De nye lejelovstiltag set med administratorøjne Michael Salling fra Salling Ejendomsadministration fortæller her om sin oplevelse af de seneste udspil og ændringer

De nye lejelovstiltag set med administratorøjne Ny vin på gamle flasker… Den præcise ordlyd og formulering af lejeloven og boligreguleringsloven har stor betydning både for udlejere og for ejendomsadministratorer. Michael Salling fra Salling Ejendomsadministration fortæller her om sin oplevelse af de seneste udspil og ændringer. Af Michael Salling, Salling Ejendomsadministration Det ligger ikke fjernt at beskrive det seneste forslag om ændring af lejelovgivningen med en let omskrivning af det gamle ordspil. For selvom der er flere nyskabelser i forslagene, bliver nyhederne fortsat „emballeret“ i de samme regelsæt, der nu har været midlertidigt gældende i efterhånden en del år. Udspillet fra Carsten Hansen I forslaget om forenkling af lejeloven indgår 7 hovedelementer, hvoraf flere dog kan indebære flere eller nye regler, der ikke nødvendigvis gør livet som udlejer mere enkelt. Salling Ejendomsadministration Salling Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 600 ejendomme med flere end 7.000 boliger og erhvervslejemål. Blandt kunderne er institutionelle investorer, ejendomsudviklere, selskaber og privatpersoner, der ejer én eller flere ejendomme, samt ejer- og andelsboligforeninger. Vision: Tæt på – altid. Det er enkelt, men udtrykker essensen af vores virke. Vi ønsker ALTID at være TÆT PÅ kunden, TÆT PÅ ejendommen og TÆT PÅ beboerne – dermed kan vi i alle situationer yde den bedste service og mest kvalificerede rådgivning. Michael Salling Statsaut. ejendomsmægler Direktør i Salling Ejendomsadministration A/S Lægdommer ved boligretten i Aarhus 8 Colliers MarkedsNYT > SOMMER 2014 NYT For så vidt angår den omkostningsbestemte husleje, har vi længe været i en situation, hvor varslingsskrivelser, inklusive bilag, er så omfattende, at overskuelighed og forståelighed ikke er eksisterende. Det er derfor glædeligt, hvis det nu kan lykkes at forenkle de mange formkrav, der gennem årene har givet anledning til mange tvister og formel ugyldighed. En pristalsregulering vil gøre det nemt og hurtigt at regulere huslejen og vil samtidig give sikkerhed for en rimelig inflationskorrektion for både lejere og udlejere.
De nye lejelovstiltag set med administrator  jne  Ny vin p   gamle flasker    Den pr  cise ordlyd og formulering af lejelo...
Kravet om udarbejdelse af 10-årige vedligeholdelsesplaner kan ikke isoleret betragtes som en forenkling, om end det medvirker til at fjerne kravet om vedligeholdelsesregnskaber ved varsling. Medmindre der samtidigt foretages en ændring af reglerne om bindingspligten efter boligreguleringslovens §§ 18-18b – hvilket næppe er sandsynligt – vil behovet for udarbejdelse af vedligeholdelsesregnskaberne dog fortsat bestå. Forenklingen bliver dermed til at overse. Tilstandsvurdering og udarbejdelse af længerevarende vedligeholdelsesplaner har altid været et godt værktøj til at sikre en gennemtænkt og struktureret vedligeholdelsesindsats. For mange udlejere vil kravet om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner derfor ikke betyde større ændringer i praksis. Imidlertid vil en række ejere af mindre ejendomme opleve det som et nyt krav, da de ikke tidligere har fået udarbejdet sådanne planer. Der lægges i lovforslaget op til, at beboerrepræsentanterne skal involveres i arbejdet med vedligeholdelsesplanerne, og dermed kan der potentielt opstå nye formelle regler, der skal overholdes. Ifølge forslaget skal der saneres i reglerne om beboerrepræsentanter, så det sikres, at man kun fastholder bestemmelser, der giver beboerrepræsentanterne „relevante og hensigtsmæssige kompetencer“. Det vil givetvis være en forenkling at fjerne en række af de nuværende bestemmelser, der i bedste fald kan beskrives som velmente, men uden reel betydning. Energisparepakken Ud over de aktuelle politiske forhandlinger om forenkling og modernisering af lejeloven skal udlejerne også være opmærksomme på „energisparepakken“, der nu er en realitet. Pakkens overskrifter er totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse, og indholdet skal søge at løse det meget omtalte paradoksproblem, at det er udlejer, der skal fi nansiere udgifterne, og lejer, der opnår besparelserne ved investeringer i ejendommenes ressourceforbrug. Loven åbner mulighed for, at udlejer kan anvende reglerne om totaløkonomisk rentable forbedringer, hvilket betyder, at der kan beregnes forhøjelse af både forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, idet lejeforhøjelsen dog ikke kan overstige lejers forventede besparelse på energiforbruget. Loven indfører endvidere begrebet grøn byfornyelse, hvorefter udlejer sammen med et flertal af lejerne eller beboerrepræsentationen kan indgå aftale om at gennemføre energibesparende foranstaltninger. Også her gælder det, at man kan aftale en forhøjelse på baggrund af forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, der ikke overstiger lejers forventede energibesparelse. Inden indgåelse af aftalen skal udlejer indhente forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen for hvert af de omfattede lejemål. Kommunen kan beslutte at give indfasningsstøtte på 2/3 af lejeforhøjelsen med en lineær aftrapning over en 10-årig periode. Indfasningsstøtten gælder kun for de oprindelige lejere og bortfalder således ved genudlejning. For begge typer af forhøjelser gælder det, at udlejer skal forelægge beregning og dokumentation for lejers energibesparelse fra et certificeret energimærkningsfi rma. Udlejer er ikke tvunget til at anvende de nye regler om totaløkonomisk rentable forbedringer, men kan i stedet vælge at anvende de almindelige regler for forbedringsforhøjelser. For udlejer vil der i visse tilfælde være fordele ved, at lejeforhøjelsen kan beregnes på et højere grundlag end den rene forbedringsudgift, ligesom det kan være en fordel, at lejeforhøjelser som følge af totaløkonomisk rentable energiforbedringer og/eller grøn byfornyelse ikke er begrænset af det lejedes værdi. Energimærkning Det mest vidtrækkende forslag i energisparepakken er utvivlsomt, at man fremover kun kan udleje gennemgribende moderniserede lejemål efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis ejendommens energimærke er kategori A, B, C eller D, eller der er afholdt udgifter til energiforbedringer på mindst kr. 400,- pr. m2 beboelsesareal inden for en 2-årig periode. Kravet gælder ikke fredede ejendomme, der vil have meget svært ved at opfylde kravene. I modsætning til reglerne om totaløkonomisk rentable forbedringer gælder det, at beløbskravet på kr. 400,- pr. m2 alene omfatter forbedringsudgifter, hvorfor vedligeholdelsesudgifter ikke kan indregnes. Ifølge bemærkningerne til lovforslaget vil Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter > Colliers MarkedsNYT > SOMMER 2014 9
Kravet om udarbejdelse af 10-  rige vedligeholdelsesplaner kan ikke isoleret betragtes som en forenkling, om end det medvi...
udarbejde retningslinjer vedrørende afgrænsningen mellem forbedring og vedligeholdelse. Man kan håbe, at denne afgrænsning bliver meget konkret, da der ikke skal meget fantasi til at forestille sig, at en senere og mere restriktiv fortolkning kan have voldsom indvirkning på en ejendoms rentabilitet, hvis lejemål, der hidtil er udlejet efter § 5, stk. 2, pludselig ikke længere opfylder kravet og derfor må lejefastsættes efter § 5, stk. 1. Ifølge overgangsbestemmelserne gælder de nye regler for lejemål, hvis første lejeperiode (som gennemgribende forbedret lejemål) træder i kraft efter 1. juli 2014. Dette betyder, at alle tidligere gennemgribende forbedrede lejemål bevarer deres status efter lovændringen. Man kan kun gisne om, hvordan ændringerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil blive håndteret af huslejenævn og boligret i fremtiden. I mange tilfælde er dokumentationen for de udførte arbejder gået tabt i forbindelse med handler, tvangsauktioner etc., hvilket gør det vanskeligt at afgøre og/eller dokumentere, om lejemålet opfylder bestemmelserne. Hertil føjes nu yderligere en skæringsdato, der vil have afgørende indflydelse på, om lejemålet kan udlejes som gennemgribende moderniseret. Den mest sikre løsning er derfor, at man overvejer at modernisere ejendommen, så den opfylder kravet om et energimærke på A, B, C eller D. Dette er dog en ringe trøst for de energimæssigt dårligste ejendomme. 10 Colliers MarkedsNYT > SOMMER 2014 Energisparepakken indeholder også nye regler om udlejers mulighed for at kræve installering af vandmålere. Derudover skabes lovhjemmel til opsætning af målere for køling i de enkelte lejemål. For både vand- og kølingsmålere gælder det, at udlejer kun gives adgang, hvis det senere bliver påbudt ved lov. Ændringer i råderetsbeløb En af de mere upåagtede ændringer i energisparepakken er ændringen af beløbet for lejers råderet efter lejelovens § 62a til kr. 119.217 (2013-niveau), hvilket er en meget markant forøgelse i forhold til det hidtil gældende beløb på kr. 44.327. Lejers investering nedskrives (uændret) lineært med 10 % pr. år, og udlejer er forpligtet til at godtgøre lejeren den nedskrevne saldo ved fraflytningen. Historisk har der ikke været mange lejere, der har udnyttet ordningen, og spørgsmålet er nu, om stigningen i råderetsbeløbet vil medføre flere sager. Hvis det er tilfældet, kan der opstå situationer, hvor udlejers mulighed for at gennemføre gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, vil blive kompromitteret eller i værste fald umuliggjort. Der indføres regler om, at huslejenævnet fremover maksimalt må have en sagsbehandlingstid på 2 måneder i sager om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser. Det præciseres samtidig, at nævnet ikke alene skal tage stilling til den forelagte forhøjelse, men også den samlede leje efter forhøjelsen.
udarbejde retningslinjer vedr  rende afgr  nsningen mellem forbedring og vedligeholdelse. Man kan h  be, at denne afgr  ns...
Under alle omstændigheder er det et område, man som udlejer skal være opmærksom på. Reel forenkling søges Lejelovgivningen har historisk udviklet sig til et dybt kompliceret område, hvor der er alle muligheder for at begå fejl, der kan have vidtrækkende betydning for ejendommens afkast, og der er ikke store forventninger om, at det bliver anderledes i de kommende mange år. store og små udfordringer, som vi hver eneste dag skal håndtere, så vi sikrer, at vores kunders ejendomme er og forbliver en god investering på den lange bane. Vi har nok at se til – og det bliver nok ikke mindre! Man må håbe, at de igangværende politiske forhandlinger om ministerens seneste udspil vil udmønte sig i en reel forenkling af lovgrundlaget, så vi kan slippe af med de mange områder, hvor reguleringen i dag findes i flere love, og hvor reglerne er unødigt komplicerede. Som professionelle administratorer er det vores opgave at forvalte vores kunders ejendomme efter det regelsæt, som politikerne beslutter, skal være gældende. Det giver masser af Hvordan skal lejerne se deres forbrugsmåling? Når det nye EU-direktiv bliver til dansk lovgivning vil lejerne efter stor sandsynlighed have krav på online adgang til forbrugsværdier Vi sætter nye standarder for anvendelse af forbrugsmåling og analyser til fordel for ejer /administrator og lejer. Opnå energibesparelser med Techem’s Energivisualisering. Nemt og enkelt - Energivisualisering i øjenhøjde www.techem.dk Focus på ressourcer Meget mere end fordelingsregnskaber Colliers MarkedsNYT > SOMMER 2014 11
Under alle omst  ndigheder er det et omr  de, man som udlejer skal v  re opm  rksom p  .  Reel forenkling s  ges Lejelovgi...