Return to flip book view

Forta Majora in Contractele Imobiliare

Page 1

Pandemia Corona Virus si forta majora inantecontractele de vanzare cumparareAvocat Paul Dumbravanu

Page 2

Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparareVirusul poate declanșa clauze de „forță majoră” în antecontractele de vânzarecumpărareÎntreruperile lanțului de aprovizionare, închiderea unor afaceri din cauzarăspândirii noului coronavirus au determinat clienții promiteți cumpărători sama întrebe ce se poate face in aceasta situație.Promitenții cumpărători se întreabă care sunt drepturile și responsabilitățilelor în cadrul antecontractelor de vânzare cumpărare afectate de situație.Deoarece noul corona virus s-a extins din China în Europa, Statele Unite și petot globul, a început să aibă un impact debilitant asupra piețelor mondiale,producției, distribuției, lanțurilor de aprovizionare și forței de muncă îngeneral.Pare doar o chestiune de timp înainte ca pandemia generata de COVID 19 săafecteze direct proiectele de construcții din România.Multe contracte au clauze de „forță majoră” exceptează executarea atuncicând circumstanțe neprevăzute împiedică o parte să îndeplinească termeniiacordului. Clauzele menționează, de obicei, evenimente precum catastrofenaturale, război, terorism, greve de muncă și boli epidemice.În cazul în care s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare înaintede a interveni forța majoră, iar ca urmare a forței majore executarea obligațieiasumate devine imposibilă, putem apela la acestă instituție de drept pentrua suspenda, amâna sau a ne elibera de îndatoririle contractuale, fără arăspunde.Având în vedere situația actuală, atât la nivel local, cât și la nivel global, cu atâtmai mult cu cât, începând din data de 16.03.2020 a fost publicat în MonitorulOcial al României, Partea I, nr. 212, Decretul Președintelui României nr.195/16.03.2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României, nupoate  contestat faptul că pandemia de COVID-19 reprezintă un evenimentde forță majoră.Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparare

Page 3

Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparareTrebuie menționat de la bun început că ea operează în temeiul legii, fără a nevoie de o clauză expresă, cu condiția că părțile să nu  convenit princontract contrariul (să stabilească răspunderea și în caz de forță majoră).Partea care invocă forța majoră pentru imposibilitatea de a executa oobligație contractuală trebuie să dovedească însă legătura de cauzalitatedintre evenimentul de forță majoră invocat și neexecutarea obligației,întrucât nu orice împrejurare imprevizibilă poate  calicată drept forțămajoră.Drept urmare, pentru a  aplicabilă forța majoră, este necesar a se face:Dovada stării de forță majoră;Dovada că nu se poate îndeplini contractul din cauza circumstanțelordincolo de controlul propriu (generate din cauza virusului);Noticarea cocontractantului despre intervenirea forței majore și efecteleacesteia asupra executării contractului.Impreviziunea și implicaț iile legale în contextul COVID-19În același context nefavorabil al pandemiei COVID-19, se pot întâlni situațiicând executarea contractului devine excesiv de oneroasă datorită acesteiîmprejurări excepționale, însă se deosebește de ipoteza anterior analizată aforței majore prin aceea că nu determina o imposibilitate absolută deexecutare a contractului.În această situație și în condițiile în care schimbarea împrejurărilor aintervenit după încheierea contractului nu a fost și nu putea  avută învedere de către debitor la încheierea contractului în mod rezonabil debitorulnu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor în mod direct sau indirect,debitorul obligației poate încerca într-un termen rezonabil și cu bunăcredință să negocieze adaptarea rezonabilă și echitabilă a contractului. Încazul în care această negociere eșuează, debitorul obligației se poate adresainstanței de judecată care va putea dispune e adaptarea contractuluipentru a echilibra obligațiile contractuale e încetarea contractului lamomentul și în condițiile pe care le stabilește.Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparare

Page 4

Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparareAstfel, în condițiile în care partea nu poate  exonerata în întregime derăspundere prin invocarea unui caz de forță majoră, impreviziunea este uninstrument util pentru adaptarea contractului la noile circumstanțeeconomice.Părțile pot prevedea mecanisme potențiale de atenuare a riscului, incluzândposibilități de modicare/adaptare a calendarului de îndeplinire a obligațiilorcontractuale, drept de suspendare sau încetare a contractului înainte determen, modalități de reglare a prețului contractului raportat la modicareapieței, a raportului cerere/ofertă etc.Similar forței majore, și în cazul impreviziunii, trebuie analizată situația de faptconcretă pentru a stabili aplicabilitatea acestei derogări de la forță obligatoriea contractului între părți.Drept urmare, pentru a  aplicabilă impreviziunea, este necesar a se face:Dovada intervenirii impreviziunii;Dovada că executarea contractului poate deveni excesiv de oneroasădatorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustăobligarea debitorului la executarea obligaţiei, din cauza circumstanțelordincolo de controlul propriu (generate din cauza virusului);Noticarea cocontractantului despre intervenirea impreviziunii șipropunerea de adaptare/renegociere a contractului.În cazul în care nu este posibilă adaptarea contractului pe cale amiabilă serecurge la acțiune în instanță pentru adaptarea echitabilă a contractului.Considerații legate de problemele imobiliare generate de pandemia Coronavirus :Renegocierea prețului de vânzare stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărarePerioade de prelungire a antecontractelor de vânzare-cumpărare pentruperioade extinse (pentru a evalua impactul COVID-19)Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparare

Page 5

Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparareProbleme de nanțare ale promitentului cumpărător sau dezvoltatoruluiimobiliar / perioade extinse de timp între semnarea antecontractului devânzare-cumpărare și semnarea contractului de vânzare-cumpărare (avândîn vedere potențialele dicultăți în obținerea nanțării)Problema suportării riscului contractual din considerentul forței majore ( inaceste situații nu poate sa intervină rezoluțiunea )Sfaturi pentru promiteții cumpărătoriFiecare contract este diferit, iar primul pas pentru a aa in ce măsura coronavirusul va afecta relația contractuala cu vânzătorul este să se studiezearticolele antecontractului de vânzare-cumpărare.Găsiți clauza de forță majoră și determinați dacă în deniția sa este inclusă înmod expres o epidemie sau o pandemie. Chiar dacă acele cuvinte precise nusunt incluse, limbajul comun în astfel de clauze, cum ar  „ eveniment sauapariția care depășește așteptarea sau controlul rezonabil al părților”cuprinde, în mod cert, focar la scară largă a unei noi boli.Cea mai dicilă parte a reacției la corona virus este uiditatea șiincertitudinea situației.Cred că promitentii cumpărători ar trebui să documenteze evenimentelecare au loc și să comunice cu avocatul pentru a-i sfătui despre situaț ia lor.Avocatul ii poate ajuta să formuleze o strategie care are sens juridic.Întrucât coronavirusul continuă să se răspândească, unii pot sugera căimpactul său nu va mai  „imprevizibil” sau „în afara așteptării rezonabile” apărților. Acest lucru este valabil mai ales dacă un contract a fost făcut înultimele luni, după ce îngrijorările cu privire la virus au fost făcute publice. Cutoate acestea, pot exista argumente bune potrivit cărora coronavirusul artrebui să dea naștere la întârziere scuzabilă în cadrul multor clauze de forțămajoră. O astfel de răspândire a infecției este dincolo de „controlul rezonabilal unei parti contractuale”.Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparare

Page 6

Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumpararePentru promitentii cumpărători care au deja clauze de forță majoră înantecontracte, ar  înțelept să claricam in ce măsura sunteți protejat prinaceste dispoziții. Scopul este evident : a vă asigura că oferă protecție clară,cuprinzătoarea și să luați în considerare dacă termeni precum „epidemierăspândită”, „pandemie ”, Și / sau„ urgență de sănătate publică ”ar trebui săe adăugate la clauzele de forță majoră, având în vedere amenințareareprezentată de focarul actual de corona virus. Deseori instanțele vorinterpreta clauza pe baza celor enumerate în mod clar în contract.În ceea ce privește împrumuturile imobiliare existente, promitentii-cumpărători ar trebui să-și revizuiască contractele de împrumut pentru aevalua dacă forța majoră sau dispoziții similare ar putea  aplicabile și artrebui să se adreseze creditorilor pentru a discuta scutirea temporară deplata.Cum va afecta coronavirusul în sectorul construcțiilor de apartamente?Sectorul construcțiilor se confruntă cu propriile provocări din partea coronavirusului, cu consecințe potențiale ce nu se pot aprecia la acest moment.Există întârzieri in legătura cu executarea lucrărilor și ar exista riscuri pentrușomajul tehnic al lucrătorilor. Sunt deja întrebări despre cine ar suportacosturile și riscurile de întârziere.Dezvoltatorii imobiliari se pot aștepta să înceapă resimtă, dacă nu au făcut-odeja :costuri și uctuații de preț mai mari pentru materialelenecesare nalizării construcției,decit de materiale,probleme logistice,anulări ale comenzilorîntârzieri extinse în realizarea și livrarea produselor,Toate acestea conduc în cele din urmă la perioade mai lente de nalizare aleproiectului și potențialele probleme legale cu furnizorii și cumpărătorii.Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparare

Page 7

Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparareDezvoltatorii imobiliari sunt îndemnați să înceapă să se pregătească pentruaceste efecte, prin evaluarea propriilor lanțuri de aprovizionare siidenticarea vulnerabilităților, identicarea surselor alternative deaprovizionare, pregătirea pentru creșterea costurilor și asigurarea că auclauze adecvate în contractele lor pentru a se proteja de la sine privindcosturile crescute, întârzierile și întreruperile lanțului de aprovizionare careamenință industria construcțiilor din cauza epidemiei de corona virus în curs.discutați cu vânzătorulNimănui nu-i place să e contactat cu o problemă de plată curentă sauneașteptată – mai ales în cazul proiectelor de construcții. În loc să lăsațilucrurile sa se agraveze până când este prea târziu, ți proactivi. Lucrați cuvânzătorul pentru a determina cea mai bună modalitate de acțiune.Avantajele trimiterii unei noticări in legătură cu situaț ia iți protejeazădrepturile.Pandemia Corona Virus si forta majora in antecontractele de vanzare cumparare

Page 8

FORTA MAJORA INCONTRACTELE IMOBILIAREPandemia actuală la nivel mondial Coronavirus (COVID-19)a avut impact fără precedent asupra tranzacțiilor imobiliare,incluzând, fără a se limita la, restricții de călătorie, izolareaauto-impusă, carantina mandatată de guvern și închidereainstituțiilor publice, cât și a celor private necesare pentrunanțarea, inspecția, semnarea și înregistrarea tranzacțiilorimobiliare.