Ny vin på gamle flasker...

De nye lejelovstiltag set med administrator jne Ny vin p gamle flasker Den pr cise ordlyd og formulering af lejeloven og boligreguleringsloven har stor betydning b de for udlejere og for ejendomsadministratorer Michael Salling fra Salling Ejendomsadministration fort ller her om sin oplevelse af de seneste udspil og ndringer Af Michael Salling Salling Ejendomsadministration Det ligger ikke fjernt at beskrive det seneste forslag om ndring af lejelovgivningen med en let omskrivning af det gamle ordspil For selvom der er flere nyskabelser i forslagene bliver nyhederne fortsat emballeret i de samme regels t der nu har v ret midlertidigt g ldende i efterh nden en del r Udspillet fra Carsten Hansen I forslaget om forenkling af lejeloven indg r 7 hovedelementer hvoraf flere dog kan indeb re flere eller nye regler der ikke n dvendigvis g r livet som udlejer mere enkelt Salling Ejendomsadministration Salling Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 600 ejendomme med flere end 7 000 boliger og erhvervslejem l Blandt kunderne er institutionelle investorer ejendomsudviklere selskaber og privatpersoner der ejer n eller flere ejendomme samt ejer og andelsboligforeninger Vision T t p altid Det er enkelt men udtrykker essensen af vores virke Vi nsker ALTID at v re T T P kunden T T P ejendommen og T T P beboerne dermed kan vi i alle situationer yde den bedste service og mest kvalificerede r dgivning Michael Salling Statsaut ejendomsm gler Direkt r i Salling Ejendomsadministration A S L gdommer ved boligretten i Aarhus 8 Colliers MarkedsNYT SOMMER 2014 NYT For s vidt ang r den omkostningsbestemte husleje har vi l nge v ret i en situation hvor varslingsskrivelser inklusive bilag er s omfattende at overskuelighed og forst elighed ikke er eksisterende Det er derfor gl deligt hvis det nu kan lykkes at forenkle de mange formkrav der gennem rene har givet anledning til mange tvister og formel ugyldighed En pristalsregulering vil g re det nemt og hurtigt at regulere huslejen og vil samtidig give sikkerhed for en rimelig inflationskorrektion for b de lejere og udlejere
De nye lejelovstiltag set med administrator  jne  Ny vin p   gamle flasker    Den pr  cise ordlyd og formulering af lejelo...
Kravet om udarbejdelse af 10 rige vedligeholdelsesplaner kan ikke isoleret betragtes som en forenkling om end det medvirker til at fjerne kravet om vedligeholdelsesregnskaber ved varsling Medmindre der samtidigt foretages en ndring af reglerne om bindingspligten efter boligreguleringslovens 18 18b hvilket n ppe er sandsynligt vil behovet for udarbejdelse af vedligeholdelsesregnskaberne dog fortsat best Forenklingen bliver dermed til at overse Tilstandsvurdering og udarbejdelse af l ngerevarende vedligeholdelsesplaner har altid v ret et godt v rkt j til at sikre en gennemt nkt og struktureret vedligeholdelsesindsats For mange udlejere vil kravet om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner derfor ikke betyde st rre ndringer i praksis Imidlertid vil en r kke ejere af mindre ejendomme opleve det som et nyt krav da de ikke tidligere har f et udarbejdet s danne planer Der l gges i lovforslaget op til at beboerrepr sentanterne skal involveres i arbejdet med vedligeholdelsesplanerne og dermed kan der potentielt opst nye formelle regler der skal overholdes If lge forslaget skal der saneres i reglerne om beboerrepr sentanter s det sikres at man kun fastholder bestemmelser der giver beboerrepr sentanterne relevante og hensigtsm ssige kompetencer Det vil givetvis v re en forenkling at fjerne en r kke af de nuv rende bestemmelser der i bedste fald kan beskrives som velmente men uden reel betydning Energisparepakken Ud over de aktuelle politiske forhandlinger om forenkling og modernisering af lejeloven skal udlejerne ogs v re opm rksomme p energisparepakken der nu er en realitet Pakkens overskrifter er total konomisk rentable energiforbedringer og aftalt gr n byfornyelse og indholdet skal s ge at l se det meget omtalte paradoksproblem at det er udlejer der skal fi nansiere udgifterne og lejer der opn r besparelserne ved investeringer i ejendommenes ressourceforbrug Loven bner mulighed for at udlejer kan anvende reglerne om total konomisk rentable forbedringer hvilket betyder at der kan beregnes forh jelse af b de forbedrings og vedligeholdelsesudgifter idet lejeforh jelsen dog ikke kan overstige lejers forventede besparelse p energiforbruget Loven indf rer endvidere begrebet gr n byfornyelse hvorefter udlejer sammen med et flertal af lejerne eller beboerrepr sentationen kan indg aftale om at gennemf re energibesparende foranstaltninger Ogs her g lder det at man kan aftale en forh jelse p baggrund af forbedrings og vedligeholdelsesudgifter der ikke overstiger lejers forventede energibesparelse Inden indg else af aftalen skal udlejer indhente forh ndsgodkendelse af lejeforh jelsen for hvert af de omfattede lejem l Kommunen kan beslutte at give indfasningsst tte p 2 3 af lejeforh jelsen med en line r aftrapning over en 10 rig periode Indfasningsst tten g lder kun for de oprindelige lejere og bortfalder s ledes ved genudlejning For begge typer af forh jelser g lder det at udlejer skal forel gge beregning og dokumentation for lejers energibesparelse fra et certificeret energim rkningsfi rma Udlejer er ikke tvunget til at anvende de nye regler om total konomisk rentable forbedringer men kan i stedet v lge at anvende de almindelige regler for forbedringsforh jelser For udlejer vil der i visse tilf lde v re fordele ved at lejeforh jelsen kan beregnes p et h jere grundlag end den rene forbedringsudgift ligesom det kan v re en fordel at lejeforh jelser som f lge af total konomisk rentable energiforbedringer og eller gr n byfornyelse ikke er begr nset af det lejedes v rdi Energim rkning Det mest vidtr kkende forslag i energisparepakken er utvivlsomt at man fremover kun kan udleje gennemgribende moderniserede lejem l efter reglerne i boligreguleringslovens 5 stk 2 hvis ejendommens energim rke er kategori A B C eller D eller der er afholdt udgifter til energiforbedringer p mindst kr 400 pr m2 beboelsesareal inden for en 2 rig periode Kravet g lder ikke fredede ejendomme der vil have meget sv rt ved at opfylde kravene I mods tning til reglerne om total konomisk rentable forbedringer g lder det at bel bskravet p kr 400 pr m2 alene omfatter forbedringsudgifter hvorfor vedligeholdelsesudgifter ikke kan indregnes If lge bem rkningerne til lovforslaget vil Ministeriet for By Bolig og Landdistrikter Colliers MarkedsNYT SOMMER 2014 9
Kravet om udarbejdelse af 10-  rige vedligeholdelsesplaner kan ikke isoleret betragtes som en forenkling, om end det medvi...
udarbejde retningslinjer vedr rende afgr nsningen mellem forbedring og vedligeholdelse Man kan h be at denne afgr nsning bliver meget konkret da der ikke skal meget fantasi til at forestille sig at en senere og mere restriktiv fortolkning kan have voldsom indvirkning p en ejendoms rentabilitet hvis lejem l der hidtil er udlejet efter 5 stk 2 pludselig ikke l ngere opfylder kravet og derfor m lejefasts ttes efter 5 stk 1 If lge overgangsbestemmelserne g lder de nye regler for lejem l hvis f rste lejeperiode som gennemgribende forbedret lejem l tr der i kraft efter 1 juli 2014 Dette betyder at alle tidligere gennemgribende forbedrede lejem l bevarer deres status efter lov ndringen Man kan kun gisne om hvordan ndringerne i boligreguleringslovens 5 stk 2 vil blive h ndteret af huslejen vn og boligret i fremtiden I mange tilf lde er dokumentationen for de udf rte arbejder g et tabt i forbindelse med handler tvangsauktioner etc hvilket g r det vanskeligt at afg re og eller dokumentere om lejem let opfylder bestemmelserne Hertil f jes nu yderligere en sk ringsdato der vil have afg rende indflydelse p om lejem let kan udlejes som gennemgribende moderniseret Den mest sikre l sning er derfor at man overvejer at modernisere ejendommen s den opfylder kravet om et energim rke p A B C eller D Dette er dog en ringe tr st for de energim ssigt d rligste ejendomme 10 Colliers MarkedsNYT SOMMER 2014 Energisparepakken indeholder ogs nye regler om udlejers mulighed for at kr ve installering af vandm lere Derudover skabes lovhjemmel til ops tning af m lere for k ling i de enkelte lejem l For b de vand og k lingsm lere g lder det at udlejer kun gives adgang hvis det senere bliver p budt ved lov ndringer i r deretsbel b En af de mere up agtede ndringer i energisparepakken er ndringen af bel bet for lejers r deret efter lejelovens 62a til kr 119 217 2013 niveau hvilket er en meget markant for gelse i forhold til det hidtil g ldende bel b p kr 44 327 Lejers investering nedskrives u ndret line rt med 10 pr r og udlejer er forpligtet til at godtg re lejeren den nedskrevne saldo ved fraflytningen Historisk har der ikke v ret mange lejere der har udnyttet ordningen og sp rgsm let er nu om stigningen i r deretsbel bet vil medf re flere sager Hvis det er tilf ldet kan der opst situationer hvor udlejers mulighed for at gennemf re gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringslovens 5 stk 2 vil blive kompromitteret eller i v rste fald umuliggjort Der indf res regler om at huslejen vnet fremover maksimalt m have en sagsbehandlingstid p 2 m neder i sager om forh ndsgodkendelse af lejeforh jelser Det pr ciseres samtidig at n vnet ikke alene skal tage stilling til den forelagte forh jelse men ogs den samlede leje efter forh jelsen
udarbejde retningslinjer vedr  rende afgr  nsningen mellem forbedring og vedligeholdelse. Man kan h  be, at denne afgr  ns...
Under alle omst ndigheder er det et omr de man som udlejer skal v re opm rksom p Reel forenkling s ges Lejelovgivningen har historisk udviklet sig til et dybt kompliceret omr de hvor der er alle muligheder for at beg fejl der kan have vidtr kkende betydning for ejendommens afkast og der er ikke store forventninger om at det bliver anderledes i de kommende mange r store og sm udfordringer som vi hver eneste dag skal h ndtere s vi sikrer at vores kunders ejendomme er og forbliver en god investering p den lange bane Vi har nok at se til og det bliver nok ikke mindre Man m h be at de igangv rende politiske forhandlinger om ministerens seneste udspil vil udm nte sig i en reel forenkling af lovgrundlaget s vi kan slippe af med de mange omr der hvor reguleringen i dag findes i flere love og hvor reglerne er un digt komplicerede Som professionelle administratorer er det vores opgave at forvalte vores kunders ejendomme efter det regels t som politikerne beslutter skal v re g ldende Det giver masser af Hvordan skal lejerne se deres forbrugsm ling N r det nye EU direktiv bliver til dansk lovgivning vil lejerne efter stor sandsynlighed have krav p online adgang til forbrugsv rdier Vi s tter nye standarder for anvendelse af forbrugsm ling og analyser til fordel for ejer administrator og lejer Opn energibesparelser med Techem s Energivisualisering Nemt og enkelt Energivisualisering i jenh jde www techem dk Focus p ressourcer Meget mere end fordelingsregnskaber Colliers MarkedsNYT SOMMER 2014 11
Under alle omst  ndigheder er det et omr  de, man som udlejer skal v  re opm  rksom p  .  Reel forenkling s  ges Lejelovgi...