que llaman a abogados en los condados que no tienen un servicio dereferenciapropio.Esteserviciocubre45delos67condadosdelEstadodePennsylvania,ysepuedeaccederllamandoal800-692-7375(soloparallamadosdentrodelestado),717-238-6807ohttp://www.pabar.org.93
Servicios de Referencia de Abogados Locales de Pennsylvania Si está buscando un abogado en uno de los siguientes condados, comuníquese directamente con el Servicio de Referencia de Abogados de la Asociación de Abogados de ese condado.Condado de Allegheny, Pittsburgh (412)261-5555Condado de Beaver, Beaver (724)728-4888Condado de Berks, Reading (610)375-4591Condado de Blair, Hollidaysburg (814)693-3090Condado de Bucks, Doylestown (215)348-9413 (888) 991-9922Condado de Butler, Butler (724)-841-0130Condado de Carbon, Lehighton (610)379-4950Condado de Chester, West Chester (610)429-1500Condado de Cumberland, Carlisle (717)249-3166Condado de Dauphin, Harrisburg (717)232-7536CondadodeDelaware,Media (610) 566-6625Condado de Erie, Erie (814)459-4411Condado de Franklin, Chambersburg: (717)267-2032AdoLackawanna,Scranton(570)969-9600Condado de Lancaster, Lancaster (717)393-0737Condado de Lebanon, Lebanon (717)273-3133Condado de Lehigh, Allentown (610)433-7094Condado de Luzerne, Wilkes-Barre (570)822-6029 CondadodeMercer,Mercer (724)342-3111CondadodeMonroe,Stroudsburg (570)424-7288CondadodeMontgomery,Norristown (610)279-9660Condado de Northampton, Easton (610) 258-6333Condado de Philadelphia, Philadelphia (215) 238-6333Condado de Wahington, Washington (724)225-6710Condado de Westmoreland, Greensburg (724)834-8490Condado York, York (717)854-8755-8755Pennsylvania Legal Aid Network, Inc. (Red de Asistencia Jurídica Gratuita de Pennsylvania) Siustedcreequepuedecalicarparaasistencialegalgratuita,puedelocalizarlaocinadeasistencialegalgratuitamáscercanaaustedenwww.palegalaid.net.HagaclicenService/Staff Locator (Localizador de Servicio/Personal), y luego en su condado en Resources94RECURSOS
ResourcesRECURSOSPennsylvania.Opuedellamaralcall717-236-9486yseguirlasinstruccionesparaescucharlainformacióndecontactodelaocinadeasistencialegalgratuitadesucondado.Proyecto de Ley de Servicios Públicos de Pennsylvania ¿Enfrenta la desconexión de servicios públicos? ¿Ya se encuentra sin servicios públicos? Los residentes de PA pueden ser elegibles para recibir ayuda legal gratuita. • Llameal1-844-645-2500oenvíeuncorreoelectrónicoautilityhotline@palegalaid.net.Búsqueda de vivienda en PA • www.pahousingsearch.com• Númerodeteléfonogratuito:1-877-428-8844.TTYes7-1-1.• La herramienta de búsqueda de la Agencia de Financiación de Viviendas de Pennsylvania ayuda a las personas a buscar viviendas por temas como el monto de la renta, el área de interés, la accesibilidad o la disponibilidad de transporte público. En elsitioweb,tambiénpuedeencontrarinformaciónyrecursosadicionalesentodoel estado,incluyendounalistadevericación,calculadoradealquiler,informaciónsobre servicios, transporte, preguntas frecuentes relacionadas con el alquiler y mucho más visitandolasección“InfoandLinks”(informaciónyenlaces)delsitioweb.Benecios públicosParaversiustedeselegiblepararecibirbeneciospúblicoscomoLIHEAP(Asistenciapara Energía), Cupones de alimentos, Asistencia médica, CHIP, Asistencia de efectivo, Programa Child Care Works, Comidas escolares, Servicios de vida a largo plazo, e Intervención Temprana, Discapacidad Intelectual o Servicios para el autismo, visite www.compass.state.pa.us.SinecesitaayudaparacompletarlasolicitudCOMPASS,llamealalíneadeayudaal1-800-692-7462entre8:30a.m.y4:45p.m.,delunesaviernes.Si tiene problemas de audición, llame al número de la terminal de teletipo (TTY por sus siglas en inglés) /al dispositivo de telecomunicaciones para sordos (TDD por sus siglas eninglés)al1-800-451-5886.Sitienealgunapreguntafueradelashorasdeocinaopreereutilizarelcorreoelectrónico,puedeponerseencontactoconellosporcorreoelectrónicoatravésdesusitioweb..95
2-1-1 United Way • www.pa21.orgordial2-1-1.• PA 2-1-1 es un centro gratuito de recursos e información que puede conectarlo con información personalizada sobre salud, vivienda y servicios humanos.• Si llama al 211, usted puede recibir información relacionada con alimentos, vivienda, empleo, atención médica, junto con una variedad de otrosAutoridades de viviendas públicas Si necesita asistencia con viviendas públicas o información sobre programas de viviendas públicas, como Vales de Elección de Vivienda (HCV, por sus siglas en inglés), comuníquese con la autoridad local de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés). El programa HCV es el principal programa del gobierno federal que ayuda a familias de muy bajos ingresos, a adultos mayores y a personas con discapacidades a obtener una vivienda decente, segura y sanitaria en el mercado de la vivienda privada. Si necesita ayuda para localizar a las autoridades de viviendas públicas locales, llame al 2-1-1 (United Way) para solicitar información. Recursos de inicio rápido para la vivienda • www.phfa.org/mhp/serviceprovider• Useestapáginawebparaencontrarlainformacióndecontacto,porcondado,deuna variedad de proveedores de vivienda, incluyendo autoridades de vivienda, provee dores de servicios para personas sin hogar, agencias de acción comunitaria, etc. Haga clic en el botón “Hot Topics” (Temas Populares) para ver un menú desplegable de condados en Pennsylvania y seleccione el condado para ver.Comisión de Servicios Públicos de Pennsylvania Los clientes de servicios públicos pueden llamar a la línea directa de la Comisión de ServiciosPúblicosdePennsylvania(PUCporsussiglaseninglés)al1-800-692-7380conrespecto a quejas, cancelaciones o arreglos de pago. Ellos piden que primero llame a su compañíadeserviciospúblicosparatratarderesolverelproblema.www.puc.state.pa.usResources96RECURSOS
ResourcesRECURSOSVínculo (LINK) en Pennsylvania con recursos para el envejecimiento y la discapacidad • LÍNEADEAYUDAgratuita:1-800-753-8827.• Los Centros de Recursos para el Envejecimiento y la Discapacidad (ADRC, por sus siglas en inglés) son un esfuerzo a nivel nacional para ayudar a los adultos mayores y a las personas con discapacidades que necesitan ayuda con las actividades de la vida diaria. El ADRC de Pennsylvania se conoce como el Link ("Vínculo").• El Link de PA puede: conectarlo fácilmente con los servicios locales a través de cualquier agencia asociada a LINK; ayudarlo a explorar las opciones existentes para asegurar un plan de independencia seguro; asistirlo con solicitudes para determinar la elegibilidad; y ayudarlo a permanecer en su comunidad o regresar a ella.Modicaciones por accesibilidad Siustedtieneunadiscapacidadynecesitahacermodicacionesasuhogaronecesitadispositivos o servicios tecnológicos de asistencia para mejorar su calidad de vida, la Fundación de tecnología de asistencia de PA puede ayudar a las personas con discapacidades y a las personas mayores de Pennsylvania a obtener la tecnología de asistenciaquenecesitanconpréstamosnancierosdebajointerésy0%deinterés,informaciónyasistenciasobreposiblesrecursosdenanciamiento,incluyendosubvencionespúblicasyprivadas,educaciónnancieraatravésdevariaspublicacionesy asesoramiento individual. La Fundación de tecnología de asistencia de Pennsylvania ayuda a los residentes de Pennsylvania de todas las edades, todos los ingresos y todas lasdiscapacidades.www.patf.usFundación de tecnología de asistencia de Pennsylvania 1004West9thAvenue#130 KingofPrussia,PA19406(484)674-0506(voz) (888)744-1938(líneagratuita) (484)674-0510(fax) patf@patf.usOtros servicios para discapacitados El Proyecto de Vivienda de Autodeterminación (SDHP, por sus siglas en inglés) de Pennsylvaniaesunaorganizaciónestatalsinnesdelucroquetrabajaparaampliarlas opciones de vivienda para personas con discapacidades en Pennsylvania. El SDHP proporciona información y recursos a las personas con discapacidades y sus familias 97
sobre las opciones de vivienda. El SDHP también administra varios programas de vivienda en todo el estado y/o en el condado, incluyendo el Programa del Coordinador Regional de Vivienda y el Programa de Vivienda Accesible de PA, un programa de subsidiosparamodicacionesenelhogar.www.sdhp.org 71EastLancasterAve. Downingtown,PA19335 (610)873-9595(voz) 1-877-550-7347(líneagratuita) (610)873-9597(fax)Línea telefónica nacional de violencia doméstica 1-800-799-7233(SAFE) 1-800-787-3224(TTY)Coalición de Pennsylvania contra la Violencia Doméstica Entre los servicios que se ofrecen a las víctimas de la violencia doméstica se encuentran: intervención en situaciones de crisis; asesoramiento; acompañamiento a las instalaciones policiales, médicas y judiciales; y refugio temporal de emergencia para las víctimas y sus niños dependientes. Se ofrecen programas de prevención y educación para disminuir el riesgo de violencia doméstica en la comunidad en general.1-800-932-4632(enPennsylvania) 1-800-537-2238(nacional)Resources98RECURSOS
Noviembre 2019 Para más información o actualizaciones de contenido, por favor vea este manual en www.lhop.org o contactándose al 717.291.9945 ext. 7